[摘要] 中山市房协在《建议》中，还针对近一段时间中山非毛坯房增多，成交均价被拉高的情况，建议开发商把装修部分的价格与“毛坯房”的价格区分开来，还原“毛坯房”本身的价格。同时还建议房地产交易管理部门应适时调整网签合同的格式，使房价统计更为准确。
房地产企业具有“耐药性”调控力度不能减
“只要不是资金特别紧急，房东还是会选择继续观望。”上海房产中介合富辉煌一位门店业务员说：“我们店七八月份的成交量比五六月份下降了一半。”
在北京，8月份成交商品住宅套数环比下降22.9%，这是2009年来的值。在上海，8月商品住宅成交量环比下跌25.6%，创下2005年以来的新低。
不过，种种迹象显示，小范围的房价调整尚未带动量的释放，不可对调控效果盲目乐观。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍认为，如果高房价不松动，成交量就很难有起色。
不可否认，近期一些舆论鼓吹降价潮和抄底等，实际上夸大了市场的实际情况。上海同策咨询研究部总监张宏伟说，一些开发商故意把吹风价定得远远高于最终销售价，给外界造成大幅降价的假象。
上海复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰还提醒，一些地区配套商品房等中低价位住房成交比重加大，也会拉低统计上的均价，对此应有辨别。
谷文胜说，有人曾预测，开发商会因为调控压力而大幅促销，但这种情况目前并未发生。经过几轮调控，大型房企已有耐药性，在没有生存危机的情况下，降价动力不大。
有关专家据此认为，简单依据热点城市房价一时停涨或微降，就认为已达到调控效果，是短视的。可以预见，如果限购等强力措施不能延续和扩面，房价必然出现强力反弹。
“金九银十”或成房价调整“窗口期”
凉凉的秋风袭来时，楼市也在秋风中感到了寒意。
北京市房地产交易管理网数据显示，今年中秋节假期前两天，北京全市新建商品房网签总量仅为222套，与去年中秋前两天相比大跌45%。
成交量冰封表明，“金九银十”已经今非昔比，成分不足，一线城市的房价也再次站在了一个十字路口。二三线城市即将拉开的限购大幕，则让开发商的市场预期发生了变化，在二三线城市腾挪资金的“战术”失灵后，更多的开发商选择了在旺季打折促销，折扣力度逐渐加大。以北京为例，位于朝阳区的中弘·北京像素一次性付款可打8折，位于海淀区的橡树湾则打出“两居降6万、三居降10万”的折扣优惠。
北京楼盘的打折力度之大并非个案，据某网购房中心统计，北京9月打折楼盘已经达到244个，已经占据在售和待售项目总和的近30%。降价区域也已从周边郊区开始向城区蔓延，一线城市俨然进入一个调价“窗口期”。
与开发商火热的促销力度相比较，购房人却显得不为所动。北京方庄地区“我爱我家”的一名中介人员说，“中秋来看房和询价的人较多，但是实际出手的并不多，尽管已经积攒了大批刚性需求，但许多人仍选择延后入市，等待房价继续回落。”
业界人士分析，楼市博弈的天平已经明显向购房者倾斜。同炒股一样，购房者都有一种追涨杀跌的心态，目前一线城市房价的下跌预期已经形成，小幅零星的降价已不能吸引购房者，即使是刚性需求。而弥漫的观望气氛在许多开发商脆弱的资金链上不断加压，开发商尽管还在“硬扛”，但是底线已经越来接近，开始积极调价应对市场。
近日，位于北京通州区的京贸国际城推出单价直降近6000元的特价房，引发了百名老业主维权。此前，通州曾经的地王项目润枫领尚推出的特价房，与网上备案价相比也大幅跳水。促销力度之大，既反映出在严厉的调控氛围中，开发商所承受的外部融资受阻和销售下滑双重压力之大，也反映出原来定价中存在着极大的泡沫。即使高高在上的房价远远超出了购房者的心理预期和支付能力，但在话语权一边倒的市场里，开发商仍能漫天要价，“天价房”仍层出不穷。这也意味着，一线城市房价具有很大的下跌空间。
业内专家提醒，尽管一线城市房价下跌趋势明显，但仍需警惕开发商在不同城市间的腾挪术，尤其要关注二三线城市的限购预期给不同购房者带来的影响，防止出现恐慌式购房。住建部出台的五项建议标准只是建议性政策，目前在烟台、秦皇岛等地限购的呼声较高。但在政策落地之前，一部分刚性需求会选择观望，而部分改善性需求和投资性需求则会提前入市集中购房。
近日北京市的很多路口出现了山东龙口海景房的宣传人员。“2年房价涨3倍跑赢通货膨胀”、“通胀时期投资置业”成为宣传页上最吸引眼球的字眼。置业顾问小于告诉记者，他们所代理的“怡海馨苑”和“海润豪景”计划国庆节提价300元，由每平方米3800元提至4100元。北京的投资者去看房的非常多，因此销售公司专门在周三和周六设立了集中看房班车。
在购房投资热度不减的背景下，是否限购的城市之间必然存在一个此消彼长的关系。而限购政策和措施由各地自行发布，地方政府的自主权很大，当前二三线城市的房地产投资正处于快速推进中，地方财政与土地出让又有千丝万缕的联系，地方政府的调控决心有多大，将决定新一轮限购的力度有多大，也将影响楼市的整体走势。
另外，长期不退的通胀压力始终是制约房价调控的一大阻力。一方面房价是资产价格的一部分，受通胀形势整体影响，另一方面，作为黄金之外的避险场所，房地产市场仍然受到许多投资者的青睐。8月份，居民消费价格总水平同比上涨6.2%，尽管涨幅已经回落，但是依然在高位运行。从去年北京出台限购令以来，限购已向范围内铺开，成为政府的中长期政策取向，这将在很大程度上减缓通胀带来的投资性购房需求压力。
去年调控以来，楼市一直缺乏促使房价下降的契机，开发商在传统旺季一般会加大打折促销的力度。从今年情况来看，开发商的销售形势更为严峻，到了考虑明年开发所需现金流和土地储备的时候，何况“金九银十”过后将是更为惨淡的淡季，冷清的成交势必会倒逼开发商选择降价冲量。因此，不少业界人士判断，今年的“金九银十”极有可能成为楼市的分水岭。
中山市房协建议房企做好应对“限价”准备
开发商寄予厚望的中秋小长假楼市成交却相当平淡，客户观望情绪上升，网签无论同比、环比都有所下滑，中秋节当天还出现了5月份以来的网签值。
近日，中山市房地产协会在给各房企的建议中指出，开发商应在必要时做好中山实行限价的准备；同时，针对中山非毛坯房增多的现状，建议房地产交易管理部门分开统计毛坯房、非毛坯房的价格，使房价更为准确。
业内认为：
“金九银十”楼价将下调
中山楼市在经历了7月、8月份小旺季之后，似乎已经开始进入疲态。
中山中原市场研究及顾问部经理郭光喜认为，“金九银十”期间，市场竞争将进一步增加，其中中小户型的压力主要来自楼市放量大，各个项目都会推出不同程度的优惠措施来吸引顾客；其次是大户型竞争将非常大，一方面8 月份大户型产品入市较多，消耗了相当一部分客户，另一方面则是源于大户型的新增量也比较大，客户面临的选择将增多。因此，9月、10月份，楼市价格将趋于下调。
中秋成交淡 3日仅成交434套
“金九银十”中的中秋节小长假成为开发商推盘的一个重要节点。中秋期间记者走访楼市发现，很多楼盘专门针对中秋节和教师节推出促销活动，优惠也相当“诱人”，例如，中山奥园的奥园星河非毛坯房组团打出5500元/平方米，送1500元/平方米非毛坯的促销标语；中澳滨河湾也给出了前十名购房者获赠宝马车的“给力”优惠。
开发商的大力“吆喝”取得了一定的效果，上周六，记者在推出金秋购房季的远洋城世界观看到，在售楼部内的月饼DIY和猜灯谜等活动吸引了不客户参与，样板房内也有成批的看房者。不过也有部分楼盘人气较为冷淡，有销售人员向记者表示，中秋假期多是家人团聚的时候，客流不多也算正常。
中山市国土资源局公布的网签数据显示，今年中秋的成交并不理想，三天的假期(10日、11日、12日)累计网签434套，成交面积约4万平方米，中秋当日仅成交61套，是5月份以来的值。而整个“金九”的开局似乎也并不理想，9月1日至12日，全市商品房网签量为1584套，面积约16万平方米，日均网签量为132套，比去年同期的日均162套少了30套，比今年8月份的日均195套则大幅下滑了32%。
市房协建议：房企应做好限价准备
近日，省内韶关出台限价措施后，中山是否也会限价又成为业内讨论的热点。据悉，作为开发商行业组织的中山市房地产行业协会在8月31日发布的《对当前中山商品房成交价格情况的调查与建议》(下称《建议》)，《建议》中提醒开发商注意做好必要时中山实行限价的准备，房协同时建议中山市政府组织相关单位、部门到已先行限价城市参观学习，借鉴他们的经验。
中山市房协在《建议》中，还针对近一段时间中山非毛坯房增多，成交均价被拉高的情况，建议开发商把装修部分的价格与“毛坯房”的价格区分开来，还原“毛坯房”本身的价格。同时还建议房地产交易管理部门应适时调整网签合同的格式，使房价统计更为准确。
中山市房协调研后认为，在商品房供应结构中，144平方米以上的大户型商品房成交均价，对全市房价拉高起了关键作用。针对这种情况，房协鼓励开发商进行普通商品住房的开发，避免扎堆开发高端大户型产品。
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