[摘要] 据房天下近日的一项调查数据显示，72.73%的调查者认为徐州房价偏高，18.18%的调查者认为徐州房价处于合理价位。房价高，自然需要下调。调控至今，总体来看，徐州楼市整体均价已经有所回落，而绝大多数楼盘均采取变相降价或直接降价的方式寻求破冰。
编者按：
据房天下近日的一项调查数据显示，72.73%的调查者认为徐州房价偏高，18.18%的调查者认为徐州房价处于合理价位。
房价高，自然需要下调。调控至今，总体来看，徐州楼市整体均价已经有所回落，而绝大多数楼盘均采取变相降价或直接降价的方式寻求破冰。
“以价换量”主唱三月 购房者仍觉房价高
进入三月，楼市成交出现反弹的态势。目前为止，不少热点城市3月的新房成交量已 过2月全月。上周徐州楼市成交基本延续了三月以来的成交趋势，连续3周成交量上涨。按照现有的成交态势，本月楼市反弹已成定局。
楼市“小阳春”正在逐渐凸显其成色。除首套房贷松绑带来了大量需求外，不少开发商启动了降价促销措施，“以价换量”的态势十分明显。从房天下一周成交排行榜上也能看出，榜单前部分中优惠楼盘占据了不少位置。
开发商的促销手段吸引了大量需求入市。除老项目直接打折促销外，大量新盘也低价入市，引发抢购热潮。据房天下数据监控中心数据显示，相比较3月份共有50余优惠楼盘。然而即使如此，在房天下的近日的一项置业调查中仍有69.70%的调查者不满意徐州楼市现状，对房价将至合理区间抱着观望的态度。
房价排行榜出炉 苦逼徐州排第几(图)
楼市降价空间到底有多大？
对于房价居高不下的原因，政府和开发商历来各执一词。政府认为开发商暴利，认为即便是再便宜的地价给开发商，开发商定价还是会随行就市，与其让开发商吞了地价的利润，不如土地市场化，招拍挂，地价当然也是越来越贵；而开发商认为土地招拍挂和各种政府税费抬高了楼市成本，楼价自然越来越贵。
到底楼价和地价成本关系如何?
一线城市的土地成本明显高于在二、三线城市的土地成本。标杆房企在一线城市的土地成本约占当前销售均价的35%，而二、三线城市的土地成本约占售价的30%。因此，标杆房企在二、三线城市的降价空间大于一线。另外，建筑成本大约为房价的1/5至1/6。对于商品房而言，成本还包括管网配套、绿化和土地、财务、税收。后三项可占到成本的60%以上。
因此，事实上房价的制定主要还是取决于市场的“冷热”。与成本关系并不是很大。
但是，从去年下半年楼市极寒以来至当前回暖的现象告诉开发商，只有放弃幻想，给出符合购房人心理预期的价位，才可能快速回笼资金。徐州房地产业内人士也对此表示，房价下跌是市场健康稳步发展要面对的问题。
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入市者众多 三季度或成高峰
3月徐州楼市促销大增，刚需逐渐释放，成交量持续回暖，呈现稳步复苏态势。在首套房贷利率回归基准以及开发商采取“以价换量”销售模式的刺激下，刚需置业者以及部分改善性需求开始积极寻求入市，楼市成交逐步回升。据房天下调查数据显示， 60.61%的调查者欲在今年的三季度入市。
从历史上看，每年的4月，都是房地产变局的敏感时间窗口，2009年4月的“小阳春”一举演化成暴涨的历史犹在眼前，令大多数购房者都心生“历史重演”的恐惧。因此，购房者愈发理智，同时这种理智更多的体现在对楼市下跌预期的坚持上，选择第三季度入市而非第二季度的原因，还是房价，只有楼盘的价格接近自身的心理预期，才会选择出手。
张女士跟着上次徐州房天下的看房团班车看了几个楼盘，各楼盘都推出优惠政策。她的感觉是除非特别了解某个楼盘的，否则，真不知道优惠后的价格到底比原来低多少。她说，如果调控政策不变，今年下半年或是明年年初再能降些的话，降到差不多就买。
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购房者信心引领楼市未来走向
随着楼市显现明显的量涨价跌特征，楼市后市走向引人猜想。据业界分析，一方面，以价换量显效，可能逼得更多的项目加入优惠促销的行列。另一方面，以价换量显效后，开发商再度回笼资金，加上成交量回涨证明徐州楼市购房需求潜力不小，这些可能增强开发商底气，也可能促使购房者购房心理出现分化，入市的购房者增多可能导致房价企稳并局部回涨。
同时，“日前楼市成交量的率先回归很大程度上源于市民购房信心的回归。”某地产相关负责人表示。“事实上，3月各大开发商执行的优惠更多的是延续了2月的力度，并拿出更大优惠，导致3月‘小高潮’的出现，首套房贷利率的下调，以及宏观调控从‘遏制房价’改为‘合理回归’等，各种信号在很大程度上增强了徐州市市民的购房信心。”
据预测，从房价估值角度来看，“今年房价上半年会有一个小幅调整，二季度之后，价格再调整空间已经非常有限，全年的市场走势会‘先抑后扬’。”业内人士表示。
在今年的一二季度期间，开发商很有可能将会给出进一步优惠，届时，对刚需和自住客户来说，或将迎来不错的购房良机，但对于投资者来说，房地产市场目前的风险已经远远大于。
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