[摘要] 银行惜贷、上市房企公司债、增发、信托等融资大门紧闭,商品房预售资金监管如果在此时被付诸实施,对开发商无异于釜底抽薪。在此情况下,60%以上房企将在下半年积极调整价格策略促销,以求自保。
银行惜贷、上市房企公司债、增发、信托等融资大门紧闭,商品房预售资金监管如果在此时被付诸实施,对开发商无异于釜底抽薪。在此情况下,60%以上房企将在下半年积极调整价格策略促销,以求自保。
压力年年有,今年特别大。
近日,北京市银监会证实,正在研究出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称"办法"）,目前的进程是--仍在紧张修订当中。
此前被喻为房地产宏观调控最重的"一根稻草"--房企预售资金监管一直空悬。此次会真的实施吗？如果实施,会打破目前房价坚挺的僵局吗？
釜底抽薪
"办法"由银监会、商业银行和建委联合实施,从组织上强化实施效果,看来是要动"真格"了。
从内容看,"办法"主要通过三方面实施预收款监管。首先,房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行,将成为建委核发销售证的前提条件;其次,由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户;第三,开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
商品房预售的资金被严格监管,"办法"实际上基本等于取消楼花。根据国家统计局此前的统计,房地产开发企业资金来源中,银行贷款占1/3的同时,预售款同样占比1/3。
目前,银行惜贷、上市房企公司债、增发、信托等融资大门紧闭,楼花成为开发商的最后救命稻草,一旦"办法"实施,无异于釜底抽薪。此时的开发商会推出实质性降价举措自救吗？开发商是否真降价,取决于其自身的现金流是否充裕。因此,开发商现金流是我们判断市场是否实质性下降、房企明后年盈利能力强弱的重要依据。
由于房企资金压力涉及到经营、投资与筹资各个方面,且与公司销售与经营策略关系极大,所以不宜用简单的负债率、流动比率等指标进行分析与考查。
房企的资金压力有长期与短期两个方面,短期压力涉及到公司是否会在下半年进行实质性降价并渡过难关,需要重点考查。房企短期资金压力主要来自四方面:一是银行,具体落实到财报指标上则是短期借款与一年内到期的长期负债;二是供应商,亦即应付账款项下的内容;三是公司日常运营资金,包括应付工资、管理经费等;四是其他利益相关者,如给投资者现金分红、上缴国家相关税收,等等。
这些资金需求有些是刚性,有些则是弹性。缓释压力有存量与流量两种渠道,前者是指房企目前的货币资金存量,后者是指"销售商品、提供劳务收到的现金"以及筹资活动现金流入等。
根据本刊研究员王大力的"房企资金压力测试模型",把货币资金的存量、负债的刚性与经营活动现金流量结合起来,计算能够反映财务弹性的比率。
特别值得关注的是,下半年如果卖楼收不着预售资金,开发商在考察期内的现金流转会紧张到什么程度。
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