[摘要] 银行惜贷、上市房企公司债、增发、信托等融资大门紧闭,商品房预售资金监管如果在此时被付诸实施,对开发商无异于釜底抽薪。在此情况下,60%以上房企将在下半年积极调整价格策略促销,以求自保。
银行惜贷、上市房企公司债、增发、信托等融资大门紧闭,商品房预售资金监管如果在此时被付诸实施,对开发商无异于釜底抽薪。在此情况下,60%以上房企将在下半年积极调整价格策略促销,以求自保。
压力年年有,今年特别大。
近日,北京市银监会证实,正在研究出台《北京市商品房预售资金监督管理暂行办法》（下称"办法"）,目前的进程是--仍在紧张修订当中。
此前被喻为房地产宏观调控最重的"一根稻草"--房企预售资金监管一直空悬。此次会真的实施吗？如果实施,会打破目前房价坚挺的僵局吗？
釜底抽薪
"办法"由银监会、商业银行和建委联合实施,从组织上强化实施效果,看来是要动"真格"了。
从内容看,"办法"主要通过三方面实施预收款监管。首先,房地产企业申报项目总投资(即重点监管资金)、用款计划及监管银行,将成为建委核发销售证的前提条件;其次,由购房人到监管银行付款或通过专用POS机刷卡直接存入监管账户,已收定金、按揭贷款需及时转入监管账户;第三,开发商有关商品房项目预售款用款计划需经施工单位、监理单位加以确认,分为基础完成、结构封顶、竣工验收、登记申请四个资金使用节点,每个节点用款额度不得高于重点监管资金总额的25%,每个资金使用节点只能提出一次用款申请。
商品房预售的资金被严格监管,"办法"实际上基本等于取消楼花。根据国家统计局此前的统计,房地产开发企业资金来源中,银行贷款占1/3的同时,预售款同样占比1/3。
目前,银行惜贷、上市房企公司债、增发、信托等融资大门紧闭,楼花成为开发商的最后救命稻草,一旦"办法"实施,无异于釜底抽薪。此时的开发商会推出实质性降价举措自救吗？开发商是否真降价,取决于其自身的现金流是否充裕。因此,开发商现金流是我们判断市场是否实质性下降、房企明后年盈利能力强弱的重要依据。
由于房企资金压力涉及到经营、投资与筹资各个方面,且与公司销售与经营策略关系极大,所以不宜用简单的负债率、流动比率等指标进行分析与考查。
房企的资金压力有长期与短期两个方面,短期压力涉及到公司是否会在下半年进行实质性降价并渡过难关,需要重点考查。房企短期资金压力主要来自四方面:一是银行,具体落实到财报指标上则是短期借款与一年内到期的长期负债;二是供应商,亦即应付账款项下的内容;三是公司日常运营资金,包括应付工资、管理经费等;四是其他利益相关者,如给投资者现金分红、上缴国家相关税收,等等。
这些资金需求有些是刚性,有些则是弹性。缓释压力有存量与流量两种渠道,前者是指房企目前的货币资金存量,后者是指"销售商品、提供劳务收到的现金"以及筹资活动现金流入等。
根据本刊研究员王大力的"房企资金压力测试模型",把货币资金的存量、负债的刚性与经营活动现金流量结合起来,计算能够反映财务弹性的比率。
特别值得关注的是,下半年如果卖楼收不着预售资金,开发商在考察期内的现金流转会紧张到什么程度。
压力几何？
为此,我们设计了一种反映资金弹性的指标。"资金弹性1"是从偿付银行与供应商的角度来综合考查房企的资金压力情况;"资金弹性2"是用目前资金存量加上一年的楼款收入来偿付短期银行借款及应付施工单位等供应商账款的空间。
具体的计算方法如下:资金弹性1＝（货币资金+年化"销售商品、提供劳务收到的现金"）/（短期借款+一年内到期的长期负债）
资金弹性2＝（货币资金+年化"销售商品、提供劳务收到的现金"）/（短期借款+一年内到期的长期负债+应付账款）
需要指出的是,资金弹性可以有不同的算法。除了短期有息负债外,房地产公司还需要发生日常的各项经营管理费用,偿付供应商款项同样会导致现金流出。根据谨慎性会计原则,我们选取最保守的财务指标来测算。
在表中,我们计算了两种层次的资金弹性。其中,"资金弹性1"只考虑偿付短期刚性负债。如果小于1,即意味着不发生其他费用开支,并且停止向供应商付款,公司目前货币资金加上1年内收到的售楼款,也已经不足以支付1年内的银行存款。这时,公司的资金链已经非常危险,甚至可能破产。"资金弹性2"则是将需偿付供应商的应付账款科目考虑进去。同时,我们按2010年下半年销售商品、提供劳务收到的现金科目与上半年相比,按不纳入开发商资金使用计划进行敏感分析。
从"资金弹性1"看,开发商资金压力同比受限,如果实施预售资金监管,下半年37%企业资金良好,54%的企业资金及格,即只能够支付年内负债,扩张拿地能力受到限制。当然,具体到每个房地产公司,苦乐不均。万方地产的资金弹性,深国商最差。表现及格的企业,即是1年内产生的货币资金在偿还完短期银行借款,基本上没有拿地能力,即便是拿地,开发的二次运作绝无资金注入。
数据显示,75家统计企业中,有5家企业在及格分数线以下,占到统计企业的6%。其中中粮地产(000031)资金弹性为0.55,从理论上看,企业短期偿债能力极差。但由于中粮地产的大股东为中粮集团,即便其他融资渠道关闭,依靠大股东输血,完全可以避免资金链紧张,但资金压力不容忽视。
一直被外界指责高负债的保利地产,短期偿债能力良好。虽然外界批评保利地产存量货币不高,资产结构有待调整,但其货币弹性良好,1年内能够产生的货币资金是需偿付银行借款的5倍多,即便是实施预售资金监管,保利地产完全可以根据自身的资金状况,统筹项目开发与拿地速度,以及合理安排各方面的付款节奏,从而避免资金链吃紧。
"资金弹性2"由于将应付账款考虑进去,主要是增加施工企业、供应商货款,所以开发商的资金弹性值进一步降低。
"资金弹性2"中,有8家企业在及格分数线以下,约占统计企业的13%,比"资金弹性1"中上升7个百分点。76%的企业只是及格线,这意味着在及格线的55家企业虽然在短期内有偿债能力,但是今年拿地资金缺少,明后年的业绩没有保证。
因此,在其它融资通道仍然关闭的条件下,如果实施商品房预售资金监管,60%以上房企将在下半年积极调整价格策略促销,以求自保。5%左右资金充裕企业在降价同时,迅速回笼资金,圈地或收购项目,扩大市场份额。
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