[摘要] 就在万科集团总裁郁亮首次提出“过冬论”后不久，万科南京某楼盘便以不足万元的“谷底价”连夜开盘，在不足3小时内售罄200套房源，上演了久违的楼市“夜光”。业内人士认为，近期万科在全国范围内的多起低价跑量行为，正是对郁亮“过冬论”的最好诠释。
（来源：京华时报）就在万科集团总裁郁亮首次提出“过冬论”后不久，万科南京某楼盘便以不足万元的“谷底价”连夜开盘，在不足3内售罄200套房源，上演了久违的楼市“夜光”。业内人士认为，近期万科在范围内的多起低价跑量行为，正是对郁亮“过冬论”的诠释。事实上，不仅是万科，中海、远洋等开发商也已在行动上进入过冬准备，为应对更严峻的未知环境，积极抢收，储备过冬的粮草。
以价换量抢跑市场
在日前举行的万科媒体东莞行上，郁亮表示，2011年房地产行业的关键词是“调控”，2012年整个行业将进入冬天。他透露，目前万科已经进入“冬天模式”，保持充足的现金将比利润率更为重要，在发展策略上，万科也将采取“过冬术”。
是现金为王，郁亮表示，在冬天环境下现金流比利润率更重要；第二，房地产销售应该更积极一些，尽量减少存货压力；第三，应该采取更谨慎的拿地策略，不能买错、不能囤地；第四，在管理上要开源节流，减少不必要的开支，更加精打细算。
郁亮表示，万科在定价策略上将坚持市场原则，通过采取积极的定价策略促进成交。基于此，万科近期在范围内的低价跑量行为便不难理解。据报道，万科位于南京的金色领域于上周四晚6点15分以9900元/平方米超低价开盘，共200套房源，在不到3个内全部售罄。此外，万科深圳清林径也于近期推出特价活动，由原来的1.4万元/平方米降到1.2万元/平方米；万科深圳金域缇香将于11月推出均价万元左右非毛坯房源，比此前开盘价低1000元/平方米。
与此同时，万科上 林径预计新一批房源售价会在13000-14000元/平方米，比上一期16000-17000元/平方米低15%；万科北京金隅万科城[消息 价格 户型 点评][消息 价格 户型 点评]于11月底推出均价14000元/平方米的三期房源，比上期房源低3000元/平方米。
“不要再留恋过去的好日子，那样的状态正常吗？应该吗？”郁亮认为，即便本轮政策过去，替代政策也将随之出现，楼市政策安排将有序进行，以往“一放就乱、一乱就收”的时期将一去不复返。不过，由于市场需求仍然真实存在，楼市黄金岁月仍在，只是“运动员的踢法”和需要的“技能”有所不同，在郁亮看来，楼市已经进入“下半场”。
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提高软性竞争力
与上半场不同的是，下半场市场的集中度逐渐提高，郁亮表示，“楼市下半场才刚刚开始，没有人能保证稳操胜券，先要练好自身的本领”。
对于万科来说，住宅工业化将在这个冬天加速前行。早在七八年前，万科就提出了住宅工业化生产。所谓住宅工业化，是指在工厂车间里生产如横梁、墙体、地板等主要预制混凝土构件，再将这些构件在建筑工地如搭积木般吊装组合成房子。住宅工业化的好处是降低人工成本，在暴利不再的未来行业竞争中，成本控制将成为最重要的砝码。
目前万科住宅工业化产品已广泛应用于各一线城市，年增长率接近50%，“住宅工业化的春天正在到来，未来几年内将在推广”，郁亮称。
除了住宅工业化，万科也正在向住宅服务业延伸。譬如，万科已经在不少社区成立了社区食堂和社区连锁餐饮业，与商业地产一样，这些配套产业均是希望在软性方面提高万科住宅的吸引力，“万科提供的不仅是房子，而是一种生活”。不过，产业链条的扩大无疑意味着成本负担加重，对于这些产业的定位和未来发展模式，万科仍处于前期探索阶段。
标杆房企紧缩过冬
“现金为王”、“节流”、“审慎拿地”，是郁亮反复提及的几个字眼。调控当下，千亿航母万科对资金尚且如此小心翼翼，众房企更是已经集体进入“紧缩期”。
据中原地产监测数据显示，今年前10个月，13个主要城市累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%，其中以底价成交的比重约为53%。10家标杆房企前10月累计购地款尚不足销售金额的21%，这一比例甚至低于处于金融危机漩涡的2008年。
10月，更是仅有万科、绿城两家房企共计花费约21亿元购入4宗地块，其中，绿城参股山东东营区一宗商住用地仅花费9800万元，而前期每月都有购地支出的保利、中海等房企在10月未有动作。
“今年因销售业绩下滑、融资渠道萎缩等多重因素叠加影响，各家企业库存积压加剧，资金状况明显劣于往年，拿地更加审慎”，北京中原地产三级市场研究部总监张大伟表示，为避免不确定的经营风险，各家企业新增土地储备意愿普遍不足。
与上一轮调控相比，今年的市场形势更为严峻，据统计，北京楼市库存量从10万套增长到11万套，用了4个月时间，而从11万套跃升至12万套，却仅用了两个月时间。在此背景下，降价促销、控制推盘节奏、减缓开发进度、拓展融资渠道、以房抵债等各种新旧手段，均成为开发商的过冬策略。
评论员杨晶晶认为，房地产市场不利因素增加，使年底重点城市市场压力凸显，四季度将成为今年全年最困难的时期，尤其是今年业绩指标尚无保证的房企，有必要做好打硬仗的准备。
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房企整合大潮 绿城腾挪融资万科降价“冬眠”
（来源：中国证券报）资金链紧绷的绿城，近日再度被推上风口浪尖，几乎是一日冒出了三个传言。15日，业内传言绿城董事长宋卫平频繁接触融创集团主席孙宏斌，商讨合作可能，孙宏斌将为绿城带来大笔资金支持。还有传言称“杭州市将注资绿城、滨江等本地大型房企”，虽然政府注资传言后被否认，但绿城内部人士透露，绿城正在与多家国资企业洽谈合作事宜。此外，还有传言称，绿城还被爆出加紧腾挪项目，以换取资金。
业内人士认为，因资金紧张而转让项目、公司股权的开发商并不在少数，绿城只是更引人关注。万科等龙头房企近期开启了“过冬”模式，大幅降价促销举措屡见不鲜。房地产行业的整合趋势似乎已在所难免，并购大潮正渐行渐近。
绿城接洽国企谋求自救 一日冒出三传言
绿城近期又成为业内关注的焦点。15日，有传言称绿城董事长宋卫平正在与融创集团主席孙宏斌频繁接触， 商讨合作的可能性，涉及项目合作、投资入股等，目的在于引入更多资金支持。
孙宏斌更是在微博上力挺绿城，称以个人名义买下绿城无锡香樟园一套物业，并表示“绿城的产品是的，如果价格合适，可以买”。
孙宏斌曾执掌天津顺驰置业，顺驰03年以超过9亿元购得当时北京地王，随后又在高负债的情况下，在上海、南京、苏州、武汉、成都等地大举扩展，最终因资金链断裂轰然倒下。对于绿城会不会成为第二个顺驰，有业内人士表示，绿城有大量存货，只需降价卖房即可回笼资金。但也有人表示，绿城因为融资成本过高，实际利润率已经很低了，不敢降价卖房，一旦降价即可能亏损。
同日还有传言称，杭州市政府拟主导注资绿城、滨江、金都三家本地房企，其中国资企业杭州交投集团拟注资绿城，金额高达40亿元。绿城集团内部人士对此予以否认，不过该人士透露，绿城为了解决资金问题，目前正在与多家国资企业洽谈合作事宜，其中包括浙江铁投集团、能源集团等有过合作经历的企业，但没有杭州交投集团。
不仅如此，还有传言说绿城目前在加紧腾挪项目，以股权换资金。杭州当地传言绿城将腾挪旗下两个项目——杭州兰园和杭州新华造纸厂地块，将尚未进入销售阶段的新华造纸厂地块项目部分股权转让给合作方，同时换取该合作方在杭州兰园中的股权。然后，绿城将部分杭州兰园的股权，转让给杭州城投和钱江新城管委会下面的国有企业，从而获得一笔资金。
据绿城中国2010年年报显示：杭州新华造纸厂地块，绿城应占权益为35%，土地面积37360平方米，总建筑面积约13万平方米；杭州兰园，应占权益为42.5%，土地面积44502平方米，总建筑面积212217平方米。目前杭州兰园住宅项目正在销售中，而新华造纸厂地块则还未进入销售阶段。业内人士指出，尽管绿城尚未承认，但绿城缩短战线，从未销售项目中抽身，换得正在销售项目股权，是有可能的，目的是为了尽快回笼资金。
近一段时期以来，围绕绿城的传言四起。海航30亿元收购绿城、监管部门调查绿城房地产信托、绿城退市、绿城破产等传言后来均被回应是谣言。绿城董事长宋卫平亲自撰文澄清，称“绿城目前一切尚好”，并提出三步走策略，绿城将会坚持“努力销售”、“腾挪项目”、“降价退市”三步走。目前业内传言的股权转让，正属于“三步走”中的第二步——“腾挪掉几个项目”。
2011年上半年，绿城的现金已经从2010年底的近150亿元骤降至97.46亿元，而资金负债率则从去年的132%，大幅上升至160%以上。负债率上升的同时，绿城的销售业绩却在下滑。截至10月底，绿城的销售金额仅约258亿元，较今年初定立的销售目标550亿元，尚未完成一半。绿城已将全年销售目标下调至约400亿元，即便如此，达标率仍仅64.5%。
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房企巨头开启“过冬”模式 谨慎收购项目、积极促销变现
面临资金困境的房企绝非仅有绿城一家。今年下半年以来，房企销售业绩大幅下滑，为回笼资金抢占先机，开发商降价促销价格战火愈烧愈旺。继龙湖、中海、绿地在上海大幅降价之后，万科也在上海酝酿旗下楼盘全线降价。
多家地产中介机构介绍，万科尚源项目将推出部分特价房源，面积为79平方米的小户型价格低至85万元，折合单价约1.1万元/平方米。而万科尚源今年7月以来销售均价一直在1.4万至1.5万元/平方米。万科位于上海浦东的清林径也将于近期开盘，新开盘价格可能在1.3万至1.4万元/平方米，较此前1.65万元/平方米的价格有近20％的下跌。
“万科已经进入冬天模式，在这个模式下首先就是现金为王，现金流比利润更为重要。其次就是积极卖房，不囤地。第三，更慎重的买地，买地是最浪费钱的，不能买错地。”在近期的一次交流会上，万科总裁郁亮这样表示。
一向被认为是风向标的万科，此时提出“过冬”模式，引起业内高度关注。正是基于这种“过冬”的理念，万科不仅在上海，还在北京、深圳、南京、青岛等城市多个项目都在下调价格，试图低价入市的策略，快速实现销售变现。
不仅是万科，众多房企巨头不约而同进入“过冬”模式。恒大地产也强调快速销售、回笼资金，并提出下半年不购买新的土地；曾经在各地攻城略地的中海地产，10月也没有任何新增土地储备。
十大标杆房企(万科、保利、富力、恒大、华润、金地、绿城、雅居乐、招商、中海)今年前10个月的购地金额仅占销售款的21%，创出历史新低，这一比例甚至不及处于国际金融危机中的2008年。中原地产监测数据显示，13个主要城市今年1-10月累计成交居住用地4450公顷，同比大幅缩减28%。
不仅如此，房企巨头在扩张战线、项目收购方面也显得谨慎了。万科年报显示，2010年万科砸下22亿元，斩获了24个项目。今年半年报显示，截至6月底，万科已经投入近33亿元用于收购。然而四季度以来，已经鲜有收购动作，10月份仅新增两块土地。
从房企披露的数据来看，多家上市房企的销售业绩在10月出现量价齐跌。万科10月实现销售额103.4亿元，环比下跌17.3%，同比下跌33.3%；保利地产(600048,股吧)10月签约金额54.2亿元，环比下滑19.5%，同比下降39.2%；富力地产10月实现合约销售金额20.51亿元，合约销售面积16.67万平方米，环比分别下跌了31.8%和20.4%。
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