[摘要] 6月19日上午，由徐州欧蓓莎置业有限公司打造的大型装饰建材市场-欧蓓莎国际商城的营销中心正式对外亮相，吸引了建材装饰商户和意向客户上千人亲临现场庆祝。是什么在吸引他们关注欧蓓莎，来到欧蓓莎的呢？我们有幸采访到了徐州欧蓓莎置业有限公司的杨林副总裁，请他为我们详细解读欧蓓莎国际商城的魅力所在。
6月19日上午，由徐州欧蓓莎置业有限公司打造的大型装饰建材市场-欧蓓莎国际商城的营销中心正式对外亮相。开放当日吸引了建材装饰商户和意向客户上千人亲临现场庆祝，现场道贺声、祝福语、咨询声不断。到访的客户当中很多是目前徐州各大建材市场的经营业主，其中不乏品牌商家。是什么在吸引他们关注欧蓓莎，来到欧蓓莎的呢？我们有幸采访到了徐州欧蓓莎置业有限公司的杨林副总裁，请他为我们详细解读欧蓓莎国际商城的魅力所在。
徐州欧蓓莎置业有限公司 杨林副总裁
【搜房网】：作为商业地产中的新奇葩，请杨总为我们介绍一下欧蓓莎项目及开发公司的相关情况。
杨总：欧蓓莎国际商城是徐州市重点招商引资项目，徐州2011“三重一大”工程，由徐州欧蓓莎置业有限公司投资开发。项目地处徐州市重点开发的东部，规划中的高铁站，总规模78万平米，总投资50亿元，集“产品交易、展览、物流仓储、商务办公、产业服务”等服务功能于一体；涵盖“高端写字楼、星级宾馆、高档公寓、餐饮娱乐”等休闲配套的一站式建材博览交易中心。项目依托徐州繁荣发达的商贸物流基础和京沪高铁的优势，将打造成为淮海经济圈影响力的一级建材批发总站。
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欧蓓莎国际商城区位图
项目位于徐州市重点开发的东南片区中，该片区域为经济开发区，区位优势明显，交通便利，四通八达，多条公交和城市巴士经过项目，多条城市大动脉如206国道、新104国道、京福高速、323省道、地铁1号线等均汇聚于此；规划中的京沪高铁站、公交总站、长途汽车站近在咫尺；且项目周边配套新长江和博亚两大物流园已正式营运，更加完善了项目的物流体系。各地赶来的客户，可以就近选择最便捷的货运方式，比较最优惠的物流成本。也可由批发商直接发货，方便快捷，吸引更多的采购商前来采购。
随着京沪高铁站的全面建设，以欧蓓莎为首的东城区迅速融入长三角和环渤海“2经济圈”，乘高铁从徐州至北京和上海仅需2。面对众多利好因素，可见项目面向的不仅是徐州市场，更是全方位辐射淮海四省，接受与周边城市的经济辐射，开展经贸合作，给市场带来更多的人流、物流、信息流、商务流、还有资金流，营造了良好的经商环境，商品延伸到各个地方，真正实现了东部建材的源头市场作用！
项目由欧蓓莎集团旗下徐州欧蓓莎置业有限公司开发。集团公司是中国服务业企业500强，浙商500强，是国内商业地产开发的领军企业。我们集团成功开发了欧蓓莎（江苏大丰）国际购物中心、欧蓓莎（江苏吴江）恒大装饰建材广场、欧蓓莎（江苏吴江）家居生活广场、欧蓓莎（杭州建德）家居生活广场、欧蓓莎（四川德阳）恒大装饰建材城、欧蓓莎（江苏镇江）亚太五金电器城等多个大型商业项目，商家资源和商业开发经验是我们的优势。尤其在中国建材流通领域享有盛名，欧倍莎成熟的经营模式和丰富的市场运作经验已成为市场成功的保障，各地所开发项目无一例外获得成功，不仅仅成为城市商业地标，更是投资经营者财富的保障。欧蓓莎品牌经过多年实战运作，获得了广大同行、商户及客户的高度评价。
我们欧蓓莎人致力于将欧蓓莎国际商城打造成为规模大，水平高，实力强，影响力大，服务设施配套一流，知名的现代国际建材品展示采购中心，再结合其得天独厚的地理以及交通等优势使其辐射整个淮海经济区。
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【搜房网】：欧蓓莎给徐州布局将带来怎样的产品？
杨总：首先从规模和业态上说，我们项目总体量约78万平米，这是目前徐州建材市场所不能比的，我们将把项目打造成辐射整个淮海经济圈影响力的建材市场。同时我们对传统市场业态进行重新规整，引入各业态前端品牌，进行品牌平台整合，引入新型现代建材装饰市场的商业经营模式进行市场管理，力争缔造徐州建材装饰行业的新标杆。
欧蓓莎国际商城商铺效果图
从设计和配套上讲，欧蓓莎国际商城规划的全部是独立产权式的商铺，一、二层以单独形式呈现，便于经营户长期独立经营和发展。同时市场各栋全部采用连廊连接，将市场的动线合理优化，避免了商业死角。同时不惜成本的引进了扶手电梯、货梯及观光电梯等设备，全面提升市场形象。这些都是我们经过10几个城市考察后，汲取目前市场进的规划而打造的一个新型建材市场交易平台。不仅如此，市场还有星级酒店、高端商务写字楼、高档公寓以及餐饮娱乐休闲等作为市场的配套补充。同时还配有数万个停车位和仓储、以及高配置商务洽谈中心、大面积精品展示中心，为打造一级建材装饰市场奠定了坚实的基础。
从后期服务考虑，建成后，欧蓓莎国际商城将以大型渠道销售为主，同时结合中高端品牌终端展示，以“品牌+销量”的双腿迈进模式，专业经营建材装饰类产品，依托区域优势，广泛吸纳行业大品牌入驻。将欧蓓莎国际商城打造成淮海一级建材总站，提供一站式购物、终点式服务。为经营者提供货运、仓储、经营、信息交流等全方位服务；同时，可为消费者提供选材、配送、装修一体化服务。以后的市场经营中将坚持统一物业规范管理、统一有序的市场招商、统一市场统筹管理、统一规划市场经营、统一对外形象，统一广告宣传 、统一市场业态规划、市场网络信息平台打造，将欧蓓莎打造成淮海经济区乃至都响当当的品牌。
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【搜房网】：您如何看待目前徐州建材市场的现状？
杨总：徐州是淮海经济圈的中心，战略地位十分重要，是我国从东到西，由南往北的中心点，自古商贸就比较繁华。近年来彭城经济发展非常迅速，在政府的大力支持下，商贸发展更是到了一个新的高度。项目所在地高铁商务区又位于徐州市区东部，是徐州市三个中心城区之一，也是徐州城市总体规划重点打造区域，高铁商务区处在经济开发区的核心位置，努力打造服务于京沪高铁、京福高速的商贸港。高铁的发展能带动整个城市、区域的发展，甚至能代表广泛区域的发展，徐州作为一个重要的交通枢纽，高铁的发展甚至可以带动整个淮海经济区的发展。这一区域也定会随着高铁商务区的崛起，成为商家的必争之地。
欧倍莎国际商城效果图
反观目前的徐州建材市场，虽然比较多，大多经营也都比较好，但总体规模有限，同时也存在诸多弊端，比如建筑陈旧，外部设计落后形象差，内部规划不合理，市场管理滞后，消防不合格等。随着徐州在淮海经济圈核心地位的强化和其城市化进程的加快，以及人们消费习惯的改变，现有建材市场早已不能满足发展需求。徐州建材市场亟需升级换代。
其次，目前徐州建材市场商铺大多没有产权，并且商户租金连年递增，经商成本不断高涨，挣的钱大部分都交给了房东，严重制约了商户扩大再经营的发展需要。广大商户迫切希望一个具有独立产权的大型建材市场出现！
具有敏锐触角及前瞻眼光的徐州政府希望将徐州打造成淮海经济区重要的商贸物流中枢城市，单靠徐州原有的老市场已不能满足其快速的发展需要，市场需要一个更大更广的平台，需要一个硬件配套更完善、更先进、运营管理更专业的市场基地。同时，与众多的经营商户共同建造一个更大的市场平台。
借此契机，徐州欧蓓莎置业有限公司在政府的支持下打造欧蓓莎国际商城这样一个具有78万方规模的建材一级批发总站，建造一个现代化的建材市场，与广大商家共同发展，共创未来，促进徐州发展，造福徐州人民。
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【搜房网】：新政严控下的商业地产面临的是机遇还是挑战？
杨总：随着2011年中央政府开始陆续出台相关楼市政策抑制楼市过快发展的举措不断细化、严厉，包括限购令、房产税、信贷收紧等一系列的调控手段相继落实，自2010年下半年各大城市商品住宅成交量持续萧条，致使大量涌入住宅市场的资金通道已经逐渐收窄，而受到城市化进程的需求以及通货膨胀、产能过剩等多方面因素，商业地产显然迎来了新的发展机遇。
首先，因为在房地产开发总量中主要以住宅为主占90%，所以一直是政府的“重点”关注对象，随着2010年及2011年楼市政策一波又一波针对房地产住宅市场的打压，住宅市场已失去了政策保护的壁垒，日趋平静，而商业地产的比重通常只占10%，资源更为珍稀，对城市的发展及市民的就业提供更广阔的舞台。目前众多品牌开发商纷纷在住宅地产市场“遇冷”时，进军商业地产领域。之前一直只开发住宅项目的万科，如今也踏入商业地产领域，并且放出豪言，称商业地产将占其地产开发中的30%。而绿地、保利等知名地产企业加大进入商业地产的领域，涉及资本高达千亿元以上。
其次，商业地产没有政策打压，反向说明商业地产近年来价格并没有飙升，未产生楼市泡沫。商业地产前几年一度被冷落，商铺、写字楼等市场冷淡，主要归结于政策的漏洞，投机投资者将大量的资本注入住宅市场，抬高了住宅价格。伴随着房地产市场越来越规范，购房者及开发商从住宅市场转移至商业地产，这属于一种理性的回归。商业地产兴起是市场规律发展的必然，而且就目前情况来看无论是开发商还是购买者都看好商业地产的潜力，市场信心很充足。
最后，商业地产的发展不仅影响城市化进程的快慢还在城市与城市之间的竞争中扮演着关键性作用。商业地产的开发，其作用远远大于工业和住宅，因为商业地产带动的是一个城市或者一个较大的区域，在带动大规模基础设施建设的同时保障了城市化进程。而且商业地产是发挥城市凝聚力和辐射力的主要载体，做为一个高附加值产业，商业地产能直接给城市带来利润和财富增强城市的竞争力，由此可见目前众多利好因素直指商业地产，商业地产将迎来重要发展机遇，未来还有很大发展空间。
【搜房网】：请您谈一谈您在商业地产投资和经营方面的看法和经验？
杨总：商业地产和住宅是两个不同的东西。做商业地产的难度也远远超过住宅。，相对住宅，商业地产涉及的范围更广，需要考虑的问题也更多，比如首先要了解政府整体城市规划，与之密切相关的是项目整体市场定位，然后再结合定位给项目做规划设计。仅仅是一个简单的定价，住宅和商业都差别巨大。商业定价需要考虑投资客户和自营客户的区别，考虑客户的回报等等。住宅销售以后，发展商就已经达到了目的，商业销售以后，还要面对以后的招商及运营，市场以后能否做起来，别人到你这个地方投资，能不能赚到钱？如果一个商业项目后期运营很差，对于客户来说，无论是进驻商户还是购买商铺的投资客户都是失败的。
作为负责任的开发商，做商业地产应该将这种风险尽量降到，尽可能让开发商自己来承担这种风险。我们欧蓓莎国际商城项目为把市场做起来，让所有投资我们项目的客户都能赚到钱，后期的运营管理我们自己来做。这样做的原因有二：一是基于欧蓓莎人的责任与良心。做这个项目我们有一句宣传语“开创全民创富新时代”，这不是一句简单口号，更是我们欧蓓莎人实实在在要去实现的目标，要开发商和广大的客户双赢。二是基于我们的实力和经验。我们本身就是做建材出身，在别的城市做了多个类似的项目，可以说怎么做好一个市场已经具备非常丰富、成熟的经验和强大的实力，将别的城市的经验与徐州本土的特质相结合，徐州欧蓓莎国际商城项目一定成功！
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