[摘要] 来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性,埋下中央2010年-2011年最严厉房地产调控的祸害。
来源于中国2007年房价暴涨和楼市泡沫高危及房地产市场疯狂的不理性,埋下中央2010年-2011年最严厉房地产调控的祸害。而中国经济高速度发展的同时，遭遇2008年一场席卷全球的金融危机,中国房地产和经济几乎全面陷入地狱深渊，导致2008年年底开始中央打出最恐怖的系列“救市”方案，一是4万亿经济刺激计划。二是2009年9.59万亿天量信贷和财政政策。三是全方位优惠政策支持房地产业发展，房贷消费和房屋交易税费及土地方面等金融政策全面“开口”。
“救市”背后隐藏着巨大的危机，2009年，中国经济又重新回到高速度发展轨道，房价上涨之猛虎又卷土重来，房地产投资过热，房地产市场泡沫显现，楼市重新回到不理性时代。自2007年，中央房地产调控目标以遏制部分城市房价上涨过快，到2009年-2010年遏制城市房价上涨过快和投资投机炒房需求；再到2011年遏制房价上涨过快和控制房价上涨过快；最后到2012年遏制房价上涨过快和投资投机炒房需求及房价合理回归作为中央房地产调控目标。
2012年下半年中央房地产调控走势
市场上出现了一种奇怪现象，一方面是住建部等各大部委在不断“喊话”，声称要对房地产市场进行最彻底的调控，另一方面却是主要城市房价和交易量出现全面反弹。下一步，楼市或面临着新一轮的“价随量涨”。实际上，房价上涨已露端倪。国家统计局18日发布的房价数据显示，5月70个大中城市的房价数据保持跌势的同时，连续三个月房价跌幅也收窄。国家统计局刚刚发布的统计数据显示，在70个大中城市中，新房价格环比上涨的有6个，比4月增加3个；二手住宅价格环比上涨的有18个，比4月增加9个。5月新建商品住宅中，房价上涨的城市——南昌、大连、贵阳、天津、西宁、包头当中，除了包头以外，其余全部为限购城市。 6月份截止到18日，6月内住宅签约均价为21238元每平米，环比5月上涨了7.7%。
国家统计局18日发布的房价数据显示，房价依然环比下跌，5月份相比4月份跌幅是0.13%，这个跌幅也是去年10月份房价首次出现环比下跌以后连续第八个月的下跌。但是这个跌幅相比上个月有所收窄，上个月是0.26%，这个月的跌幅是1.3%，其实是持续两个月跌幅在收窄。新房和二手房价格环比上涨的城市数量均翻番，表明当前楼市回暖迹象并非空穴来风。进入6月后，房价上涨的趋势进一步放大，以北京为例，北京住建委网签数据发现，6月住宅成交量排名100个项目中，80%的项目成交均价出现上涨。
2012年6月19日，摩根大通发布研报称，在5月房价续降背景下，维持今年房价下降5%~10%的判断，其预计部分一线城市降幅可达15%~20%。房价还能不能压得住？房价虽有反弹的风险，却并不存在像2009年一样大幅反弹的可能性。首先，由于3-5月份市场刚性需求的释放，银行可用的贷款额度正在快速减少，部分二线城市的银行已经开始把利率往基准回调。其次，限购等行政手段的调控政策依然执行力度很大，开发商的库存也依然偏大，同时未来潜在供应依然处于较高水平，这种供求关系也决定了楼市不存在大幅反弹的基础。
2012年6月19日，中国社科院经济所和首都经贸大学对3月－5月联合举行的一项涉及35个城市的调查显示，除了青岛、杭州、济南外，其余32个城市（省会和计划单列市）的房价不同程度存在预期上升的情况。2012年6月份，多地涌现出千人排队购房的火爆场面，市场在结束观望出手购房的背后隐藏着什么原因呢？2012年6月19日，央行调查数据显示，对下个季度房价走势，20.4%的居民认为未来房价将会上涨。同时机构数据显示，6月截止到18日，房价环比上涨了7.7%。
2012年6月20日，国泰君安一份研究报告显示，土地市场、楼市的持续低迷，带来相关税费的降低，使得2012年中国地方政府的财政收入下降18%。对于本身财政、债务压力缠身的地方政府来说，这笔资金缺口庞大得难以填补。据国泰君安预测，这个缺口高达4.8万亿元。国泰君安一份研究报告显示，土地市场、楼市的持续低迷，带来相关税费的降低，使得2012年中国地方政府的财政收入下降18%。对于本身财政、债务压力缠身的地方政府来说，这笔资金缺口庞大得难以填补。据国泰君安预测，这个缺口高达4.8万亿元。中原市场研究部的统计则显示，2012年前4个月，标杆房企拿地189亿，同比下调63%，仅占销售额的12%。其中，富力、华润、金地和绿城连续4个月都没有增加新的土地储备，房企拿地的积极性已然降至历史低位。
2012年7月5日，花旗银行中国零售银行研究与投资分析主管邱思甥对2012下半年全球经济作出展望，一句话几乎颠覆了之前大部分研究机构的判断。第二季度或者下半年的变数，已经不是欧债危机，而是中国经济。花旗银行分析，今年上半年，中国经济两大动能——基础设施建设和房地产市场双双下滑。下半年中央对房价的调控不会放松，房地产很难重返“黄金十年”。另外在全球经济衰退的大背景下，东盟经济势上扬，菲律宾、越南、泰国等东盟国家接棒廉价劳动力优势，成为全球经济增长的新亮点，而“中国制造”成本上升已是不争的事实，出口、投资和消费，拉动经济的三驾马车全面减速，中国经济已经到了近30年来最危急的时刻。中国经济下行的压力在增大，这是普遍的共识。
2012年7月3日-5日，新华社三论楼市调控,7月3日：房地产调控决心未改方向不变。在宏观调控的大背景下，房地产调控短时间内也许不会出台更严厉的措施，但这并不意味着房地产调控进入了尾声，房价离"回归合理水平"仍有距离，房地产市场也尚未真正达到健康、稳定的发展目标。7月4日：对房价变化不可掉以轻心。楼市确实进入了由清淡到回暖的周期。但回暖中的楼市并不具备在短期内再次掀起价格高潮的条件。7月5日：巩固房地产调控成果要强化问责机制。不可否认，在去年的调控过程中，很多地方在执行调控措施时出现了用力过猛、矫枉过正的情况，误伤了一部分自住型合理购房需求。但"微调"措施可以，"微调"目标不行。任何对房地产调控政策的调整，都不能动摇稳定房价、稳定市场的大方向。
2012年7月7日，近期，楼市显现回暖迹象。最近连续两次的降息也引发各界对房地产调控政策的种种猜测。那么，房价是否会出现新的较快增长？经济增速回落情况下，房地产调控政策还将持续多久？调控手段会不会有所变化？国家住房城乡建设部向新华社透露，下半年，房地产调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松。那些调控政策松动、房价大幅反弹、保障房建设迟缓的地方将被问责。尽管近期房价发生波动，但短期内不会大幅上涨。住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹否定了“房价已经出现较快增长”的说法，并指出，当前政策条件下，为卖而买的投机性需求进入市场的动力不大，只要坚持对第三套住房不贷款，坚持把投机买房的杠杆去掉，剩下的就是合理住房需求了。住宅市场逐步变成以居住需求为主的市场，健康程度会大大增强。
一是宏观经济：宏观经济将继续下滑，二季度G DP预计破8。二是经济政策：6月C PI预计在3%以下，为政策继续放松提供了更大可能，但大规模的经济刺激政策不会再出台，4万亿2.0版本不会再出现。三是货币政策：下半年，存款准备金率和贷款利息还将下降。四是地产形势：房地产的冬天没有过去，“红5月”只是温和复苏，现在顶多是暖冬，并不意味着春天来了。五是楼市调控：下半年限购不会退出，但地方政府会有多一些的微调空间。六是房价形势：房价正在处于筑底阶段，但2009年房价暴涨行情不会重演。
中央房地产调控效力不断弱化，逐渐丧失遏制力。从上半年和6月房价数据指标看，房价止跌回涨，房价埋下反弹炸药包。从调控政策层面上看，截止到2012年7月2日，共有52个城市调控微调，45个城市通过，7个城市叫停，说明调控见底，下半年不会有新的严厉政策出现，微调到放松可谓指日可待。从成交量看，主要城市销售成交火爆，市场底部呈现。从经济层面上看，保增长经济的背景下，房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。从房企资金层上看，上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降空间，而上涨的空间却增加了。
自2011年8月8日马鞍山人才买房税费优惠起，截止到2012年7月2日，共有52个城市调控微调，45个城市通过，微调的内容基本集中在刚需和部分改善需求方面。7个城市叫停，其中5个城市限购放松和1个城市契税补贴和购房补贴扩大范围和额度及1个城市上调房价限价标准叫停。因此，地方政府可能更多地在公积金的贷款额度、普通商品房的界定标准、开发商自有资本金比率、土地出让金的支付方式，以及财政、税费补贴等方面进行调整。基于上述政策局面，下半年的房地产市场将处于筑底反弹的阶段，保持量价企稳，市场不可能再现类似2009年的逆转态势。
不要抱限购限贷政策“取消”幻想,不可能在今年内退出。在调控效果相对接近预期的情况下，目前没有更好的政策可以取代“限购限贷”。虽然限购限贷不算是的政策，但比较过去的调控手段，限购限贷实施以来，调控效果更接近预期，且在目前情况下，没有更好的政策可以替代。限购政策出台后确实对遏制房价起到很重要的作用。官方数据显示，调控一年半来，多个城市的房价都有明显的下滑现象，北京、上海、深圳、广州等多个城市的降幅都超过10%。即使今年有“五一”黄金假期的5月份，平均房价仍呈现下降的现象。
数据显示，5月份70个大中城市中有43个城市的新建住宅价格出现环比下降，同时，有55个城市的新建住宅价格较上年同期下降，高于4月份的46个城市以及3月份的38个城市。所以，作为抑制房价上涨的关键武器“限购限贷”政策，今年下半年不可能退出市场。短期影响市场的有三大因素，一是房产税和限购限贷政策。二是巨大库存。三是去库存缓慢，销售节奏没有根本改善，只是温和改善，现在如果开发商提价，销售立即又会下滑，这预示着房地产市场未来两年都不会有很好的表现。
楼市虽然筑底复苏，但这种复苏的势头不意味着楼市到了“春天”，是楼市“暖冬”局部回暖,离全面回暖为时尚早。如果中国经济全面滑坡，房地产将不能继续一枝独秀。房地产业与宏观经济的确息息相关。房地产走势已经不由得房地产市场本身所决定，未来经济形势的变化，将主导房地产市场。今年下半年经济下降的趋势会一直延续下去。当前经济增长下滑不是周期性的，而主要是结构性的、体制性的调整。中央政府不会出台4万亿经济刺激计划或4万亿经济投资计划的2 .0版本，也不可能再发10万亿天量信贷保增长。
政府如果再次启动刺激性的财政政策，只会导致更多的过剩产能，而银根放松则会再度推高刚刚控制下来的通货膨胀。因此，大规模的经济刺激计划不会再出台。宏观经济将继续下滑，今年二季度经济表现会更差，GDP会降到8%以下，6月份CPI会在2.2%，这会为政策放松提供更大的可能性。今年上半年存款准备金率已经下调三次，利息也下调了二次。下半年存款准备金率应该会下调2次，每次下调1%，利息下调1次，每次幅度0.25%。
中央收紧调控政策不会发生变化，地方政府可能会出现微调的现象。地方政府不自救是不可能的。“地方财政收入的一半来源于土地出让金，再加上房地产开发和交易中的税费，房地产的税收可能达到70%左右。一旦房地产业务停滞，地方财政必然受到重创，甚至连发工资都很艰难。因此,2012年下半年中央以“稳”字当头，维持“既有政策”作为楼市调控思路，关键是要找到“三全其美”的办法：既能降低房价，又能促进成交量放大，同时还能拉动投资增长。房地产调控政策微调应该保持去投资投机化的同时，也应该保刚需与改善置业人群的合理购买需求。达到拉动销售成交，推动投资增长的目的。
2012年下半年房地产调控将往以下方向调整:一是调整货币政策。考虑到购房贷款和企业成本上涨，再降息二次和再降准二次。二是调整房贷首套首付和利率及公积金政策等普通住房贷款。考虑到购房者的经济收入与支付能力，支持刚性和改善购房合理需求。三是调整部分城市限购政策。如房价合理回归和房产税已开征及保障房任务完成的城市,可考虑放松高端产品的限购政策,但不放松限贷。四是调整土地政策。考虑到房企资金压力和融资困难及销售成交下降。允许分期付款和下降首期比例及给以优惠政策等贷款融资。五是调整房地产市场交易税费,给刚需和改善合理购房者适当的减、免税费优惠政策。六是增加普通商品房和保障房及土地供应。七是加快40个城市个人住房信息系统联网,为房产税开征提供基础数据。
2010年中央房地产调控回顾
自2010年1月6日，“2010年央行工作会议”上发布的“保持货币政策的连续性和稳定性，继续实施适度宽松的货币政策，但严格执行有关房地产信贷政策”开始一直到2010年12月20日，央行宣布上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，包括国务院、央行、银监会、民政部、财政部、国土部、住建部、国资委等在内的国家各部委共出手42次间接或直接地给房地产市场以影响，目的就是要遏制房价过快上涨。
2010年1月5日住房和城乡建设部部长姜伟新提出，要继续综合运用土地、信贷、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。同时，要对去年以来新出台的不符合调控要求的地方性房地产政策及时进行清理和调整，采取针对性措施，遏制房价过快上涨，促进房地产市场健康发展。
2010年1月10日，国务院办公厅公开发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国十一条”)，从增加保障性住房和普通商品住房有效供给、合理引导住房消费、抑制投资投机性购房需求、加强风险防范和市场监管、加快推进保障性安居工程建设、落实地方各级人民政府责任五个方面，进一步加强房地产市场调控。
2010年4月17日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，俗称为“新国十条”。“新国十条”再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。
2010年9月29日，国务院办公厅发出《为进一步贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(简称“新国五条”)，国家有关部委分别出台措施，巩固房地产市场调控成果，促进房地产市场健康发展。新国五条被称为史上最严楼市调控政策，于2010年9月29日出台。各大城市纷纷据此出台地方性的调控细则，其中，以北京、上海、广州等14个城市出台的楼市“限购令”。
2011年1月1日，人民银行公布的数据显示，2010年我国全年人民币各项贷款增加7.95万亿元，超出年初制定的7.5万亿元新增信贷规模4500亿元。同时，截至2010年12月末，我国广义货币供应量(M2)余额高达72.58万亿元，同比增长19.7%，增幅超过年初预定的17%目标。
自2010年这一轮房地产调控中，中央政府不仅紧盯市场变化还持续加码房地产调控。2010年被戏谑为“厉政年”，楼市调控重拳频频出击，是历年房地产调控中力度、策略、持续性最长的一年。2010年政府共发出42次博弈，调控措施贯穿全年。”
2011年中央房地产调控回顾
伴随着“20110126新国八条”、20110128房产税试点改革等政策的先后落地，“限购”、“限价”、“限贷”等政策也全面升级，限购城市从2010年的不足15个大幅增加到20多个。2011年7月初，国务院常务会议明确“二三线城市也要限购”，随后，台州、珠海等城市跟进，限购城市数增加到45个。
2011年12月9日中央政治局会议指出，坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。2011年12月12日-14日，中央经济工作会议提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。
2011年1月26日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，并发布房地产市场调控“新国八条”。会议确定了以下政策措施：各地的季度要公布房价控制目标；增加公共租赁住房供应；住房不足5年转手按销售款全额征税；二套房首付款比例提至60%；土地两年不开工要收回使用权；暂停省会城市居民购第三套房；未完成调控目标政府将被问责。就在“新国八条”出来的同一天，国务院发布通知，明确规定各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。调整个人住房转让营业税的政策随后落地。
2011年1月27日，财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
2011年3月16日，国家进一步加大调控力度。国家发改委发布《商品房销售明码标价规定》，从5月1日起，商品房销售必须明码标价。按《规定》，商品房经营者应当对每套商品房（包括二手房）进行明码标价即“一套一标”，按照建筑面积或者套内建筑面积计价的，还应当标示建筑面积单价或者套内建筑面积单价；要明确公示代收代办收费和物业服务收费，不得在标价之外加收任何未标明的费用。
2011年上半年中央货币政策回顾
在经过大半年的僵持之后，楼市“拐点”终于在2011年10月份降临。国家统计局的数据显示，2011年10月，70个大中城市房价环比涨幅首次下跌。10月、11月、12月70个大中城市房价环比指数连续三个月下降。在北京，2011年一手住宅的成交量、成交均价涨幅均为5年来点，二手房成交量也降至3年来的点。2011年12月初，住建部明确表示，地方限购到期将继续延续，房地产调控政策不存在放松的可能。
2012年1月30日，中国人民银行今天公布《2011年金融机构贷款投向统计报告》，报告显示，2011年12月末，全部金融机构人民币各项贷款余额54.79万亿元，同比增长15.8%，全年累计增加7.47万亿元。显现中小企业贷款稳步增长、住户贷款增长较快、房地产贷款增速总体回落，保障性住房开发贷款增量占比提高等特点。
央行分别在2011年的2月9日、4月6日、7月7日，连续三次上调了一年期存贷款基准利率。三次加息后，一年期的存、贷款利率分别提高至3.5%和6.56%。5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05%。若不考虑此前存量房贷利率大部分7折的情况，房贷利率已升至最近10年来的水平。多次加息逐渐将出现叠加效应，利率的上调效果将显现。以20年期百万贷款额计算，套房增加的月供为149.63元，第二套房增加的月供为168.86元。考虑到2010年10月份之前的大部分房贷利率仍可7折，对于存量房贷来说，在2012年开始执行新利率之后，三次加息的叠加影响，将使100万20年商业贷款月供增约400元。
三次加息调整后，金融机构人民币一年期存款利率达3.5%，较5月5.5%的CPI同比涨幅仍是负利率状态；一年期贷款利率则达6.56%。这是央行今年来第3次加息，也是去年10月以来的第5次加息。此前，今年已六度上调存款准备金率。从2010年至今的五次加息累积效应已经十分明显，100万元20年期的贷款将要多还15.679万元的利息。加息对于已经进入调整期的楼市来说影响更大，部分城市的房价将进入加速下降通道。这次加息前，五年以上贷款基准利率为6.80%，加息后为7.05%。以100万元20年的住房贷款为例，这次加息前，等额本息还款月供为7633元，还款总额为183 .2015万元。加息后月供为7783元，比加息前增加150元；还款总额为186.7927万元，比加息前增加35912元。
从2010年10月19日进入加息周期以来，央行已经累计五次加息，累加效果已经十分显现。经过五次加息，五年以上贷款利率已经从2010年首次加息前的5.94%上升到如今的7.05%。相较此前7折利率 利息增40万。同样以100万元20年的住房贷款为例，五次加息前月供为7130元，还款总额为171.1137万元。现在，月供增加了653元，还款总额累积增加15.679万元。在2010年初，首套房还可以申请到7折优惠利率。照此计算，去年调控至今，这笔房贷的月供差已达1640元，利息总额增加了近40万元。
央行分别在1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日连续六次上调存款准备金率。中国大型金融机构存款准备金率将高达21%的历史高位，中小金融机构的存款准备金率也将高达17.5%。截至2011年前六个月，央行每月均上调准备金率0.5个百分点。大型金融机构存款准备金率已达21.5%历史高位。这是央行年内第六次上调存款准备金率，也是2010年以来第十二次上调。本次上调大约可锁定商业银行3700亿元资金。再度上调存款准备金率主要是为了对冲外汇占款高增长带来的流动性压力和应对CPI新高,控通胀以及防止热钱入市。
2011年6月14日,中国人民银行决定，从2011年6月20日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。至此，大型商业银行存款准备金率升至21.5%的历史高位,中小金融机构的存款准备金率也将高达18%。
2011年1月至6月间平均每月一次的上调频率，在金融历史上都是极为罕见，央行此举也间接地起到了对火热楼市进行降温的作用。随着央行的加息和上调存款准备金率，房地产市场的确得到抑制。一些以房地产投资为主的投资客，受到了明显的限制。同时，一些中小房地产商也因为资金链断裂或将要断裂，而不得不被迫降低房价。随着加息叠加效应的显现，市场观望情绪加重。从2010年10月份首次加息以来，截止到2011年7月7日已经连续5次加息、十二次提高存款准备金率，加上系列楼市调控措施，各项紧缩措施全面叠加力度已不亚于2007年下半年政策紧度。时隔大半年之后。2011年12月5日，央行宣布了下调人民币存款准备金率0.5个百分点。
2012年上半年中央房地产调控政策回顾
自2010年-2012年上半年中央房地产调控主要政策：一是行政手段。45个限购城市,600多个限贷城市, 30个城市限价,。二是税收手段。600多个城市二手营业税和2个城市开征房产税,严格执行房地产增值税。三是市场手段。保障性住房十二五期间建设3600万套总量和价格控制目标宣布城市达到657个，一房一价，打击捂盘惜售。四是金融手段。三次加息,六次上调存款准备金率（自2011年11月底到2012年上半年，二次降息和三次降准）,土地抵押和融资限制。五是房贷手段。首套首付由20%上调30%再上调到40%,七折利率取消,二套由30%上调50%再上调到60%,三套停贷, 开发与地产及个人贷全面收紧。六是土地手段。提高拿地门槛,首付50%;打击囤地,空置土地和小产权房及禁止新建别墅项目。
2012年过半，但一项房地产调控政策却悄无声息地退出了历史舞台。与2011年657个城市宣布年度房价控制目标的盛况形成反差的是，2012年迄今为止，对外公布了年度房价控制目标的城市寥寥无几。在住建部关于今年房地产调控任务的文件中，也寻觅不到这项政策的踪影。数据显示，自2011年9月始，这100个城市的整体房价已经连续9个月环比下跌，直至2012年6月才出现反弹。这也让以控制房价“上涨”为主的地方政府目标显着可有可无。相比于2011年地方政府多将目标定在房价上涨10%-15%的区间水平，今年，模糊化目标数字的住建部等部委实质上对房价上涨的敏感程度要超过去年。
不提房价控制目标政策，直到2012年年中才为公众所注意。但实际上早在2011年底，政策的退出就初露端倪。根据住建部相关领导在2011年12月23日住房和城乡建设工作会议上的讲话稿内容，有关2012年“继续坚定不移地加强房地产市场调控”的部分，仅简单提到要继续落实地方政府对房价调控的责任，而没有具体要求地方今年继续出台年度房价控制目标。住建部相关领导实际上提到过要求各地在今年继续公布年度房价控制目标，但该内容在最终讲话稿中被删除。从最终讲话稿中并无明确2012年继续公示城市房价控制目标政策的内容来看，至少在2011年底，住建部便对2012年继续执行该政策尚不确定。
住建部实质上并没有检测房价水平的能力。目前，国家统计局的房价指数仅包括70个大中城市的数据，住建部内部的统计范围也非常有限，而2011年公布房价控制目标的城市却多达657个，其中大部分城市的房价数据无法被省部两级直接监控，仅能依靠相关城市自己上报的数据作为参考。又会有哪个城市傻到往上报一个注定要挨批的数据呢？不过，即便是2011年各地制定了房价控制目标，实质上非常宽松。2011年1月26日国务院关于房地产市场调控“新八条”里给出的三项目标参数——本地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力中，多数选择的都是与GDP挂钩，选择与人均可支配收入增长速度挂钩的城市相对较少，而将房价控制目标直接单独与居民支付能力挂钩的则几乎没有。
而按照各地几乎都超过10%的GDP增速统计，预留给地方政府的房价上涨空间颇大，政策对房价上涨的抑制能力较弱，这种房价控制目标甚至一度被媒体解读为“涨价令”。按目前态势来说，具体房价控制目标已经被淡化，虽然“房价合理回归”曾一度被政府反复提及，但在6月份房价出现同比止跌之后，四部委轮番站出来表态，核心却依旧只有一个，即坚持房地产市场调控政策不动摇。
2011年12月23日，住建部部长姜伟新在住房城乡建设工作会议上表示，2012年要继续坚持房地产调控不动摇，严格实施差别化住房信贷、税收政策，支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。着力增加中低价位、中小套型普通商品房；加快推进个人住房信息系统建设和强调楼市调控责任主体也将是2012年楼市调控重要内容。会议强调，地方政府是楼市调控责任主体。
2012年1月31日，国务院总理温家宝31日上午主持召开国务院第六次全体会议，再次提及促进房价合理回归。会议要求，巩固房地产市场调控成果。继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施，促进房价合理回归。采取有效措施增加普通商品房供给。做好保障性住房建设和管理工作。
2012年2月20日，温家宝总理在20日上午主持召开座谈会时表示，房地产调控目标有两个：一是促使房价合理回归不动摇，二是促进房地产市场长期、稳定、健康发展。2012年2月13日，住建部政策研究中心副主任王珏林表示，地方政府不得擅自调整楼市政策。这也是自从广东、安徽等地出现楼市调控放松现象以来，住建部官员对地方楼市调控的首次表态。
2012年3月5日上午9时，在北京人民大会堂开幕，国务院总理温家宝向大会作政府工作报告。2012年主要任务，继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设。严格执行并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。继续推进保障性安居工程建设，在确保质量的前提下，基本建成500万套，新开工700万套以上。抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。采取有效措施，增加普通商品住房供给。加快建设城镇住房信息系统，改革房地产税收制度，促进房地产市场长期平稳健康发展。
2012年3月23日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，今年房地产调控政策基调已经非常明确，就是要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。她指出，本轮调控政策重点已从过去注重房地产的经济功能转向社会功能，就是要回归提供支柱产品的产业定位上。中国房地产市场今后不可能变成一个投资市场，所以抑制投资和投机性需求的政策方向长期不会动摇。
2012年3月14日，“两会”闭幕，温家宝总理14日上午接受中外记者提问。合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。房地产市场关系到财政、金融、土地、企业等各项政策，涉及到中央和地方的利益关系，涉及到金融企业和房地产企业的利益，改革的阻力相当之大”。2012年3月16日，国务院总理温家宝召开的国务院常务会议，确定《政府工作报告》重点工作部门分工。坚定不移贯彻房地产市场调控政策。
2012年4月13日，温总理13日上午在国务院常务会议上的讲话，巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。2012年4月25日，住建部房地产司相关负责人表示，“没有新的消息。住建部有关‘抑制投资需求，支持居民合理购房需求’的政策一直未变。”针对“住建部酝酿刺激刚需”、“住建部调研公积金条例拟扩大使用范围”等说法，住建部相关负责人及住建部下属事业单位政策研究中心相关负责人作出回应表示：尚未听说酝酿新政策出台。
2012年4月29日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，未来房地产调控仍将坚持控制投资性需求，控制房价上涨不动摇，同时加大保障性住房供给，满足市场刚性需求。未来楼市调控政策的核心仍是控制房价上涨，让被投资性需求推高的房价回归合理水平，让超过居民人均可支配收入增长水平的房价不合理上涨回归理性。另一方面，持续加大保障性住房建设力度，增加普通商品房供给，满足市场刚性需求。
2012年5月17日，住建部房地产市场监管司副司长张小宏表示，中央已经多次强调，要坚定不移地加强房地产市场的调控，确保调控政策落到实处，决不让调控出现反复。住房城乡建设部会同相关部门按照中央的要求，来充分地发挥各种有利因素的积极作用，抑制和化解各种不利因素的影响，坚持供需双向调控，促进市场平稳发展和房价合理回归。
2012年5月18日至20日，中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在武汉市就经济运行情况进行调研并主持召开河北、辽宁、江苏、湖北、广东、陕西六省经济形势座谈会。温家宝指出，要落实好强农惠农富农政策，稳定农业发展好形势，努力实现农业再获丰收。稳定和完善出口政策，支持企业积极开拓市场，努力保持外贸稳定增长。稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。
2012年5月19日，温家宝总理在鄂调研，主持召开经济形势座谈会时也指出要“稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给”。2012年5月23日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，分析经济形势，部署近期工作，提出稳定和严格实施房地产市场调控政策。2012年5月20日，住建部住宅产业化促进中心副主任梁小青在南京参加会议时表示，扬州购房新政和“救市”无关，扬州对成品房的政策引导应予以支持和肯定。
2012年6月1日,《闲置土地处置办法》已经2012年5月22日国土资源部第1次部务会议修订通过，现予以发布，自2012年7月1日起施行。闲置土地满1年按地价20%征闲置费。未动工开发满两年，无偿收回国有建设用地使用权。闲置土地，是指国有建设用地使用权人超过国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的动工开发日期满一年未动工开发的国有建设用地。已动工开发但开发建设用地面积占应动工开发建设用地总面积不足三分之一或者已投资额占总投资额不足百分之二十五，中止开发建设满一年的国有建设用地，也可以认定为闲置土地。
2012年6月18日，国土部网站公告消息《限制和禁止用地项目目录》发布，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。国土部、发改委日前联合印发《关于发布实施〈限制用地项目目录(2012年本)〉和〈禁止用地项目目录(2012年本)〉的通知》，明确限定住宅项目容积率不得低于1.0。两目录自发布之日起实施，此前发布的2006年本和2006年本增补本目录同时废止。
由于发改委此前印发的《产业结构调整指导目录(2011年本)》提高了农林业、煤炭、石化化工、钢铁、有色金属、黄金等产业的准入门槛，此次发布的新版限制、禁止目录也随之提高了用地门槛。此外，为更好地贯彻落实中央房地产市场调控政策 ， 新目录明确限定住宅项目“容积率不得低于1.0”，将从操作层面进一步将别墅类房地产开发项目挡在“闸门”外。为贯彻落实节约、集约用地及房地产调控政策，别墅类房地产项目首次列入颁布实施的限制、禁止用地项目目录。
2012年6月18日，住房和城乡建设部房地产市场监管司副司长张小宏表示，近期参与了一项调研。从我们的调研看，(春节以后楼市明显回升的)成交量有两个明显特点，一是自住性购房成为主流，不少项目首次购房比重超过70%。二是部分降价促销力度比较大、价格下调比较到位的低总价、中小套型的普通商品住房成交的情况比较好。张小宏据此判断，这些情况说明，目前以自住为目的的真实住房需求还是很大的，开发企业以价换量的空间也是有的。
张小宏表示，这应该是市场回归正常的表现，不能简单用回暖两个字来概括目前的现象。关于下一步楼市调控，要促进三个“合理回归”：一是促进地方政府心态回归，逐步减少对房地产业的依赖，适应市场“退烧”以后正常的土地出让收入、住房成交量和房地产相关税收；二是促进开发企业心态回归，回归到售价与投入和合理的利润相匹配，多建一些适销对路的普通商品房；三是促进购房者心态的回归。2012年6月19日，住建部再次通过《人民日报》喊话，称要进一步巩固调控成果，努力促进三个“合理回归”。而与此同时，一旦获批，将允许银行将更多贷款投向平价小型公寓式项目。2012年6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。
2012年6月23，住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹在福州表示，经过两年多的房地产调控，现在市场上的投机性需求基本上被挤出了市场。今年5月23日，国务院常务会议再次明确要稳定和严格实施房地产调控政策。这一轮从2010年4月15日以来的调控政策，方向非常明确。，坚决抑制投机炒房性需求，控制房价的上涨，促进房价的合理回归。第二，大力建设保障性住房，同时满足市场上一些刚性的自住性需求。这次两年多的房地产调控政策出现了两大效果，一是投机性需求基本被挤出了市场。人们所买的房子80%-90%都是出于自用的，投机投资炒房的需求基本上被挤出市场。二是房价的上涨幅度得到了控制。
未来中国房地产市场的空间还是很大，自住性需求、改善性需求的空间还是比较大，但市场的增长速度一定是下降的，不可能再像以前那样。越来越多的企业采取稳健的发展战略和财务模式，这是非常理智的一种投资行为。另外，在土地的招拍挂市场上，土地增值的空间也是非常有限了，那些专业化能力强和品牌信誉好的企业，在今后的市场中将会占据优势。
2012年7月5日，住建部政策研究中心主任秦虹表示，中央“政策放松”不包括楼市。中央政策放松并不包括房地产，房地产不放松，调控不动摇。”住建部政策研究中心主任秦虹在论坛上表示，中央反复强调的“政策放松”并不包括房地产。支撑房地产市场变化和房价上涨及下降的因素是什么?秦虹认为，如果剔除制度因素、土地制度、金融制度不说的话，房地产市场主要是靠“人员流”和“资金流”双流推动。先从人流来看，城镇化加速促使农民涌入城市，必然给城市带来较大人流，而人流就是真实的需求。“脱离了真实需求的高房价和市场繁荣，本身就意味着风险，鄂尔多斯常住人口只有65万人，但是房屋的价格跟市场繁荣程度存在着很大的差距，令很多大城市可望不可即。”
如果北京、上海每年新增常住人口60万人，按照三个人住一套房计算，无论是租还是买，每年要新增20万套住宅，这就是实在的住房需要“伴随着人口向东部流动的同时，中小城市的人口向大城市集中的速度和规模也是和最快的。房地产涉及到土地、资金等多个要素。”秦虹认为，从资金的角度来讲，如果不能够将金融改革深化，使房地产资金的投入需求得到有效的改善，就不能解决问题。从宏观利益和长远利益出发，房地产一定要回到健康发展的路上，因为房地产市场波动，宏观经济就无法承受。对住房市场抑制投资性的需求应该长期不变，要让市场明白抑制投资需求，无论怎样的政策方向都是不改变的，合理的住房需求本身就是调控的应有之义。“政府在长期稳定的框架下恢复市场自身的运行规律，现在的市场发展不平衡，大家关注周期，下跌后要上升，上升后又要下降。探讨房价短期内的涨跌意义并不大，无论是政府的决策还是企业的决策，要符合市场的规律，这才是需要关注的。
2012年7月7日,中共中央政治局常委、国务院总理温家宝在江苏省常州市调研时强调，目前房地产市场调控仍然处在关键时期，调控任务还很艰巨。必须坚定不移做好调控工作，把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。7月7日上午，温家宝来到常州市飞龙新苑小区看望居民，并与省、市保障性住房建设、管理、质量监督等单位负责人座谈。温家宝说，经过多年艰苦不懈的努力，房地产市场调控取得了一定成效。2012年第二季度主要监测城市地价出现环比微升，6月份一些城市新建住宅价格出现环比上涨，目前房地产市场信息比较混乱，市场对房价走势的预期出现一些变化，群众普遍担心房价反弹。
温家宝强调，进一步做好调控工作，要把握好以下几个方面：一要继续坚决抑制投机投资性需求，防止变相放松购房政策，防止不实信息炒作误导。要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加强市场监管，对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和个人，要严肃查处。对有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，要有针对性地及时制止纠正。同时，抓紧研究推进房地产税收制度改革，加快建立健全房地产市场调控的长效机制和政策体系。要毫不动摇地继续推进房地产市场各项调控工作，促进房价合理回归，决不能让房价反弹，造成功亏一篑。
二要采取有效措施，积极引导和支持房地产企业调整产品结构，增加普通商品房供给，满足合理的自住性需求。三要继续稳步推进保障性安居工程建设，尽快形成有效供给。截至5月底，今年上半年保障性住房已经开工470万套，基本建成260万套，相关工作正在平稳推进。各地区要积极拓宽筹资渠道，加快用地审批和供应，吸引多元投资主体参与建设，确保开工和建设任务顺利完成。要高度重视工程质量，让老百姓住上放心房。注意完善保障性住房的配套设施，方便群众生活和工作。合理确定公租房租金水平。特别要注重保障性住房建设的可持续性，抓紧完善保障性住房建设、分配、管理、退出等制度。
2012年7月10日,住建部调研地方限购政策,变相放松者将被问责，房价大幅上涨，地方也将被问责。7月7日，温家宝总理在常州“不让房价反弹”的讲话，给之前部分地区出现的“房地产回暖说“浇了一瓢冷水。住建部的知情人士表示，住建部下半年倾向于“强调既有政策”，当中对于核心政策限购的执行层面，正在收紧，地方一系列问责工作也在紧急跟进。部里也在收集和调研市场数据和反应，看看是否有很大的出台新政的预期，总体来说态度是谨慎的”。部里正调研地方微调行为，对地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。春节过后，一二线城市，尤其是东部城市，住宅成交量节节攀升，5月新建商品住宅成交量创近16个月新高，6月再创近17个月新高。
住建部人士表示，目前住建部并没有动力去出台一个新的调控政策，一种普遍的观点是认为，基于当前实体经济低迷，仍需房地产去拉动，不适宜对房地产过分打压，出台更为严厉的政策。住建部下半年倾向于“强调既有政策”，近期住建部通过新华社等频繁向市场“喊话”即是如此；同时 “部里也在收集和调研市场数据和反应”。温家宝总理此次讲话可见，“对涉及违规骗取购房资格的开发企业、中介机构和购房个人，要严肃查处”，是总理首次明确提及。住建部的人士称，部里已经按照国务院要求，对地方微调行为进行调研，如果确有地方出台或变相放松房地产市场调控政策的，会予以纠正，加强地方问责。
住建部的人士认为，长期抑制投资投机，除了行政化的限购，接下来就是用房产税来逐渐取代限购。住建部目前正在积极推进的一件事是，个人住房信息联网。前述知情人士透露，目前批超过40个城市和住建部的住房信息联网已经完成，住建部还打算将联网扩大到500个城市。扩大住房信息联网的城市覆盖面在技术上不存在障碍，主要是看地方政府是否配合，是否愿意将自身的数据库与住建部的个人住房信息系统联网。
其中的关键是，个人住房信息系统完成联网后，地方政府在确认购房者是首套房还是多套房，要通过住建部这一系统。依托这一平台，住建部可以获得新的调控依据，比如对限购的执行权力将加大。而此前，这一权力完全在地方政府。此外，对于房产税的执行也有了数据基础，联网可以显示一个人名下共有多少套房，房产税的税率应该如何来设定，都将有一个明确依据。
自2011年8月份开始，截止到2012年7月9日，上半年中央房地产调政策变化。截止2012年7月6日,52个城市房地产调控微调,45个城市通过,7个城市叫停,其中5个城市涉及限购放松,2个城市调整幅度过大。央行两次降息；三次降准款准备金率；上调公积金贷款比例的城市27个；首套房贷利率调整的城市25个；减免、还税费、首次、人才购房契税优惠、购房财政补贴的城市8个；土地松绑的城市5个；普通住房价格标准调整的城市6个；重启购房入户政策的城市2个；放松限购城市的5个；房源解禁、放松预售款监管的城市1个。2012年上半年中央各部委对中央房地产调控态度，截止2012年7月9日,国务院十次强调房地产调控严格执行,不动摇不放松不反复；五次论房价；五次强调房价合理回归。住建部十次强调房地产调控不动摇不放松不反复，三次强调房价合理回归。
2012年上半年中央房地产调控不放松事件
2012年6月20日，央行公布的城镇储户问卷调查印证了目前房地产市场正在发生的预期变化。2季度，68.5%的居民认为目前房价“高,难以接受”，而未来3个月内准备出手购房的居民占15.7%，较上季提高1.6个百分点，为2011年以来的值。而居民房地产投资占比由上季的15.1%升至16.1%。此份调查报告是央行在50个城市对2万户城镇储户进行调查后得出的。此外，虽然CPI连续下降，但居民感受并不明显。对当前的物价，居民满意指数并不高，2季度为18.2%,较上季下降1.5个百分点，其中,65.7%的居民认为物价“高，难以接受”,较上季提高2.8个百分点。对于下一季的物价水平，35.6%的居民预期“上升”，43.8%的居民预期“基本不变”，8.4%的居民预期“下降”。
二季度，68.5%居民认为房价“高,难以接受”，环比提高0.8个百分点,不过低于去年同期5.8个百分点。此外，29.4%的居民认为“可以接受”，2.1%的居民认为“令人满意”。在当前物价、利率及收入水平下,19.3%的居民倾向于“更多消费”,33.5%倾向于“更多投资”,47.2%倾向于“更多储蓄”。 居民偏爱投资方式中，“基金、理财产品”、“购买债券”和“房地产投资”位列前三位,占比分别为22.9%、17.7%和16.1%。相较此前超过25%的“炒房”比例，房地产投资占比处于历史低谷，但有触底回升之势，相较于今年一季度的15.1%，此次足足提高了1个百分点。
继央行下调存贷款基准利率后，有关中央房地产调控政策放松的传闻不断放出，使得各部委不得不纷纷发表声明辟谣。2012年6月7日晚间，央行三年半以来首次宣布降息：自2012年6月8日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。在该信息的刺激下，楼市调控松绑的传闻开始涌现。6月10日，一篇名为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道出现在众多网站显眼位置。该报道援引发改委内部人士话称，受外部经济影响，再加上房地产政策引发的经济真空，给经济回落带来的压力越来越大，政府有意通过集中放项目来提振经济。该发改委人士称，未来不排除给地产项目“开口子”。
2012年6月11日，另一篇名为《银监会：给予二套房贷与首套同样风险权重》的报道，再次吸引了公众眼球。报道称，银监会发布文件，给予二套房贷与首套房贷同样的风险权重，而此前，首套房抵押贷款风险权重为45%，二套房抵押贷款风险权重为60%。该政策被解读为是在鼓励银行放宽二套房贷。2012年6月12日，《央行特级文件，首套房贷利率7折》的报道，更让众多购房者怦然心动。这则新闻称，已从商业银行获悉，央行向各商业银行下发特急文件，要求商业银行对个人住房贷款利率浮动区间的下限仍为基准利率的0.7倍。也就是说，首套房贷利率将获得七折的优惠。在2010年4月史上最严厉的房地产调控打响之后，七折优惠早已不复存在。
2012年6月10日，中国人民银行新闻发言人就“央行特急文件调整利率及其涉及房贷利率”一事作出回应，中央银行和监管部门对个人住房贷款一直实施有效的政策引导和审慎性监管。个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌，文件是要明确对个人住房贷款利率浮动区间下限不再进一步放宽。2012年6月14日，国家发改委发布声明，针对《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》报道作出澄清，表示该委最近没有人接受过该媒体采访，有关报道纯属捏造。2012年6月14日，、银监会表示，有关媒体报道银监会降低个人住房抵押贷款的风险权重“纯属误解”，风险权重为50%，与现行监管规定相一致，未作任何调整。
其实，监管层其实从未叫停过首套房利率7折优惠政策，但在实际执行过程中，一直是由各家银行根据自身风险和市场情况自主定价，目前，各地首套房贷款利率以8.5折为主。何况降息后银行的利差利润收窄，银行要多放贷，同时也要靠多赚利差挣钱；也正因此，7折利率当属“看得见摸不着”。2012年6月18日，住建部新闻发言人针对近期媒体关于房地产信贷政策将有所松动的报道亦表示，住建部门将积极配合金融部门，继续严格执行好差别化住房信贷政策。2012年6月19日，住建部网站挂出消息称，住建部将继续坚定不移地抓好楼市调控，积极配合金融部门，继续严格执行好差异化住房信贷政策。
2012年6月10日，国家发改委新闻办公室发文辟谣：《投资者报》在6月10日发表的题为《发改委人士称地产松绑或是救市第二张牌》的报道纯属捏造；6月14日，银监会指出，近日有媒体称，银监会降低了个人住房抵押贷款的风险权重，纯属误解；6月14日，央行发文批评个别媒体称“央行特急文件规定首套房贷利率可7折”，有意曲解央行政策意图，有市场炒作之嫌。这一幕和最近一年来，地方政府出台政策后往往一夜之间作废极其相似。2012年2月9日，安徽省芜湖市出台了被业内称为地方政府“龙年救市枪”的房地产新政。新政规定，芜湖市区购买新房、二手房全免契税，且购房面积在90平方米以下的均给予特定补贴。但是该政策出台后不久就被叫停，其中也出现了政府出来辟谣的事件。
据不完全统计，自2012年以来，北京市住建委、芜湖市、上海市房管局、厦门市国土资源与房产管理局、湖南省发改委都曾先后就各种涉及“限购松绑”、“房贷放宽”等问题发表过澄清声明。 不知道是政府在政策出台时心中没底表述不清，还是市场在夸大政策的效果，总之从限购政策出台之后，不和谐的声音就一直存在，而作为房地产业的主管机构，住建部近日也出来“镇场”。但是在频繁喊话的背后，却是各部委只为撇清自己与“近期楼市回暖”的关系，而无一家抛出实质性政策，其实自从差别信贷政策开始之时，楼市转暖就已暗埋种子，现在想通过表态巩固住调控的成果显然难上加难。
此举表明中央政府当前对于市场调控的态度依然十分严谨，近期虽无政策继续从紧的可能，但也无明显放松的倾向。但今年上半年整体经济增长放缓，已经让一些开发商和地方政府很是着急，总想着让政策放松。实际上，放松调控的冲动从去年下半年开始就已经陆续出现。2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等在内的超52城市政府均出台了不同程度的楼市调控微调政策，内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。在这些地方楼市微调政策中，至今已有佛山、芜湖等7个城市的“新政”被叫停，而大多数因尺度较小且符合“保护刚需”的政策框架而侥幸过关，这引起了更多城市的效仿和更大尺度的试探。
事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。国家统计局公布的数据显示，1—5月份，商品房销售面积约2.9亿平方米，同比下降12.4%，降幅比前4月缩小1个百分点。商品房销售额1.7万亿元，同比下降9.1%，降幅缩小2.7个百分点。特别是此前成交量低迷的一线城市，5月住宅市场交易量均大幅反弹，“红五月”名副其实。北京新建商品住宅和二手住宅成交量环比4月分别上涨34.2%和27.2%，其中新建商品住宅成交量更是突破万套，创下去年2月限购以来的纪录。广州全市一手住宅成交量环比4月大增51%，同比去年5月增长19%，成为过去16个月中的销售量的月份。上海楼市的成交量也创出今年新高。楼市成交量之所以明显回升，这主要得益于开发商“以价换量”，同时政策面的不断微调，加快了刚需的释放。
2012年上半年中央货币政策回顾
2012年6月7日晚间,中国人民银行决定，自2012年6月8日起降息。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.25个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。自同日起：（1）将金融机构存款利率浮动区间的上限调整为基准利率的1.1倍；（2）将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.8倍。此次降息，为2008年12月23日来首次降息。下调后，人民币存款基准利率为3.25%，贷款基准利率为6.31%。同时存贷款利率浮动区间扩大。这也是近三年半以来央行首次降息(上次降息是2008年12月23日)。
2012年7月5日晚7时，中国人民银行宣布年内第二次降息，自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。此外，自同日起，将金融机构贷款利率浮动区间的下限调整为基准利率的0.7倍。个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。
2004年1月1日至今，人民银行在此前已二次扩大金融机构贷款利率浮动区间的基础上，再次扩大贷款利率浮动区间。商业银行、城市信用社贷款利率浮动区间扩大到基准利率的0.9-1.7倍，农村信用社贷款利率浮动区间扩大到基准利率的0.9-2倍，贷款利率浮动区间不再根据企业所有制性质、规模大小分别制定。2004年10月，央行决定允许人民币存款利率下浮，但不能上浮。
降息主要原因遏制国内经济下滑和稳增长，而实施货币宽松政策。一是国内CPI前5个月持续下降，6月CPI将继续回拉，而通胀预期下降。二是5前个月国内经济下滑趋势继6月依然恶化，进出口和投资及消费6月数据预期比较悲观，总体上经济不乐观。三是实体经济和市场资金告急，影响到经济发展和股市稳定。四是国内前五月信贷需求量严重下降萎缩，实体经济受到重创。五是6月制造业与非制造业及外汇的指指标下降，挤压出降息空间。
央行降息企图刺激贷款需求和输血实体经济及稳增长的目的非常明显。由于降息幅度太小和经济下降趋势短期内扭转，难对实体经济产生明显影响。不过，从历年降息历史经验看，大陆内地真实利率本来就是负的，减息后更低，资金流出银行体系，增加通胀压力，输家肯定工薪阶层，口袋的人民币要缩水。
2011年11月30日晚，中国人民银行宣布，从12月5日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。上一次下调存准率是在2008年12月,央行近3年来首次下调存款准备金率a。此次调整后，大型金融机构存款准备金率为21%，中小型金融机构存款准备金率为17.5%。
2012年2月18日晚，中国人民银行宣布，从2月24日起，下调各类存款类金融机构人民币存款准备金率0.5%。此次调整距离上次调整接近三个月
时间，此次调整后，大型金融机构存款准备金率为20.5%，中小型金融机构存款准备金率为17%。此次存准率下调将释放约4200亿元流动性。节
前市场预期存在一次存准率下调，但受到央行公开市场操作等因素影响，市场流动性得到暂时性缓解，降准操作延迟至节后。
2012年5月12日晚间中国人民银行发布消息称，将从2012年5月18日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次下调主要基于流动性紧张、外汇占款下降、稳定经济增长、实体经济需要等因素。自2011年10月起，包括央行在内的全部金融机构外汇占款10月至12月分别下降248.92亿元、279亿元、1000.3亿元，不包托央行在内的其他金融机构外汇占款10月增加644.48亿元，11月和12月分别下降18.2亿元、692.7亿元。市场流动性相对收紧限制了金融机构的信贷投放能力。
这是央行今年以来第二次下调存款准备金率，上次下调准备金率是在2月24日。下调后，大型金融机构存款准备金率降至20%。中小型金融机构存款准备金率降至16.5%。在当前经济增速出现下滑的背景下，央行此举意在继续释放流动性。从刚刚发布的4月份经济数据看，无论是外贸、投资、税收以及信贷增速，均出现增速放缓现象，央行此时下调准备金率，意在向市场释放流动性，增强经济运行活力。本次存准率下调预计释放银行体系资金约4200亿元，若加上此前的两次下调，半年间，央行先后三次下调存准率，共释放了银行可贷资金约1.25万亿。
自2011年11月本轮降准以来，央行日前第三次宣布降准；这也是进入2012年以来，央行第二次宣布降准。此前两次宣布降准的时间点分别是2011年11月30日和2012年2月18日。从频度来看，大致保持一季度一调整的速度。统计局公布数据显示，2012年4月CPI同比上涨3.4%，环比下降0.1%。但在上轮的紧缩周期中，央行曾连续12次上调存准率。特别是在2011年的前六个月，存准率甚至一月一上调。这一上调频率大大快于当前一季一下调的速度。换句话说，当前央行下调存准率的速度，远远慢于2011年上调存准率的速度。
此次存准率下调必然能够增强金融机构的信贷投放能力，支持实体经济发展的资金需要。一是外汇占款增速放缓。1是前4月份的CPI数据下滑坡,春节后物价处于回落之中；2是本不宽裕的银行间市场资金面再度绷紧，外汇占款未来可能呈长期下降之势。外汇流入减少导致整体上流动性偏紧张。二是市场流动性紧张。市场流动性极度紧张、利率飙升的反应，可能预示着：外汇占款为正但额度未能抵补财政存款增加。由于当前流动性趋紧，货币市场利率偏高，存款大幅减少，影响银行放货。外汇占款增长可能较为有限，公开市场到期资金不多。随着逆回购到期，金融机构的流动性转趋紧张。尽管外汇占款可能转正，但是逆回购到期预计将导致流动性减少2000亿以上，而本次降低准备金率大约可以释放流动性4200亿，这样可以缓解紧张的流动性。
三是宏观经济指标低，解决实体经济融资难，稳定增长。一月份信贷增长远低于预期，外占即使转正但增加额仍可能较少。最主要的当前经济前景不乐观，降准为微调预调，目的是稳增长。宏观经济指标不乐观，从近几个月看，宏观经济指标不乐观，很多指标比较低，下调存准率是为了保持经济增速平稳，保持经济环境稳定。从第二个层面看，银行信贷本来预计1月能达到上万亿元，结果才7000亿元，说明银行流动性紧张，资金量不足，此举是央行为了向银行注入流动性。银行外汇占款减少。宏观经济指标下降，例如M1已经下降到近20年水平，而且消费、进出口、信贷等数据指标也都比较低。
从这两方面看，也到了应该下调的时点。解决实体经济融资难。存款准备金率下调，延续了宏观政策微调进程，目的是解决实体经济、尤其是小微企业融资难问题。但有关部门的监管力度会提升，防止资金进入非实体经济。换句话说2011年可能注重调控物价，而今年的物价因素不再像2011年那么重。今年的首要目标是要稳定实体经济，所以流动性要做适当微调。
存款准备金率下调对实体经济有何影响？一是主要从央行此举对从股市、楼市、银行业的影响进行分析。央行此次下调准备金率缓解了流动性紧张，但并无进一步措施表明货币政策发生逆转，此次流动性放松的信号，可能会对股市产生利好影响。存款准备金率下调，流动性增加后，必然有部分资金进入楼市。据测算，此次央行将一次性释放约4200亿元资金，这其中会有一部分钱投向房企，可以让开发商紧绷的资金链得以放松，对企业来说是一个利好。目前限购限贷限价政策仍未放松的情况下，房地产市场依然难有作为。今年房地产严重调控的大趋势不会改变，房地产行业整体资金缺口较大，即使部分企业资金暂缓，也不会改变房价总体下行态势，房价下降的趋势不可能再像2009年一样被扭转。
存款准备金率调低释放了约4200亿流动性，在降低了资金成本、缓解银行间市场流动性紧张格局的同时，促进信贷增长，有利于保进银行信贷总量增加，实现金融对实体经济的支撑作用。但在理性预期的前提下，市场在政策调整之前己预期到央行操作，此次存款准备金率的下调不会引发市场很大反应。二是影响货币政策因素，2011年货币政策以控通胀为主要目标，CPI增速回落为货币政策释放操作空间。
今年影响货币政策走向的因素又有哪些呢？未来一段时间的货币政策走向仍存在较大变数，国内外的不确定性因素将继续影响央行货币政策的选择。（一）国际影响因素。希腊债券有序性违约、全球大部分央行的宽松货币政策、美国经济复苏进程等因素均对央行货币政策产生一定程度影响。（二）国内影响因素。楼市、进出口、地方融资平台、CPI等因素在2011年中显著影响央行货币政策操作类型和操作时点，今年实体经济的增长前景仍然是货币政策的决定性因素。
三是2012年下半年未来货币政策走势,美经济复苏前景乐观，欧债危机难关暂渡，中国GDP增速放缓，内忧外患背景下，货币政策将走向何方？总体方向，货币政策不会转向，继续保持稳健，进一步宽松。降低准备金率并不意味着货币政策放松，只是将“笼子”里的货币放出去，从而满足正常经济活动的需求。稳健货币政策的基本态势不应变，也不会变。尽管2012年中国经济增速会从过去两位数的高速增长有所降低，但相比2009年，政府不会再采取宽松的货币政策，也不会采取刺激政策。下调存款准备金率并不意味着货币政策转向。今年货币政策仍然会保持既往的态势不变，仍为稳健的货币政策。如果下半年整体经济状况出现进一步下滑，货币政策进一步放松概率就会加大。就目前来看，货币政策处于相对中性的位置，财政政策“前松后紧”，是比较合理适度的政策定位。
四是具体操作方面，存准率调整。根据对实体经济、公开市场、外汇占款、CPI未来情况的不同预测，央行下调存款准备金率次数和调整幅度观点上存在一定差异。下调次数，今年货币政策还是稳健，视外汇占款情况、金融市场流动性状况以及通胀压力变化，上半年已二次降准。如果未来不再发行1年及以上期限的央票，中国经济今年仍将面临不少挑战，挑战是民营经济的萎缩。则全年准备金率需要下调5次左右(每次50个基点)，短期有再降息可能。年中如果CPI降到3%以下，下半年可能有二次降息的机会。调整幅度，目前央行货币政策仍以数量型工具为主，暂时不会利用价格型工具，即不会对利率进行调整。
本文出自房天下博客/谢逸枫
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