[摘要] 近日，央行降息财政政策相对有所松动，地方政府的一些合理性微调政策也闯关成功，楼市传来了复苏信号，房地产行业的风向似乎开始转变。不过，根据近期上市房企发布的2012年中报业绩预告显示，上市房地产企业净利水平仍不乐观，在已发布中报业绩预告企业中，有近七成房企上半年净利润“亮红灯”。
近日，央行降息，财政政策相对有所松动，地方政府的一些合理性微调政策也闯关成功，楼市传来了复苏信号，房地产行业的风向似乎开始转变。
不过，根据近期上市房企发布的2012年中报业绩预告显示，上市房地产企业净利水平仍不乐观，在已发布中报业绩预告企业中，有近七成房企上半年净利润“亮红灯”。
对此，有多位专家向记者表示，市场尚未出现反转性的“阳春”，房地产行业的冬天尚未过去。
近七成上市房企净利“亮红灯”
根据同花顺iFinD统计数据显示，截止到6月11日午间，沪深两市共有29家上市房企发布2012年中报业绩预告，扣除1家业绩预告不明确的企业，剩下的28家中有19家房企业绩预减或者亏损，净利润同比大幅下滑。其中，10家净利润预减，7家续亏，1家扭亏，2家首亏，剩下则为预增或者略增。
值得一提的是，两家首亏的上市房企分别为浙江广厦和嘉凯城，其中浙江广厦并未公布具体亏损数据，而嘉凯城则预计亏损3.5亿元，同比下滑高达49倍。
“嘉凯城亏损的确实比较多，可能开发节奏没有把握好。”兰德咨询总裁宋延庆对本报记者如是表示。事实上，嘉凯城的公告中确实指出，公司净利润为负，一方面是由于上半年结算项目较少，另一方面则是受房地产整体环境对项目销售进度和价格影响。
对此，链家地产市场研究部陈雪向记者表示，虽然仅仅29家房企尚不能完整反映整体行业情况，但是也可以看出调控政策对房地产行业利润的影响出现深化趋势，部分房企的销售进度和结算节奏都受到了影响，从而出现亏损或者利润下降。
“上市房企上半年销售数据确实不乐观，主要是由于今年1-3月销售受阻，而这次市场复苏从3月下旬开始的。”中原地产研究总监张大伟向记者如是表示。
值得一提的是，在这29家上市房企中，有10家是上市房企综合实力榜前100的大型房企，其中只有3家房企预增。
“除却龙头房企外，一些大型房企的经营状况并没有得到明显缓解，依然受困于低去化率，利润增长的空间有限。”陈雪向记者如是表示。
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下半年楼市呈“平底锅”走势
值得一提的是，上述发布报业业绩预告的29家房企中，业绩预减者或亏损虽不乏大型房企，但毕竟仍以中小房企为主。相反，龙头房企的以价换量销售策略显然取得了成果。
据北京中原市场研究部统计数据显示，截止6月10日，已经有18家龙头上市房企发布了5月份市场成交数据，其中有15家企业环比明显上涨，累计前5月的数据销售额更是达到了2520亿，龙头企业的销售额同比均明显上涨。
对此，有业内人士指出，龙头房企开盘数量比较多，产品布局广，资金相对充裕，土地的囤积量也比较多。此外，龙头房企具有品牌优势，销售过程中得到购房者认可度也更大一些。更重要的是，从资金实力角度看，即使龙头出现资金紧张要去融资的话，也能够以相对较低的融资成本和更多的机会去获得融资。由此来看，大房企抗击政策风险的能力会比小房企强。
此外，根据中指院6月11日发布的数据显示，七成上市房企资金链紧张，15家房企负债率超80%。
对此，张大伟向记者称，虽然目前房企的行业冬天正在过去，但上市房企的库存量依然很大，负债率也很高，虽然此前取得了一些回笼资金，但销售压力依然很大，因此短期内不可能大幅提价。
宋延庆也表示，整体来看，今年下半年，大多数房企还是以跑量为主，部分房企如果不采取以跑量为主的销售策略，甚至会死掉。此外，宋延庆预计，楼市接下来不会触底反弹，不会突然出现2009年的楼市“阳春”现象，但房价走势曲线会拉平，慢慢触底，呈现“平底锅”的走势。
有业内也指出，根据今年上半年的商品房成交数据来看，下半年房地产市场将进入筑底阶段，跌幅将继续收窄，预期全年与去年相比呈基本持平态势。
不过，在宋延庆看来，今年下半年房价会有小幅下行空间，预计下降5%左右，而成交量则会上涨15%左右。
房价下行而成交量上扬，对此，有业内人士指出，楼市低迷和资金紧缺等因素促使一些房企为自救甚至亏本甩卖，这势必压缩房地产行业的平均利润率。
实际上，房企平均利润正在走低，不少上市房企都告别的“暴利时代”。今年年初，一直以高毛利率著称的恒大地产也结束了高速增长期，宣布步入稳定发展期。
陈雪认为，由此来看，今年下半年，后调控时代的后遗症“高偿债”所涉及的隐患也将集中凸显，现在说房企已经度过难关，恐怕为时过早。宋延庆同时强调，今年下半年部分房企的日子依然不太好过。
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首套房贷利率有望重返8折 中介称甚至或7.5折
随着降息靴子落地，市场对于首套房贷利率优惠的预期日趋强烈。记者近日调查获悉，上海首套房贷利率优惠有望进一步扩大，由目前的8.5折继续下探，8折优惠有望重出江湖。
“我们听说银行正在调整，据说有些银行首套房贷利率可以做到8折优惠，有些银行甚至可以做到7.5折优惠，不过目前我们还没有收到正式通知。”上海某中介公司的客户经理向记者表示。
近日央行意外降息，并将金融机构贷款利率浮动区间下限调整为基准利率的0.8倍，市场对于首套房贷利率优惠的预期日趋强烈。据媒体报道，目前北京已有银行将首套房贷利率优惠做到8折，而广东则有银行给出了7折的利率优惠。
记者咨询了上海多家银行和房地产中介公司后获悉，目前上海地区的首套房利率优惠依然是8.5折，不过对于房贷利率的未来走向，各银行看法不同。
“我们觉得下一步首套房8折利率优惠是完全有可能的。”某国有银行个金部负责人向记者表示。该人士认为，房贷利率取决于两个市场，一个是大市场，一个是小市场。所谓大市场是指整个宏观经济形势，宏观经济形势好，信贷需求旺盛，银行利率上浮的情况居多，对房贷利率的折扣就低一些。而目前宏观经济形势不乐观，有效信贷需求不足，银行利差呈收窄趋势，房贷利率也会随之下行。小市场则是指房地产市场的情况，住房成交量也会影响到房贷利率。目前的房地产市场受制于限购政策等调控措施，住房成交量急剧下滑，银行有可能为了维持市场份额而下调房贷利率。
“从目前情况来看，利率已经市场化了，因此出现8折甚至更低折扣的利率是完全有可能的。”上述人士表示。利率市场化之后，银行会更加地计算成本，根据成本对贷款进行定价，如果一个客户的资质很好，银行认为其在这个客户身上可以获得，可能会给一个比较低的折扣。与此前不同的是，利率市场化之后，房贷利率不会再像之前那样“一刀切”，而是更多样化，7折、8折、9折都有可能，银行可以在符合监管规定的前提下给予客户不同的利率优惠。
“利率继续下浮与否主要看每家银行自身的经营策略，从我们银行来看，短期内不太可能。”另外一家国有银行上海分行房地产金融部负责人向记者表示。这位人士指出，目前存款利率上浮，银行的利差已经收窄，如果房贷利率再继续下浮，今年的利润情况将很不乐观。“对于银行来说，如果下一步是要市场份额，可能会继续下调房贷利率。而我们要考虑到今年的利润，因此对我们来说保利润更要紧，因此不会下调。”这位人士指出。
不过，保利润还是保市场份额，这对于银行来说是一个“鱼与熊掌”的问题。记者从上海其他多家中小银行了解到，目前信贷额度相对较为充分，而中小银行在房贷市场上的市场份额大都没有达到预期目标，因此对于大多数中小银行来说，开发市场份额仍然是当务之急。“目前政策刚出来，各银行都在内部评估，我们也正在观望，如果有别的银行下调，我们可能也会跟进。”某股份制银行上海分行负责人向记者表示。
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