[摘要] 住建部有关负责人近日谈及国务院对16个省（市）楼市调控的督查情况，表示个别地方出现了为强调“稳增长”，
住建部有关负责人近日谈及国务院对16个省（市）楼市调控的督查情况，表示个别地方出现了为强调“稳增长”，通过放松住房限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的苗头，住建部正密切监测房地产市场的变化，研究进一步强化市场调控的政策措施。
上述表态表明，监管部门不允许房价反弹，要坚定捍卫调控成果。在当前房价出现反弹的关键时期，虽然没有新政策“亮剑”，但这样的表态或多或少会影响到市场判断。
但现在的一个问题是，宏观调控如何保持高压状态？显然，一种办法是制定严厉的政策措施或立法、修法；另一种办法是监督政策、法律法规落到实处。拿此次督查来说，这就是宏观调控保持高压状态的一种体现，但遗憾的是，有关方面对此次督查情况公布得不够详细，目前也未见问责。而且，所谓“研究进一步强化市场调控的政策措施”，究竟是众所周知的房产税、限购、限贷，还是公众从未听闻过的其他措施？
此前住建部人士在接受媒体采访时已表示过，如果房价出现趋势性的明显反弹，将会考虑出台新的更严厉的调控措施。这意味着储备政策随时可以出手。而国家统计局的数据显示，有50个城市7月份新建商品住宅价格环比上涨，比例超过七成，可以说，房价反弹的趋势已经很明显了。此时如果还不及时出手遏制，不仅已经取得的调控成果有可能被毁，而且再调控的成本会更大，难度也会更大。在笔者看来，既然明确表态要强化楼市调控，储备政策就应及时出手，绝不能错失良机。而且，强化楼市调控的政策措施不能再以临时政策为主，因为遏制房价反弹的关键是要改变市场预期，事实证明，临时政策只能救急，很难真正影响市场预期。
遏制房价反弹的治本之策在于改革和立法。所谓改革，是改革财税制度，消灭土地财政；改革公务员住房制度，将其住房需求推向市场。所谓立法，是尽快出台争论了多年的住宅保障法，改变保障房制度层级低、散、乱等问题；修改城市房地产管理法、土地法等房地产法律法规，因为房价问题不仅关系到住房保障，还关系到土地问题、房地产管理模式等问题。
楼市调控或已到十字路口 房价上涨城市渐增多
房地产投资减速过快 将加剧住宅楼市供需失衡
自从今年以来，在房地产市场调控政策作用下，我国仍有少数城市房价出现上涨，稳定房价压力增大。根据国务院督察组的报告，各地高度重视房地产市场调控工作，认真贯彻落实房地产市场调控的各项政策措施。既然调控政策已经得到很好落实，为何房价依然居高不下？其中的原因比较复杂。而住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长，有可能加剧而不是改善房地产市场供需失衡的格局，进而增强消费者的涨价预期，促动提前消费，并就此形成恶性循环。
政府对于房地产市场的调控政策，特别是对于投资和投机性购房需求的抑制取得明显成效，但目前还没有完全实现房价回落的预期目标。
根据国家统计局数据显示，前7个月商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降6.6%，商品房销售额2.9万亿元，下降0.5%。商品房销售额的下降幅度明显低于销售面积的下降幅度，因此我们可以近似地认为商品房的名义销售价格是上涨的。在投资和投机性购房需求被挤出的情况下，房价仍然没有出现回落趋势，是否预示着消费性住房需求仍然没有得到满足，或者说住房市场依然保持供不应求的局面？在供求失衡和市场机制作用下，房价上涨将是必然结果。当然，如果没有现行的调控政策，房价上涨幅度还有可能更高。
那些促进市场供需平衡和价格稳定的基本手段，应当是刺激房地产业增加供应，但在房地产市场调控政策的直接影响下，房地产企业普遍出现资金紧张的情况，限制了其投资规模和生产能力。据国家统计局数据，房地产企业到位资金增速自去年以来逐月下降，前7个月为5.1万亿元，同比增长6.2%，是近年少有的个位数增长率，去年同期则是增长23.1%。
资金紧张无疑会迫使企业控制开发进度和节奏。以住宅市场为例，住宅投资规模累积量增速自今年年初以来一路回落，从2月的23.2%下降到7月的10.7%，其中90平方米以下普通住房的投资规模增速从18.9%下降到13.3%。住宅市场投资规模增速受到限制，显然会影响到未来住宅供应量的增长。
从经济学角度来讲，超额利润是促使生产者增加投资和产量的直接原因。而在我国当前的房地产市场中，调控政策对房价上涨形成无形压力，价格对于投资的指导作用削弱，开发商不太容易从未来的房价上涨中谋求超额利润，自然也就没有了继续追加投资的动力。
前7个月，房屋新开工面积10.4亿平方米，同比下降9.8%；其中住宅新开工面积7.7亿平方米，下降13.4%。在发达国家，这一指标的下降预示着住宅市场正在走向萧条，而我国的情况显然并不是这样。
一方面市场存在旺盛的购买需求，另一方面是供应方陷入资金困局。诸多障碍阻止更多资金流入房地产行业，其中比较重要的是体制性和政策性障碍。比如，行业性或地区性进入门槛，将产业投资资金拦在门外；主业并非房地产业的企业被要求限期退出；社会闲置资金流入房地产业缺乏合理渠道；现行的土地拍卖机制和诸多税费项目，增加了房地产开发成本等。
对于如何增加住宅市场的有效供给，学界向来有截然不同的两条思路：一为政府主导思路，一为市场主导思路。所谓政府主导思路，是指由中央政府和地方政府出面组织房地产开发和投资，以保障性住房建设和集资建房等非商业性模式，作为满足群众住宅需求的主要手段。所谓市场主导思路，强调打破行业和地区垄断，发挥市场机制基础作用，引导社会资金流入房地产业，以增加商品住宅供应的方式，缓解市场供需矛盾。
楼市调控或已到十字路口 房价上涨城市渐增多
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