[摘要] 小区交付入住了，可开发商承诺的配套幼儿园却不见踪影;冲着规划的小学买了房，没想到几年后市政府却更改了规划，小学变成了高高的写字楼。日前，江苏省人大等部门联合举行了贯彻实施《江苏省城乡规划条例》座谈会，从今年7月1日起正式施行的这部地方法规要求“先规划后建设”，杜绝朝令夕改。
小区交付了，但是开发商承诺的配套幼儿园仍然不见踪影;冲着规划的小学买的房，没想到几年后政府却更改了规划，小学变成了写字楼。日前，江苏省人大等部门联合举行了贯彻实施《江苏省城乡规划条例》座谈会，从今年7月1日起正式施行的这部地方法规要求“先规划后建设”，杜绝朝令夕改。
配套设施建设时序写入土地出让合同
这两年，住宅小区交付但配套设施不交付的现象并不少。
有的小区业主已经入住，但规划的商业设施、会所还没完工，无法享受到售楼时开发商宣传的便利生活;有的小区幼儿园不同步交付，孩子在家门口入园的愿望也就成了泡影。开发商却理直气壮，配套设施的交付时间没有写进合同。不过，7月1日开始实施的《江苏省城乡规划条例》有了明确规定，在土地出让之前，城乡规划主管部门就应当拟定出地块的规划条件，住宅项目的规划条件除了容积率、建筑密度、建筑高度、绿地率、停车泊位、必须配置的公共服务设施和市政基础设施等要素外，还应当明确同步建设的基础设施、公共服务设施的建设时序，并作为国有土地使用权出让合同的内容。而在工程竣工时，规划部门还将及时对规划内容的落实情况组织核实，其中也包括配套设施建设，核实不过关的，产权登记机关不予办理产权登记手续。
非因公共利益，不得更改容积率
容积率提高，开发商就能多盖房子，获得超额利润，但是业主的生活质量却因此下降。《江苏省城乡规划条例》进一步明确，对于房地产开发项目，除公共利益需要外，申请变更规划内容涉及提高容积率、改变使用性质、减少必须配置的公共服务设施和基础设施的，城乡规划主管部门不得批准。此外，即使是允许变更的情形，规划部门在审批变更前也应当采取公示、听证会、座谈会的形式，听取利害关系人的意见。如因变更规划给利害关系人的合法权益造成损失的，建设单位还应当依法给予补偿。
开发商不得擅改规划，政府也不能随意对规划进行变更。据省人大相关负责人介绍，《条例》规定，经依法批准的城乡规划应当严格执行，任何单位和个人不得擅自修改。对于控制性详细规划的修改，只有在因总体规划修改需要以及规划实施过程中经编制机关组织论证认为确需修改等情形下，方可修改。且必须听取区域内利害关系人的意见。
住宅改商用，得经规划部门批准
在《条例》实施的这20天来，有关住宅不得擅自改为商用的规定最引人关注，是否在家里创业开个小公司也不行呢?昨天，有关人士做了解释，为了维护相邻业主的权益，《条例》规定，业主不得擅自将住宅改变为经营性用房。但这一规定并不是一刀切，对确需改变的，应当满足建筑安全、居住环境、景观、交通、邻里等方面的要求，征得利害关系人同意。此外，还须报经城乡规划主管部门批准，到房屋产权登记机关办理相关变更手续。如果没有完成这一系列的程序，擅自将住宅改为经营性用房，工商、文化等有关部门不得核发相关证件。同时，由规划部门责令限期改正，不改正的，可处以一万元以上三万元以下罚款。
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