[摘要] 进入7月楼市成交持续火爆，延续了6月以来淡季不淡的反季节行情。在国家放松信贷、利率优惠和开发商持续以价换量的情况下，刚需购房人群和改善型购房陆续步入楼市。人们对后市的看涨预期也促使投资客缓步入场。业内人士认为，下半年，限购政策的持续稳定决定楼市的走向。
进入7月楼市成交持续火爆，延续了6月以来淡季不淡的反季节行情。在国家放松信贷、利率优惠和开发商持续以价换量的情况下，刚需购房人群和改善型购房陆续步入楼市。人们对后市的看涨预期也促使投资客缓步入场。业内人士认为，下半年，限购政策的持续稳定决定楼市的走向。
近期，不但住宅市场淡季不淡，商业地产的热度也在悄然升温。北京6月的商业地产成交量创下18个月的新高，部分项目签约率超过八成。尽管目前商业地产的热度尚未传递到土地市场，但是从1-5月商业地产开发投资额、施工面积和新开工面积等各项指标来看，商业地产市场的表现要远远好于住宅市场。
市场对限购和信贷政策的变化十分敏感，最近市场上出现了以广州珠江地块、北京万柳地区等为代表的一些高溢价地块。土地市场的高溢价使购房者对市场价格再涨担忧增加。历经此前楼市调控的几起几落，在长久观望后人们看到调控中的房价在低头的瞬间反弹，心理预期随之改变。
21世纪不动产分析，北京楼市出现反季节行情的主要原因，除了首套房利率优惠和消费者预期改变以外，还在于被压抑的需求陆续得到释放，即去年被限购的群体纷纷取得购房资格。链家地产市场研究部认为，6月开始商业地产成交屡创新高降息利好是直接原因，另外投资性需求转投商业地产也是促使其成交大涨的一大原因。
市场成交结构性的变化说明在刚需释放之后，改善性需求入市量正在大幅增加。业内人士认为，如果成交量持续上涨，价格反弹的风险会较以前有所提高。下半年，政策的持续稳定决定楼市的走向，严守限购政策即可稳住人们对楼市的预期。
京沪千万级豪宅成交同比涨37% 沪半年去化828套 和讯网
在二季度市场成交量回涨的带动之下，2012年上半年豪宅成交也出现明显上涨。据伟业我爱我家市场研究院统计，北京、上海两城市千万级豪宅共计84个，2012年上半年共成交1307套，同比去年上半年上涨37%。其中，上海千万级豪宅表现尤其抢眼，45个项目上半年共成交828套，同比上涨71.4%公寓类项目14个。
对此，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析认为，一方面，两次“降息”传递出保持经济稳步增长的信号，各地政策短时间内发生根本性变化的可能性不存在，这是房地产市场供需双方放弃幻想、结束观望的重要前提；另一方面，区域房价跌幅放缓，止跌趋势明显，使得绝大多数豪宅类客户重拾市场信心。
此外，4月起，各城市年度房价调控目标完成，政府对高价项目的控制开始松动，高端项目开始入市,例如，上半年成交量超过80套的项目中，上海的海珀旭晖，北京的西山壹号院、公园1872项目项目在上半年均出现集中推盘，也为豪宅市场需求的释放提供的条件。
关于未来市场走势，胡景晖认为，由于此类客户数量极为有限，下半年豪宅市场并不乐观。首先，该类高端客户大多为乃至全球的商界精英或者政府要员，他们的投资、保值意识较强，在18大召开等政治因素的干扰之下，多数置业者会选择观望；其次，上半年入市的豪宅类需求绝大多数为一次性付款客户，此类客户数量十分有限，再加上限购政策的阻碍，豪宅需求在下半年很难有释放的机会。
胡景晖同时强调，豪宅的热销并不能直接导致普通住房市场成交量价上涨。虽然豪宅市场成交活跃，能带动城市住房均价的上涨，但是，从实际需求角度出发，豪宅客群与普通住房客群不存在互相转移的可能；另外，由于豪宅建设、销售过程中税费也较高，从某种角度来讲，反而有利于增加政府财政收入增加，解决更多中低收入住房问题。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
