[摘要] 《商品房屋租赁管理办法》已于今年2月开始施行。施行这个办法,对于规范商品房屋租赁市场,以及提高租房率(指租房住的居民占居民总数的此重),都将产生重要作用。近来,不断有探讨租房率和自有住房率(指居住自有住房的居民占居民总数的此重)的文章发表。
《商品房屋租赁管理办法》已于今年2月开始施行。施行这个办法,对于规范商品房屋租赁市场,以及提高租房率(指租房住的居民占居民总数的此重),都将产生重要作用。近来,不断有探讨租房率和自有住房率(指居住自有住房的居民占居民总数的此重)的文章发表。有人估计,经过10~20年的发展,我国租房率将达到50~60%。这种观点不具备现实基础。
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我国农民基本上有自有住房。通过几十年的城镇化发展,农民占总人口的比重,由1949年的90％转变为2005年的70％。而城巿居民通过“房改”,到2005年自有住房率超过80%,如按租房率应包括农民在内的国际口径计算,当年的租房率在10%以下。如果只算城市的租房率,也在20%以下。
根据各国的经验,提高租房率主要有6个条件:一是加快经济和科技发展,逐步形成加快人才流动的社会条件。二是加快城镇化进程,逐步减少农民的比重。三是加快住宅建设,逐步达到住宅富裕和有较大比重的出租住宅。四是大力推行租售并举,积极创造良好的租房环境。五是改变人们的住房习俗和住房观念。六是逐步增大廉租屋(含公租房)的比重。以上每个条件都要经过长期努力才能实现。
可见,我国将在保持社会、经济持续较快发展,加快城镇化进程和努力增加保障房比重的基础上,逐步提高租房率。步,争取在一个不太长的时间里,将城市租房率提高到30%左右。如果届时农村人口降至40%,则租房率将接近20%。第二步,再经过一段时间的发展,将租房率提升到相等于英、美两国的目前水平,即30~32%。
从国际上来看,世界各国租房率的基本态势为:发达国家租房率比较高,发展中国家的租房率很低。
发达国家租房率约为30~69%。与之相应,自有住房率约为31~70%。其中,有些人口多的发达国家,例如英国、美国、意大利、日本和法国,租房率稍微低一些,他们的租房率分别为30%、32%、32%、39%和40%。
发展中国家的租房率普遍低于20%,并有不少国家低于10%。与之相应,自有住房率普遍地高于80%。其中,不仅亚、非、拉不少发展中国家的租房率低于10%,欧洲的阿尔巴尼亚、保加利亚、爱沙尼亚、马其顿等国的租房率也低于10%。
发达国家居民租房率高有6个主要原因:一是城市化水平高,拥有自有住房的农民占居民的比重很小。二是经济、科技、产品更新换代和产业结构调整快,需要加快人才流动。人们在易地调换工作之初的一段时间里都会租房住。三是许多西方国家的空房率达到10%左右(即每100套存量房有10套空房),有充裕的出租房。四是租房的法制和管理健全,既保证出租住房的完好运行,又严密地规范了出租人和租房人的法律责任。具有良好的租房条件。五是住房观念不同。在西方发达国家的城市居民中,80%以上的高中收入者都有购房能力。但许多人选择租房住的主要原因是工作流动的需要。这就出现了一些西方国家平均每个人一生要换7次工作和换7次住房的情况。六是政府的经济实力强,有能力为占城市居民18~20%的低收入者,提供享受政府补贴的廉租屋。
发展中国家租房率低也有6个主要原因:一是城市化程度低,拥有自有住房的农民比重大。二是经济和科技比较落后,尚未形成一个大量人才流动的社会条件。三是城巿住房供应比较紧张,没有充足的住房出租。四是市场管理水平不高,出租环境不够良好。五是住房观念不同,不仅农民“安土重迁”,而且城市居民也把拥有自有住房看成是富有和事业有成的标志,因而不少人为拥有自有住房而奋斗终生。六是政府的经济实力弱,只能为百分之几的收入者提供(甚至不提供)廉租屋。
我国是一个人口众多的大国,在经过几十年发展、租房率达到英、美两国目前水平以后,是否仍要再进一步地提高租房率,现在很难做出准确判断。只能留给届时的政府和人民,由他们根据当时的主客观条件做出决定。
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