[摘要] 随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，各种各样新的房贷问题层出不穷。面对众多的房贷怪相，中介公司、银行工作人员以及法律资深人士都给出了自己的看法。
随着楼市宏观调控的持续深入，银行存款准备金率继续提高，银行信贷进一步收紧，各种各样新的房贷问题层出不穷。面对众多的房贷怪相，中介公司、银行工作人员以及法律资深人士都给出了自己的看法。
没有贷款资格 先付全款再抵押贷款？
[典型案例]
王先生最近很苦恼，他于2005年和2009年按揭购买了两套套二的住房，由于家里有了小孩，父母要过来照顾，他准备卖掉其中一套，购置一套二手套三的住房。但是他到二手中介咨询才发现，由于“认房又认贷”，自己已经贷款两次，没有办法再贷款，这就意味着他需要全款买房。王先生看中的二手房总价在120万元左右，卖掉手中的一套房产加上手上的存款才80多万元，其中40万元的缺口成为了王先生心里的疙瘩。
这个时候，中介为王先生出了主意，采用“补按揭”的方式购房。先和家人或者朋友借一部分款项，凑齐全款购房，等房产证拿到后再将房产抵押给银行，然后把钱还给家人和朋友，这样就可以享受到全款买房的优惠，而且在申请贷款上也更容易。
[专家看法]
“这样的方式只是不得已而为之。”21世纪不动产成都泰怡家加盟店工作人员表示，对于那些有购房需要但是却办不了贷款的客户，这种方式是一种权宜之计，其中肯定是有一定风险的。首先，房产抵押贷款的利率要高出普通房贷不少，现在大部分银行执行的标准是在基准利率的基础上上浮20%左右，这样整体算下来，总花销要高出不少。其次，现在房产抵押贷款的年限一般为10年，相对于普通房贷的20年-30年，每月的还款压力要大不少。
招商银行锦官城支行个贷中心经理张邻也表示，除了利率高、还款压力大外，还存在另外一个隐患。根据目前招商银行的政策，抵押贷款后的放款只能用于消费，且是非房产消费，不能取现，那么，向亲戚朋友借的钱如何还就成为一个问题。同时，目前抵押贷款放款时间以及放款金额并不确定，那么何时能够还钱、能还多少也成为未知数。
信用不良 首套房贷也会遭拒？
[典型案例]
曾先生从年初开始看房，终于看中了一套房准备按揭买房，但当把资料都送交银行审批后却被告知：他是银行的“禁入客户”，理由是拖欠信用卡透支款，已被列入信用不良者。曾先生这才回忆起，读书时曾因信用卡透支接到银行信用卡中心的律师函，虽然缴清了欠款，但信用卡被停用了。
此后，他再未申请过信用卡，也不知道自己被列为信用不良者，更没有想到因此而不能贷款。曾先生作为首次置业者，本来可以享受贷款购房的多方面优惠，结果却不得不全款购房，因此只有降低购房标准，选择小一点的户型。
[专家看法]
“这样的情况下，信用卡持有者可以到发卡行申请开具信用证明。”张邻表示，这是最可行的办法，发卡行会通过信用卡持有者提供的各种证明文件，从而判定是否开具信用证明。另外，在信用卡还未注销时，持有人连续使用2年以上，并保持良好的还款记录，有可能其信用度将被上调。如果卡片已经注销，并收到律师函，一般银行将会终身不放款。
拖欠信用卡透支款分为不经意拖欠和恶意拖欠两种。有人一时冲动申请了数张信用卡后，经常使用的只有一张，其他不常用的信用卡被遗忘成为“休眠信用卡”。由于信用卡须缴年费，当信用卡中余额不足时，银行扣年费也就形成了透支。长此积累下来，也就破坏了持卡人的信用状况。
“除了信用卡的使用问题，如果在房贷申请过程中，提供虚假收入证明，申请贷款也将遭拒。”张邻透露，在收入证明上作假被银行查出，即刻被银行列入“黑名单”。
“年轻消费者应随时留意信用卡余额、对账单、扣款单，一旦欠款就要及时缴还本息，以维持个人的良好信用记录。”否则，随着各大商业银行的个人信用数据库的联网正式投入使用，各大银行不仅能互相查到信用卡欠款人名单，就连其他性质的贷款“黑名单”也能共享。到时，被列入“黑名单”的消费者的置业之路就会更加艰难。
收了首付，过了户， 房贷就是不下来， 该怎么办？
[典型案例]
“这可怎么办，房子都过完户了，结果贷款被卡下来了，弄得我们很被动。”马先生很无奈地表示。
马先生3月出售了一套位于城东的二手房，价值 80多万元。买主在决定购买之后，向马先生交了40多万元的首付，并向一家银行递交了申请贷款的材料，准备贷款40万元。由于买主急着转户口，马先生就办理了过户手续。但是，已经3个月过去了，贷款一直下不来。“如果贷款下不来，该怎么办？”马先生很着急。
[专家看法]
“首先，应该先看看买主的贷款是否已经通过了银行的审批。”21世纪不动产成都瑞锦加盟店销售经理雷勇认为，如果贷款已经通过审批，马先生就只有耐心等待放款。如果没有通过，马先生再与买主协调余款的支付问题。
“这样的情况在我们这里是不可能遇到的。”雷勇表示，在客户确定购买意向后，一般会要求买主支付部分定金，然后将买主的资料提供给银行，在银行审批通过之后再要求买主付首付，并且办理过户手续。“有一些不正规的中介机构，为了快速促成交易，为买卖双方后期留下了纠纷隐患。”同时雷勇透露，由于银行银根紧缩，现在放款时间不确定，一般为一个月左右，但有的也会拖3-4个月，因此在前期客户交易时，销售人员会提前与客户沟通，这样有效减少了后期的纠纷。
四川华盖律师事务所主任律师徐华分析认为，这种情况下具体的违约情况要看《二手房买卖合同》的有关约定，通常来说假如银行贷款不是由于买方个人原因无法办理，买房人可以不承担违约责任，在这个情况下，建议买房人可以和卖房人协商解除合同，由卖房人返还买房人全部已付房款。银行按照相关规定，有权不发放贷款给银行认为不合格的贷款人，所以本案中，银行没有任何责任。假如房主认为买房人违约，那必须出示《二手房买卖合同》的有关约定，有约定按照约定办理即可。没有约定违约金，买房人有权拒付违约金。
资料交了一遍又一遍，贷款不下来还说违约？
[典型案例]
去年12月，孟先生在城西购买了一套商务小户型，交了13万元首付以及申请房贷的各种资料后，回家坐等银行放贷。这一等不要紧，5月31日开发商给孟先生寄来的“关于补交银行按揭资料的通知”。通知里指出，由于孟先生的收入证明过期、未按时提交首付收据及POS单复印件、居住证明、银行半年流水等原因，银行贷款迟迟未获批，要求孟先生于6月12日前将相关材料交到银行，并且支付1万余元的违约金。
孟先生一头雾水，在与开发商签订购房合同之日的7天内，他按照银行的要求提供了所有资料，如今怎么会出现资料不全的情况？为什么还要支付违约金？
[专家看法]
泰和泰律师事务所合伙人高玉林认为，这涉及到三个方面的问题。首先，如果业主已经提交齐全资料，银行与开发商应该都有相关的验收记录，个人完成提交工作也应该有相关记录。只要找到这些记录，就可以证明业主完成了提交义务，那么开发商要求支付违约金就不成立了。第二，如果是因为银行贷款额度紧缩或者其他政策原因导致贷款下不来，就属于不可抗力所致，开发商应与业主共同协商解决。第三，面对现在的情况，孟先生应该首先向开发商提交正式的回复函，内容包括当时提交贷款资料的具体时间、地点、提交方式、提交联系人等，证明自己已经在规定时间内完成提交的义务。之后，孟先生再根据开发商的态度来进行下面的动作。
“在事情发生之后，我致电当时负责我相关按揭事宜的黄先生，他也承认当时我的确已经提交了相关资料。”孟先生在接到通知后时间联系开发商置业顾问黄先生，对方表示寄通知的目的是督促客户尽快将资料补过去，关于违约金部分只是一个督促的方式，并非真的追究客户责任，客户可以忽略这个部分，直接在规定时间内将资料交过去就可以了。
但是，高玉林认为，“如果不提交回复函直接将要求的资料提供过去，这会造成孟先生事实承认过错的后果，因而陷入被动的局面。”因此，还是应该先提交回复函。
下半年楼市向左OR向右 今年住宅用地还有84%未完成
（来源：信息时报）今年上半年，随着新国八条、一房一价、限价等一系列宏观调控政策出台，房企、买家、中介等均受到不同程度影响，但大家最为关注的楼价却并未出现大幅下降，不少城市楼价仍在上涨。有政府官员早前就表示，如果房价没有实质性下降，不排除会出台更严厉调控政策。那么，下半年，国家调控政策是否会进一步升级，面临内忧外患的房企该如何寻找出路，广州楼价走势是涨还是跌，都牵动着众人的神经。
销售和资金双压力正面袭来
策略：缓开工巧拿地多促销
据了解，上半年多数房企销售业绩不佳，资金回笼困难，在信贷保持收紧下半年还需要支付各种结算，如工程款等。因此下半年，不少房企无疑将面临着内忧外患的局面：一边是顶着强大的销售压力，另一边是担心资金链有可能断裂。此前某投资机构向媒体透露，现在房企缺钱额或达3万亿以上，当中包括中国、排名前十名的房地产企业。
多家房企1~5月的销售业绩显示，大部分房企仅完成了全年销售目标三成左右。其中，首创置业[简介动态]全年销售目标为150亿元，前5月实现签约金额为40.1亿元，下半年需要完成金额为109.9亿元；越秀地产[简介 动态]全年销售目标90亿元，前5月完成合同销售金额22.6亿元，下半年还有超七成任务需完成。大房企销售业绩都如此不尽如人意，而一些中小房企情况就更令人担忧。广州市中心某楼盘工作人员告诉记者，今年截至目前该盘销售不足10套，下半年又要开始做商业项目，公司资金压力较大。
房地产专家谢逸枫表示，下半年开发商要杀出一条路，就必须加快推货和加大价格促销力度及调整产品策略等，方可确保完成销售业绩和保持利润增长及稳定资金链。此外，房企还可以考虑增加商业地产项目销售和推广，以此提高销售业绩。
业内资深专家韩世同也表示，现金为王，缓开工、巧拿地，这是开发商出路。上半年有一些房企开始降价回笼资金，并将主战场转移到三四线城市或是商业地产，所以这些房企的销售业绩较乐观。在下半年政策或无太大变化的前提下，房企若继续保持上半年的策略是不难完成目标，也不难度过难关的。对于一些中小房企，如果下半年不积极采取销售策略，不排除有的房企面临被淘汰的危险。
今年住宅用地还有84%未完成
应对：推介会吸引各路地产商
市房管局早前公布，今年广州市辖10区正式计划出让土地12.72平方公里，包括商品住房用地3.37平方公里、商服用地2.2平方公里、产业用地7.15平方公里。而据搜房网数据显示，今年前5月广州仅推出了8幅住宅用地，成交面积共计54万平方米左右；但6月截至目前，还未有任何住宅土地买卖，也就是就，上半年广州住宅用地共完成了0.54平方公里，仅完成了全年住宅用地计划的16%，艰巨的任务则集中在下半年。
面对上半年土地市场成交冷静这一窘境，政府也将更多希望寄托在下半年。在6月初广州举行2011年广州市经营性土地推介会，共推介54宗地，总用地面积为2.2平方公里。在土地推介会一周后，广州市正式推出首幅意向“勾地”地块——珠江新城B2-11地块，并将于7月19日正式拍卖。
满堂红市场研究中心主任沈锐培表示，按照当前的拿地速度和市场环境来分析，要完成今年计划出让面积难度非常大，包括三方面原因，一是整体市场的需求量下降，二是开发商资金回笼没有任何起色，三是融资途径越来越窄。6月份广州虽然举行了大规模的土地推介会，吸引了很多外来的房企或是刚开始涉水房地产行业的非专业地产商，但在市道好的时候，这些企业没有机会跟大企业竞争，现在趁着大房企谨慎小心的时候，这些企业就可以积极拿地，预计下半年很多的土地都会被一些地产“新秀”竟得。
经纬研究中心主任曾英杰也表示，今年要完成全年土地目标相当困难，可能会比去年完成率还要低，但是并不排除临近年底，政府会将某些地方的巨幅地块打包出售。虽然住宅土地市场整体遇冷，但是今年下半年商服用地可能会比较火热，目前很多房企更加重视商业项目开发，而这样的趋势同样也体现在土地成交方面。
下半年政策或将进一步升级
建议：应先落实好原有政策
上半年出台号称史上最严厉的调控政策，并没有让楼价和成交量出现明显下降，那么，下半年政策是否会再进一步收紧？
近日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，房地产市场还有限购空间，若二三线城市房价继续上涨，未来限购可能覆盖。除了限购范围将一步扩大之外，信贷收紧政策未来也将是常态。另外，住建部政策研究中心副主任秦虹近日出席某论坛时表示，包括信贷紧缩等在内的调控政策在未来很长一段时间内“恐将是一个常态”。
沈锐培认为，从中央目前的态度来看，下半年要放松上半年严厉政策可能性非常小，因为，目前楼价还没有达到预期下降的效果，此时如果政策松绑将面临更大的风险。此外，保障房施工进度还没有跟上，如果下半年要放松政策可能会造市场恐慌。根据目前的形势来看，预计下半年的政策还将保持收紧并在原有基础上升级，如限购城市增多等。
韩世同也表示，今年快过半，目前调控又到了关键的时刻或节点，调控政策主要精力还是应该放在抓落实上，因为，去年和今年以来出台的很多调控政策还没有得到很好的贯彻落实。限购令是否有必要扩展到，同样房产税也是否有必要扩展至，这些都需要慎重考虑和研究。
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