[摘要] 每一次房地产泡沫的成熟直至破灭，都是政策暧昧纵容和投鼠忌器的结果，这是宝贵的镜鉴，当前房地产调控进入深水区，一着不慎，全盘皆输，一个暧昧的错误信号足可开启通向混乱的大门，不仅使政府的公信力受损，调控成果或将毁于一旦。
（国际金融报）每一次房地产泡沫的成熟直至破灭，都是政策暧昧纵容和投鼠忌器的结果，这是宝贵的镜鉴，当前房地产调控进入深水区，一着不慎，全盘皆输，一个暧昧的错误信号足可开启通向混乱的大门，不仅使政府的公信力受损，调控成果或将毁于一旦。
先是皖江经济带上的芜湖市推出“免税、补钱、送户口”的刺激楼市新政，随后，宁波象山县又悄然变通“限购令”，称只要一次性付款便可购买多套房。与此同时，在中国房价龙头城市上海，房管部门又对限购政策作出“解读”：居住证满三年可购第二套房。
各地自行其事的小动作不断，有的冒头了，有的正犹豫。笔者所在的南京也曾考虑过推出类似计划，但南京市住建委的一位负责人对笔者表示，“太敏感了，南京不敢带这个头。”
应该说，现在是调控取得成效的一个重要转折点，这一局面的取得来之不易。但持续两年多的“史上最严厉”房地产调控，使得过度依赖土地财政的地方政府承压能力已到极限。银根的持续抽紧，土地市场亦红灯高悬，土地在地板价上大量流标，去年土地出让金不足前年的一半。而今年大量的平台贷款集中到期，审计署报告显示,许多地方融资平台公司资产变现能力偏低、盈利状况差。房地产销售的萎缩、房企拿地谨慎及土地出让困难等低迷，势必带来一连串的反应，影响到地方的土地出让收入、房地产税费收入，而仍然唯GDP和税收考核的各级地方政府开始出牌，不断放气球，“探测风向和底线”。“做梦都渴望调控转向”的地方政府“忽明忽暗地”“变相松绑”的小动作不时出现，混淆视听，扰乱市场预期，使人无所适从。更大的风险在于，一些地方蠢蠢欲动地“放气球”是得到左邻右舍的极大关注和默契配合的，一旦气球侦测“风向”无虞，一粒小火星很快就会形成燎原之势，让局势失控。
在复杂诡异的大环境下，全球做空中国的势力在暗流涌动，以空头大师查诺斯、麦嘉华、格兰瑟姆为代表的众多对冲基金囤兵中国香港，对赌中国内地的楼市泡沫崩溃，查诺斯放言，中国的房地产泡沫如果破灭，将以比迪拜惨1000倍的方式终结，美国《新闻周刊》将中国房地产泡沫破灭排在未来世界十大预测的第二位，英国《金融时报》称，中国的房地产泡沫问题如果处置不当，将重蹈当年日本的覆辙，这些信号本该值得我们警惕。但在复杂的利益博弈中，所有的利益相关方都希望房价继续上涨，“地方政府做梦都渴望房地产调控能松绑”自不必说，每个持有房产的人都不希望房价下跌，市场长期充斥的非理性“动物精神”不会偃旗息鼓，总是希望政策松动后的“报复性反弹”。然而，这种由共同利益所决定的繁荣注定不会长久。
从1997年的亚洲金融危机到2007年的美国次贷危机，从上世纪80年代的日本到眼下的美国和欧洲，历史上金融危机的一个共同教训都是绊倒在房地产这个“硬石头”上。政府过度举债且债务的高度不透明、大批公共工程盲目上马刺激地价上涨、房价追着地铁轻轨跑，加之金融系统对房地产领域的过度放纵和煽风点火，烈火烹油，助长泡沫膨胀和破灭。
发达市场经济国家泡沫经济破灭的教训说明，泡沫经济是一条不归路。泡沫吹大了，所有的利益相关者都不希望泡沫破灭。这种全民非理性的“羊群效应”和从众心理，只会让管理者左右摇摆、首鼠两端，纵容和助长吹大泡沫直至最后的破灭。房地产之于中国经济，已越来越不是一个简单的经济问题，而是重大的政治问题和民生问题，中国房地产市场如果重蹈这场宿命，将会付出不可挽回的损失。从去年9月1日温家宝总理在《求是》杂志撰文到新春国务院次全体会议，在不到半年的时间里，总理五次表态，要坚定正确的调控方向不动摇，促使房价回归合理，彰显出中央政府调控房地产市场的坚定决心和担当。每一次房地产泡沫的成熟直至破灭，都是政策暧昧纵容和投鼠忌器的结果，这是宝贵的镜鉴，当前房地产调控进入深水区，一着不慎，全盘皆输，一个暧昧的错误信号足可开启通向混乱的大门，不仅使政府的公信力受损，调控成果或将毁于一旦。兹事体大，不可不察。
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（中国商报）补贴首次置业者、提高公积金贷款额度、调整普通住房价格标准、让首套房贷利率回归基点……近期，一些地方和部门对楼市政策“微调”增多，被住房和城乡建设部“叫停”的也时有出现，引发公众热议。
多地楼市“微调”
春节前后，多地不少银行已对购买首套房的客户执行基准利率。招商银行天津分行工作人员告诉记者，虽然目前多数银行仍执行首套住房利率上浮10%的标准，但“回归正常水平几成共识”。央行近日宣布，2012年将首次置业家庭信贷需求列入重点关注领域。
天津市民姜洪民说，近日他看中的一套二手房原先属于“非普通住宅”，目前已被划为普通住宅，其契税与营业税等税费总额有望减少一半以上。2月1日起，天津对普通住宅指导价格标准进行调整，中心城区平均调整幅度达到35.2%。
记者梳理后发现，自去年四季度至今，有十多个城市及部门在住房标准、公积金、土地等多方面对楼市政策做出“微调”。
除天津外，北京、上海、武汉等多个城市均已调整普通住房价格标准。合肥、南京等城市提高公积金贷款额度，每户家庭贷款额度比原先增加10万至20万元。而广东中山市则将“限价令”由去年的每平方米5800元上调至6590元……等等。
部分政策的变动被认为属于“例行动作”。上海市住房保障和房屋管理局相关负责人16日表示，现行普通住房标准实施至今已过3年，房价、物价都已发生较大变化，适时调整使之更加符合市场实际，是政府的一项例行管理工作，有利于在交易环节增加普通商品住房供应。
“但必须防止借‘预调微调’之名，搞变相宽松。”一些业内人士说，比如，对购房者予以补贴等举措可能会干扰宏观调控，甚至引发房价再次反弹。
兼顾“刚需”不放松
2月16日，针对“为限价令松绑”的质疑，中山市有关部门做出回应：此前上调新建住房售价上限的举动仅是部门“试行措施”。芜湖市政府2月12日则宣布，对部分购房者进行补贴等有关措施“暂缓执行”。
“出现这些新情况，说明房地产调控已进入非常关键的时期，只能坚守、不能后退，如果松动，就有可能前功尽弃。”中国房地产研究会副会长顾云昌告诉记者。
部分地方的“小动作”措施被叫停，凸显政府对楼市调控的决心。“毫无疑问，今年要想投机炒房，依然没戏。”上海房产中介永庆房屋总经理陈史翎说。
在此过程中，成交量的持续下滑也备受关注。某房地产研究院预计，2012年主要城市商品住宅的成交量将延续去年下半年的低迷态势，全年商品住宅成交量将下降20%。世联地产[简介 动态]也认为，在今年第二季度，的商品住宅成交量会出现第二次触底。瑞银证券甚至预测行业平均销售入账目标只能实现50%左右。
记者在采访中感受到，随着房价下行态势的逐渐明显，不少合理的购房需求“出手”意愿正在增强。上海房产中介合富辉煌业务员万正伟说，现在看房的首次置业者有所增多。
与此同时，一些开发商正考虑顺应调控要求，调整产品结构和销售策略。复地集团[简介 动态]董事长张华告诉记者，今年将进一步加大中小套型普通商品房销售比重，并通过价格调[消息 价格 户型 点评]整加快“跑量”。他说，目前瞄准“刚需”以量换价的策略在开发商中渐成共识，需从政策上对“刚需”给予应有鼓励。
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房价回归与“大起大落”
温家宝总理近日强调，房地产调控目标一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期稳定、健康发展。
市场正进一步向调控预期的方向变化。数据显示，今年1月，内地十大城市商品住宅平均价格同比下跌0.62%，这是自2010年6月以来首次出现同比下跌。同期，统计的100个城市商品住宅平均价格，则是连续第五个月环比下跌。
上海中原地产仁德分行经理周建刚介绍，近期已有一些房东预期房价很难再上涨，因此降价一步到位，快速出手。“比如，近期成交的一套房，房东去年10月底挂牌时报价是330万元，最近以295万元、税费各付成交，比市场价低了15%左右。”
不少专家认为，在此轮调控中，“遏制房价快速上涨”的目标已初步达到，“房价合理回归”的动力也在增强。
但部分业内人士提出，如果楼市过度下行，也会带来不容忽视的影响。
“在土地出让金中，用于保障房建设的有10%，用于教育的有10%，用于农田水利的有10%。目前，许多政策设计本身就对土地市场形成了很高的依赖度。如果土地市场长期偏冷，地方的财政压力就会非常大。”长三角地区一位地方官员告诉记者。
由此不难理解，“当中央对楼市采取刺激政策，地方会成为刺激效应的‘放大器’；当对楼市采取收紧政策时，地方会充当其中的‘稳定器’。”顾云昌说。
顾云昌提醒说，随着楼市调控的持续深入，各级政府和房企、银行、中介等多方博弈会加剧，调控将面临更大考验。
有关专家认为，当前，各级政府应凝聚楼市调控共识，防止“变相宽松”；同时，需加快保障房、房产税、个人购房信息平台等制度建设，避免未来房价再次出现“大起大落”。
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