[摘要] 目前来看，限购令解除的条件和时机均不成熟，房地产宏观调控目标还没有实现，就当前形势分析，2012年楼市宏观调控政策将实行以限购令为主，房产税试点城市扩大为辅的方针政策。待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也就是限购令退出市场之时。
宏观调控一部曲
房地产市场呈脱轨趋势宏观调控政策顺势而出
继08年房地产宏观调控之后，房地产市场并没有得到有效的监控，房价反而在09年呈现出反弹性上涨的趋势，各地楼市均应声而起，房价高企、地价攀升，买不起房成为各地居民遇到的普遍性的难题。过快上涨的房价，也同时导致GDP的不良性增长，绝大部分地方政府财政收入中，土地财政占据四到七成。而官员的政绩又与GDP的增长有着很大关联性，这也就反过来促使地方政府不断抬高地价，售卖土地，争取更高的财政收入，达到GDP的增长，一系列的方式下来，也就导致房价再攀高峰！
在这样一种局势背景下，一方面为了遏制房价过快上涨，使得房地产市场良性发展；另一方面通过扭转土地收入在地方政府财政收入的比重，从而调整国家经济结构，国家在宏观政策上开始调控房地产市场，相关的政策也就顺势而出。
继2009年12月14日的国四条出台后，2010年1月10日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》公布，从住房的合理消费及抑制投资性购房到土地供应和信贷风险管理，再到保障性安居工程建设和地方政府责任，文件详细列出了十一条措施。“国十一条”文件的强势推出，为2010年的房地产市场定下了基调——“中央明确了今年房地产调控主要任务是，遏制房价过快上涨。”
宏观调控二部曲
“新国十条”接踵而至楼市二次调控强化落实
国十一条的出台对于房价过快上涨并没有取得明显的效果，一大部分民众处于焦虑和恐慌之中，担心房价再现报复性反弹。
为了加强对房地产的调控和政策的落实，2011年4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》接踵而至，涉及“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款”；“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”等10项调控措施，被业内誉为“的严控”。“新国十条”的出台是房改以来涉及面最广、力度、影响最深远的一次调控，它出台不久即取得了显著成效，而且使得各大城市的房价告别了疯涨的局面。
然而，房价虽然告别了疯涨的局面，但各地成交量依旧暴跌，一线城市的房价反而呈现出非常坚挺的一面。从价格环比来看，很多地方的房价在政策的调控下没有出现明显的下跌，与房地产相关的利益方与政策博弈的心态跃然。
自2010年新国十条出台近四个月，进入8月份时统计发现，30个城市中有26个成交面积环比上涨，其中11个城市上涨幅度超过50%，北京、上海、广州等城市出现抢购楼盘的情况。部分开发商期待借助所谓的“金九银十”，再次实现2009年房地产全面回暖的心态极为明显。而且，在新国十条出台后，除了北京等城市之外，出台落实细则的省市不到十家，很多地方对“新国十条”消极抵抗，使得政策执行力大打折扣。
为了使得房地产调控政策发挥真正的作用，让房价回归合理，“9•29”楼市二轮调控新政重拳出击，并出台具体细则落实和完善“新国十条”政策。就这样，“二次调控”从本质上对“新国十条”进行了强化落实，进而确保了房地产调控政策的执行力和权威，并督促各地不折不扣执行到位。
宏观调控三部曲
多重措施深化宏观调控
政策调控先行为前导信贷限制后进当助力
对于房地产的宏观调控，国家出台了“国十一条”、“新国十条”、“二次调控”等相关措施，然而，想要使房地产市场真正合理化发展，仅仅这些措施还略显薄弱。于是，在2011年1月26日，“新国八条”火热登场，对银行房地产信贷以及个人房贷等进行政策性调整，来达到抑制房价，促使其理性降价的目的。
前后相关措施：
1、2010年10月20日央行上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点，使得贷款利息支出增加。
2、2010年10月31日，多家银行接到通知，要求从11月1日起，全面取消房贷7折利率，商业银行对购买首套住房执行的房贷标准将变为：首付30%，利率为同档期基准利率下浮15%。
3、2010年12月13日，中央经济工作会议为2011年的经济工作定下了基调。工行、农行、中行、交行、进出口银行提出了2011年工作的重点，并在2011年实施稳健的货币政策，其中商业银行在具体的信贷操作上，对于房地产等可能引发资产价格泡沫或通货膨胀的领域会严加控制。同时，为适应经济结构战略性调整的要求，将加快信贷结构调整步伐。
4、2011年1月26日“新国八条”出炉，规定二套房首付不得低于6成，利率上浮10%。
5、2011年7月，中国银监会召开年中工作(电视电话)会议，要求紧抓房地产贷款风险，加强对商业物业抵押贷款、个人消费等非住房类贷款监测，杜绝各类信贷资金违规流入房地产市场；同时，继续加大保障性住房建设支持力度。
6、2011年10月14日北京建设银行个贷中心爆出，建行已经将首套房贷利率由原来的基准利率上浮到基准利率的1.05倍。不久后，各大银行相继上调首套房贷利率，首套房利率进入上浮时代。
宏观调控四部曲
短期内限购令延续不变长期来看房产税实施势在必得
进入2011年12月，房地产调控面临关键节点，10月份70个指标城市出现了房价环比下调的拐点信号，然而房价远未进入实质性降价，各地降价楼盘房价多为“假摔”，目前宣扬的所谓楼市冬天并没有想象中那般寒冷。
据中房指数系统百城价格指数12月1日公布的100个城市的全样本数据显示，2011年11月，100个城市住宅平均价格为8832元/平方米，与10月相比仅下降0.28%。连百分之一都不到的降幅，相对于动辄价值几十万、上百万的住房来说，微乎其微。楼市限购取得了成效，但暂时不明显。房价的控制是一个长远的过程，不是一蹴而就的，目前宏观调控仅施行一年多时间，就个人观点来看还远远不够。相应的宏观调控措施，比如“限购令”的施行，在2012年应延续不放松，使得调控出现更加明显的成效，房价降至一个理性水平，与各地中低端人群月均收入相适应，至少低于当地人均月收入。
然而，“限购令”作为房价调控的行政应急举措，最终退出是必然的事情。房地产调控未来的大方向将是以房产税等经济手段逐步替代“限购令”这样的行政手段。
首先，相比于限购令，房产税的施行有利于地方政府摆脱土地财政的高度依赖，逐步取代土地出让金的地位，形成正常稳定的地方财源，并使调控长期化和常态化。据公开的市场数据测算，2011年前11个月，130个主要热点城市的土地出让金较去年同期的1.7万亿元减少了近5200亿元，降幅达30%，地方政府土地财政面临紧张局面，房产税的施行可以缓解这一现状，长远来看，土地收入从“一次性”变成“持续性”，更是能够改善经济结构。
其次，推行房产税可以打击炒房囤积房源。房产税作为收入调节的重要手段，它的征收标准应根据各地不同情况制定，“拥有住房套数”、“住房的面积大小”、“住房的均价”、“房产税的征收范围”等都应该列入标准，还可以根据国外已有的政策，对高端住宅和多套住宅拥有人群实施高额征税。目前在上海、重庆两地实施的房产税存在征收范围过小、税收额度过低（上海房产税试点适用税率暂定为0.6%，房产税每年仅几千元）等问题，以至于对购房者买房影响力甚小，达不到房价调控效果。
最后，房产税推行势在必得。无论是国家层面，包括财政权威官员，对房产税推行频繁表态，以及上海和重庆两地房地税试点的推行，还是最近住建部正在紧锣密鼓地架构城镇个人住房信息系统，无一例外地表明了国家正在为推行房产税做前期准备工作。
然而，目前来看，限购令解除的条件和时机均不成熟，房地产宏观调控目标还没有实现，就当前形势分析，2012年楼市宏观调控政策将实行以限购令为主，房产税试点城市扩大为辅的方针政策。待到房地产税全面铺开并且发挥作用之时，也就是限购令退出市场之时。
宏观调控五部曲
从本质上解决高房价土地改革大势所趋
针对中国房价高企现象，国内专家早就指出土地财政才是根本原因，废止土地财政，回到税收财政是理顺房地产市场的起点。土地财政导致了房价的高企，相对于房价的涨幅，土地涨幅早就超过了房价。此外，我国城市普通住宅供求的失衡在于制度制约，现行的招拍挂制度因为国内相关法律和制度的不健全，造成了地方政府对土地财政的依赖及与开发商的利益依存，更是从源头上抬高了房价成本。
相信随着宏观调控逐见成效，房产税渐渐在范围内推开，地方政府的财政收入结构将逐步获得改善，并最终摆脱土地财政，中国的房地产市场也必将走向理性化发展。
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