[摘要] 房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。正如2008年那轮房价下跌一样，本轮房价注定也将调整；而且，凑巧的是，2008年8月，70个大中城市房价首次环比下跌，而这次基本上也是8月确立大势，预计9月正式开拐。
房价下跌，很多人盼了很久，很多人怕了很久。可该来的，总是要来。正如2008年那轮房价下跌一样，本轮房价注定也将调整；而且，凑巧的是，2008年8月，70个大中城市房价首次环比下跌，而这次基本上也是8月确立大势，预计9月正式开拐。
9月18日，国家统计局公布了房价数据。统计表明：8月份，70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市有16个，持平的城市有30个，环比下降和持平的城市比上月增加了15个，这是今年以来市场降温幅度的一个月。具有风向标意义的是，这是2009年二季度以来，止涨城市数量首次超过上涨城市，在很大意义上，可以说拐点初现，“狼终于来了”。
这一“战果”来之不易。众所周知，2009年12月，国家开始这一轮紧缩型房地产调控，主要目标就是稳定房价，或说使房价“合理回归”，既然温总理说要“回归”，也就是指部分房价过高、上涨过快的城市，应该有所下跌。然而，调控多波折，尤其去年9月至今年1月，商品住宅市场量价齐升，直至今年1月26日“新国八条”出台，要求严格限购、限贷、限价，房价才出现持续降温，证据就是70个大中城市综合房价环比涨幅，由今年1月的0.8%，持续下滑至8月的0.02%，9月出现负增长的可能性极大。
从结构分析，当前四个一线城市房价已连续两个月止涨，二三线城市总体微涨。8月份，有16个城市出现环比下跌，包括重庆、济南、大连、南京、海口、青岛、兰州、无锡、锦州、烟台、秦皇岛、丹东、韶关、锦州等，其规律性并不强，二三线城市、东中西部皆有。
这让笔者想到一个流传多月的谬论：一线城市降温，二三线城市升温。真实情况是，市场普遍正在降温，只是有些快，有些慢，逆势高涨的城市纯属个别现象。虽然有些城市价格涨幅仍偏大，但绝大部分仍在上涨的城市的涨幅呈持续收窄之势。
与之相匹配，“二三线城市限购大扩容”，也是一个“传说”。炒作一个月后，至今只有区区两个三线城市新限购：台州和衢州，且皆从宽发落。按住建部五项标准，6月份烟台、秦皇岛、丹东、韶关等房价涨幅靠前，媒体曾炒作其将被限购。然而，8月份数据表明，这些城市房价都已出现环比下跌。大家试想，既然房价正在回归理性，调控效果可谓显著，这些城市还会被限购吗，恐怕住建部也找不到足够理由了。
随着房价拐点的来临，房地产政策大约也将“见底”。国家层面政策暂时不会松动，接下来，不甘财税收入萎缩的部分地方政府，必会想方设法暗地里松绑调控。“政策底”出现数月后，“市场底”才会露形。
在国际金融危机和国内经济下滑冲击下，2008年那轮楼市调整，市场降温快；但在经济和楼市刺激政策之下，2009年市场就被拉起，回暖也快。而这次宏观经济形势好于2008年，但同时明年的经济和楼市放松力度，也难望2009年项背。所以，注定这轮楼市调整，下行期和上升期，都是小步走、慢节奏，磨磨唧唧的。明年，有望完成筑底，以及慢回升。
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现实在倒逼 保障房建设政策持续调整
（上海证券报）国务院两位高级官员日前就广东省政府的《建立健全公正的保障性住房分配与管理机制的建议》先后做出批示，并由国务院办公厅批转至包括住房和城乡建设部(下称“住建部”)在内的各相关部委以及地方政府，要求尽快在范围内建立起符合当地需要的保障性住房“轮候”制度，以确保保障性住房的公平分配和动态管理。
所谓“轮候制”，是一种对保障性住房申请人实行资格审核和准入的制度，并根据符合保障性住房资质要求的人员信息建立数据库，而后再根据保障性住房建设进度对已通过审核的申请人按先后次序分配保障性住房或购买资质的管理制度。目前，只有北京、深圳等少数特大型城市建立了这项制度。
更确切地说，“轮候制”实际上是改变了之前“一刀切”式的制定保障房建设目标的思路，而根据实际需要规划筹建。一方面，这能较好预估出未来应建保障房的数量，另一方面，鉴于申请和资格审核颇为费时，会拉长保障房建设的时间跨度，客观上也为整个计划赢得了喘息时间。此外，申请资格的制定如果由各地自行拟定，则不排除地方政府会提高相应标准，压缩保障房建设数量。这样一来，原先制定的宏大目标极有可能缩水。
进入8月以来，保障房开工建设步伐迟缓的局面在迅速变化。来自住建部9日的数据显示，今年前8个月，除西藏外城镇保障性住房和棚户区改造住房已实物开工868万套，开工率为86%。但开工和建成是完全不同的概念，打个桩也是开工。去年的590万套保障房开工后，是否已完成？住建部迄今尚未发布任何有关保障房的竣工数字。
事实上，为了应付中央的检查，一些地方政府在保障房建设的过程中就采取了一些变相的方式。已提前完成保障房开工目标的陕西省就是个典型例子。据报道，隶属于中石油(9.69,-0.02,-0.21%)的宝鸡市石油钢管厂正在建设一个自建房项目，在被列入了经济适用房相关政策范围后，就成了保障房项目了。陕西省住建系统一位人士坦言，“这种项目现在到处都是，要不然保障房开工率怎么能上去？”
事实上，除资金之外，保障房建设本身还存在着土地以及分配、退出等一系列政策措施的问题，哪个环节稍有不慎，就可能满盘皆输。这不仅对于开发商是个挑战，对于地方政府而言更是巨大的挑战。上半年商业银行在新增4万多亿贷款的情况下，除国开行之外的商业银行新增保障房贷款仅占新增贷款约1%，足见商业银行对保障房贷款是多么提不起兴趣。住建部《中国房地产企业社会责任实践研究报告》显示，在百强名单中，仅有30家在2007年至2010年间参与了保障房建设。此外，保险资金一度被视为是解决保障房融资难的一大助力，北京市就曾召集7家保险公司筹集700亿至800亿元保险资金实施“蓝德计划”，投向保障房建设。但从保障房的性质和保险资金追求安全性与性的角度来看，保险资金大举介入保障房建设的可能性并不大。这一点已在近日得到了证实。
而来自业内人士的说法显示，监管部门在今年余下的时间里可能不再批准险资投资土地储备项目，原因是保障房土地储备前景不明，且未形成成熟的运营模式，政策风险很大。仍以上述“蓝德计划”为例，有消息称实际到位的资金不足预计规模的40%。某保险资产管理公司的人士透露，到目前为止，“蓝德计划”的连6%都达不到，甚至赶不上银行大额存款利率。在宏观调控持续偏紧的情况下，地方政府的压力很大。一方面是土地调控降低了开发商拿地的能力，造成地方政府土地收入锐减；另一方面，为了保障房地方政府对招标土地不能不施加各种条件，这又进一步降低开发商拿地的意愿。
凡此种种，都表明保障房资金问题，现实困难要比原来预计的大得多，而所有这些正倒逼着政策调整。
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