[摘要] 2009年12月份，全国房地产开发景气指数为103.66点，比11月份提高0.88点。这是自2009年4月份以来，全国房地产开发景气连续九个月比上月上升，升幅依次为0.02点、1.18点、0.61点、1.46点、2.07点、1点、0.95点、0.75点、0.88点。
一、经济环境趋好,房地产景气持续攀升
1.中国房地产开发景气指数持续攀升
2009年12月份，房地产开发景气指数为103.66点，比11月份提高0.88点。这是自2009年4月份以来，房地产开发景气连续九个月比上月上升，升幅依次为0.02点、1.18点、0.61点、1.46点、2.07点、1点、0.95点、0.75点、0.88点。
统计显示，2009年完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1％；商品房销售面积93713万平方米，增长42.1％；商品房销售额43995亿元，增长75.5％；房地产开发企业完成土地购置面积31906万平方米，下降18.9％。
2009年12月份，70个大中城市房屋销售价格同比上涨7.8％，涨幅比上月扩大2.1个百分点；环比上涨1.5％，涨幅扩大0.3个百分点。
2.通胀预期增强
去年以来，全球央行一致实行超宽松货币政策。但随着市场对物价大幅恢复性上涨预期的增强，加息成为各方关注的焦点。
中金公司首席经济学家哈继铭表示，美联储何时收紧货币政策与中国何时加息密切相关。如果美国不加息，中国短期内也不会加息。基于美国就业情况，美联储今年底才会加息。
有分析师认为，判断是否加息还有另外一个较重要因素，那就是油价。成品油被称为工业经济的血液，油价上涨会使原材料、运输价格跟着上涨，从而带动消费品价格上涨，“如果未来一段时间油价站稳在80美元/桶上方，通胀压力就会逐步上升，加息将不可避免”。
有专家预计，央行将在今年三季度CPI同比增幅超过3%时开始加息。
二、政策环境开始趋严,但灵活性和针对性更强
1.“国十一条”下发，主要控制投资投机型需求，控制房价上涨幅度。
主要涉及以下各方面的内容：
房贷：二套房首付不低于40%，区别性贷款政策。
土地:《通知》要求增加住房建设用地有效供应，提高土地供应和开发利用效率。
税收：继续实施差别化的住房税收政策。
交易：继续整顿房地产市场秩序。
保障房：力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。
“国十一条”点评:
该政策具有明显的两个特点：针对性和灵活性。即对于中低端的扶持对于不同类型客户的政策对待，而在实际实施的时候有铁板钉钉的方面，也有灵活的空间。
纵观国十一条，最重要最核心的两个内容是增加保障性用房的土地供应，换句话说就是增加中低端住房的房源供应。另外一个就是关于第二套贷款政策的规定。
第二条关于第二套贷款政策的说明几乎和“9.27”新政一样，不同的是在利率上“9.27”新政是正常利率1.1倍，而国11条是根据风险自定。这一点灵活性更强，也不至于打击到改善性购房者。毕竟首付提高只是提高了购房门槛，利率提高是提高购房成本。在这个问题上，改善性客户只是提高首付，首付是切实的房款，首付提高了，月供就下降了，而不会额外增加购房成本。但利息是借贷的资金成本，是额外付给第三方银行的，这个成本的提高对于投资客户而言会减少利润空间，也因此会影响到投资客户购房需求。
但结合中国目前资本市场的发展情况还比较初级，虽然今年不断的进行了资本市场的改革，陆续推出了创业板、融资融券，但是作为大多数已经形成投资意识的中国人还是更愿意投入房地产。根据一项调查，58.9%的网络被访者选择投资房产。可见虽然国家出台一系列调控投资投机需求的针对性的政策，同时物业税等对多套房购买有影响的政策风声也此起彼伏，但是就目前来说，其他投资渠道单一或不成熟，因此这些政策投资需求倒向房产的仍然不可能有根本性的影响。
由于价格的上涨主要是由投资客拉动的，所以这个政策如果如前分析影响到了部分投资需求，则可以影响到单个楼盘价格上涨幅度。而由于中低端住房供应加大，相应成交格局发生变化，因此也会拉低整体成交均价。
从成交量上来说，收紧银根，提高贷款门槛，都为购房增加了难度。成交量与今年相比有所下降是可以理解的，尤其是中高端商品房的销售难度会加大。另外，税费方面也是影响楼市成交关键，从2009年楼市对税收政策的反应就可以看出。而税费方面的差异化规定也是凸显了本次政策的导向性。
由于提高了购房门槛，还是可能影响到改善需求中的“夹心层”，即有改善需求但首付不足。
2.二套房贷款利率不再硬性上浮10％，而是随各商业银行风险自控
3.国十一条首次规范“央企”投资房地产
4.“国十一条”的落实
住建部、发改委、财政部、国土部、央行、银监会六部门负责人结合各自在楼市调控中的职责，详细解读了“国十一条”的政策措施：
保障用房今年将开工建设600万套
土地供应充足开发商拥有300万亩土地可保证未来2-3年用地充足，且各级土地储备中心截止到去年底，储备土地22万公顷以上。
房贷利率实行差异化定价，旨在防控风险。人民银行鼓励商业银行支持自住性购房需求，对于其他的投资投机性购房需求，商业银行原则上不予以支持。
总的来说，在国十一条主要的作用在于增加供应，分别对待需求。可想，未来市场将会出现更严重的两极分化。
5.2010年初温家宝讲话概要性指出2010年全年调控方向
，就是要加大安居工程的建设力度，加快棚户区的改造。
第二，要鼓励居民购买自住房和改善性的用房。
第三，要运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控，稳定房地产的价格。
第四，要维护房地产市场秩序，打击捂盘惜售、占地不用、哄抬房价等违法犯罪的行为。
6.住建部2010年工作计划：加快保障房建设，遏制部分城市房价涨势
一是进一步加强住房工作，重点是加快保障性住房建设和遏制部分城市商品房价格过高过快上涨，促进人民群众住有所居。
其次，提高城乡规划水平，促进城镇化健康发展。
第三，继续推进建筑节能和城镇减排，提高发展质量和效益。
第四，加强市场监管，为住房城乡建设创造良好的市场环境。
第五，继续做好法规和建设标准完善及改革工作。
7.北京明年底开始征收物业税，税率可能不超1%，旨在震慑过分投资投机性需求
征收标准应该是按照估价打折后，以一定比例征收。征收顺序应该是从商业地产到豪宅，再到民用住宅。
“物业税”点评：
虽然物业税提出已久，且目前正在不同的城市试点，但该税从定义、执行方式、评估办法到相关配合人员准备都没有明确，因此预计该税广泛推广言之尚早。此次旧事重提，更重要的意义在意震慑投资投机需求。
8.联合银监会，对盲目扩张拿地进行限制，曲线抑制房价过快上涨
据悉，国土资源部正配合证监会，对部分申请IPO和再融资房地产企业中的25个涉嫌违规用地项目进行清查，核查内容包括项目涉及土地的农用地核用和征收、土地使用权取得、土地出让合同履行、国有土地使用证取得、动工和开发建设以及转让等情况。
此举表面看，这次核查是例行核查，但可以肯定“目前国土部、证监会、银监会等部委联手遏制房价过快上涨的机制正在形成。
9.存款准备金上调0.5个百分点，尚不算是加息信号
1月，央行上调商业银行存款准备金率0.5个百分点。
而是否因此加息，需要考虑到资产价格与通胀的总体态势，也还要考虑美联储的反应。因为中美利差会影响资本的流动。目前境内一年期美元贷款利率平均为1.44%，而同档人民币贷款利率为5.31%，利差达4.36个百分点。如果加息，将进一步加大套利交易的空间，美元的流入会使得外汇储备增加，从而加大货币增发的压力。
虽然目前贷款余额值很大，存在减少流动性增幅甚至回收流动性的可能性，但由于加息的影响较大，对目前经济的复苏也存在影响，因此大幅加息的可能性较小。
10.九部委督察地方楼市调控两会前工作必须完成
目前，部分被抽调参与调查的工作人员，已经到达湖南和山西等地，其他城市的督察工作人员也将陆续开展工作。督察的重点内容包括房地产交易秩序整顿、土地出让制度完善、保障性住房政策落实力度以及抑制投机性购房的效果。
三、楼市呈现新特点
1.2010年开初，主要城市成交量明显下降
2010年周，各地新房市场成交状况继续延续上周颓势，京、沪、广、深四大一线城市成交总量环比下跌20%，其余五个重点城市成交总量下跌44%。其中，杭州、广州、成都三城市环比下降七成以上，而成都跌幅，达到97%之多。
2.上海证大92.2亿竞得上海新地王，楼面地价远超过目前商品房均价
以该地块地上建筑面积为27万平方米来计算，其楼面单价约为34148元/平方米。而2009年上海商品房均价13000元/㎡，而上海主城区商品房普遍价格集中于20000-30000元/㎡左右。
3.北京中国银行正式取消房贷利率7折优惠
从目前的房贷市场看，央行及银监会并没有出台关于首套房贷款利率的新政。多数银行对于借款人贷款购买首套房仍可享受首付20%、利率下浮30%的优惠，但银行对借款人的审核要求较为严格。
北京中行严格控制贷款，与该行超额完成任务，目前存量指标有限有关。目前其他银行对于首套购房仍然可以享受相应优惠。
4.国内外机构看好2010年楼市，海外基金蠢蠢欲动
以仲量联行旗下全球房地产基金公司——领盛投资管理公司为代表的外资认为2009年楼市比较“乱”，更看好各方面趋于稳定的2010年中国房地产市场。
5.为遏制炒作，海南暂停土地出让
中共海南省委书记卫留成15日在“推进海南国际旅游岛建设动员大会”上介绍说，为遏止国内外热钱借海南国际旅游岛建设之机，防止海南房地产开发一哄而上，出现新的泡沫，在《海南国际旅游岛建设总体规划》获得国家发改委批准之前，海南将暂停土地出让，暂停审批新的土地开发项目。同时，海南省也不对土地成片开发项目和主题公园建设项目，作出任何承诺。
近期海南房地产市场十分火爆，房地产和土地价格不断攀升，三亚个别房地产项目的开盘价已达到每平方米7万元。
6.各大开发商资金充裕，看好在城市化进程加快的过程中，二三线城市的发展潜力
根据国家统计局数据，去年房地产开发企业资金来源达57128亿元，完成房地产开发投资仅为36232亿元，二者差额达20896亿元。这个差额即转化为目前开发商手中充裕的资金储备。2009年大量存货变现，也增加了开发商手中的资金实力。
开发商的目光已然投向二三线城市：绿城斥资40.4亿斩获青岛新年拍，龙湖地产在北京举牌受挫后，也转战常州，上个星期住宅楼面价的名也被青岛摘走。
具有央企背景的中航技房地产公司与QUEENTONINVESTMENTSLIM联合以6.75亿元，成功竞得重庆今年拍，月初，还以挂牌方式摘得重庆19万平方米土地。
资深“热钱”研究专家、广东省社会科学院产业经济研究所副所长黎友焕表示，近期国家密集出台调控政策，很多大城市交易量急剧下降。目前在一线城市，房地产市场有价无市的情况非常严重，二线城市成交保持平稳，三线城市交投还比较活跃。
四、成都新政策
1.成都各区县统一制订补偿标准，强拆仍要保安全
成都市房管局表示，成都市已出台城镇房屋拆迁新规范。今后，成都二三圈层也将和中心城区一样，统一制订公布补偿标准和执行办法。同时，各区县还将设立12个投诉中心，专门接受拆迁违规投诉。为避免出现“钉子户”安全事故，强制拆迁也要在人员安全财产妥善处置后才能实施。
2.温江区推出六大房产新政，鼓励购房置业
买房享受补贴
购房达70平方米及以上，配偶子女就均可入户
入住享受两年物业补贴
……
五、成都新规划
1.建设世界田园城市
2.2015年成都将建成国家生态城
市环保局召开新闻通气会介绍，成都在2015年将达到国家生态市建设指标体系要求，基本实现“生活舒适的安居城市、锐意开拓的创业城市、个性独特的魅力城市、科学发展的创新城市、城乡统筹的和谐城市、持续发展的生态城市”。《规划》覆盖了全市19个区（市）县和成都高新区，总面积12390平方公里。分两期完成，2008年至2010年为启动建设期，2011年至2015年为提升优化期。《规划》提出依托山体、河流等自然区域，构建“两带”“一环”“六廊”“十河”“多节点”的区域生态网络格局，保障生态安全。
其中，“两带”指南北走向的龙门山———邛崃山脉和龙泉山脉生态结构性控制区。“一环”指以绕城高速公路为纽带，串连楔入中心城市的八块景观生态绿地（北郊风景区、上府河生态保护区、清水河生态保护区、浣花溪风景区、西南航空港生态开敞空间、三圣花乡花卉基地、明十陵风景区、东郊生态开敞区），共同形成城市外围绿色防护屏障。“六廊”则指以成渝、成绵、成彭、成灌、成雅高速和人民南路南延线等主要高速公路和主干道形成的道路生态廊道。“十河”指由锦江、蒲阳河—青白江、柏条河、毗河、走马河—清水河、江安河、金马河、西河、江河—南河、斜江河等组成的生态廊道建设。“多节点”是泛指广泛存在于市域范围内的小型生态斑块、公园绿地、小型湿地等生物迁徙栖息地。
全市首批创建的郫县、温江、双流、蒲江、青白江5个区（县）今年完成5个国家生态县建设。
3.拓宽交大路，打通3.5环西北半环
新建、改造53条道路，总投资10多亿元，金牛区启动近年来规模城市道路建设。包括交大路拓宽改造工程、新建3.5环货运大道金牛段、连接川陕路与北新大道的天丰路、花照片区及国际商贸片区内中小道路等都将于今年陆续动工。
第二部成都房地产市场发展情况
1.土地市场成交量逐渐回归
2010年1月主城区土地成交591.62亩，环比下降102.7%,其中住宅用地下降明显。从上图可以看出，进入2010年个月，主城区土地市场成交量有所下滑，但仍然存在相对正常的水平。
这一点和商品房成交量的陡降走势比起来，凸显出土地市场的滞后性，也印证着前文所述，开发商资金雄厚，且对二线城市依然看好。
2.2010年1月主城区土地成交均价593万/亩
虽然成交量有所下滑，但成交价格仍然不让2009年（587万/亩），相对坚挺。
3.1月主城区成交土地平均溢价率60%，8宗土地中5宗土地溢价率在50%以下。
4.成交用地主要集中西三环外和东二三环（单位：亩）
附件：1月主城区土地成交明细
1月大成都商品房新增供应203.53万平方米，成交136.67万平方米，环比均有所下降。供销比1.6，供过于求。
由于2009年促进房地产供销的政策宽松，而这些政策到期后，出现供销量下滑是可以理解的。另一方面，由于各种原因造成2009年年终成交量爆炸，随之不可避免带来对商品房市场需求的一定透支。最后，由于国家在1月纷纷出台相应抑制政策，对政策敏感度高的投资、投机型需求迅速离场，从而也影响了1月成交量。最后春节大假将至，因此供应量略有收缩。
6.1月大成都商品房成交价格依然坚定向上
虽然商品房成交量有明显下滑，但1月大成都商品房价格依然坚挺。已然突破了6000元/㎡。
价格的变化相对于量的变化会有一定滞后性。加之，如前所述，开发商目前资金雄厚，对未来信心尚足，因此价格下降的阻力更大了。但另一方面，保障性住房，中低端住房的供应增加，一定程度上会拉低成交均价，缓解矛盾。
7.1月主城区商品住宅市场严重供过于求
如图所示，1月主城区住宅市场已经出现严重供过于求。其中新增供应量环比上涨，达到89.73万平方米，销售环比大幅下跌，仅为28.87万平方米。高企的供销比显示出主城区住宅市场严重的供过于求。
8.1月主城区商品住宅成交均价继续大幅上涨，达到7363.03元/平方米
从上图可以看出，主城区商品商品住宅平均价格从2009年11月开始就已经疯狂上涨，2010年1月达到7363.03元/㎡。这与主城区在年终的时候豪宅（别墅）旺销有关，年终豪宅销售量较大，快速拉升了主城区商品住宅成交均价。
9.1月主城区70-90平米的商品住宅为供应主力，且供销严重失衡。170-190平米已经成为高压地带。
从上图可以看出，主城区商品住宅以70-90平方米为主要供应，且同时为主要成交力量。但从上图可以看到该面积段的供销比已经高达2.5，已经出现严重的供过于求。同时另一方面，50-70平方米、90-110平方米、150-170平方米、170-190平方米面积段的商品住宅虽然供销量不大，但也出现了明显的供过于求。成为市场的高压地带，需要避免。
10.1月主城区商品住宅中高层建筑的供销压力大
由于成都市控规要求，城市开始往高密发展，因此高层建筑一直成为供应主力，但目前由于市场受到调控等方面原因的影响，造成1月成交量受到影响，直接反应在了供应量的高层电梯上。而别墅类产品却受到影响较小。
11.广告投放情况温和
从上图可以看出，在市场较好的2006-2007年，广告投放量较小，而2010年年初1月，虽然面临逐渐走冷的市场，逐渐增大的销售压力，但目前广告投放力度尚小，可见开发商目前态度比较稳定。
12.1月广告诉求以户型、价格、形象为主。另外接近年底，各种促销开始成势。
13.2010年1月成都主要四大报纸媒体广告投放量以城南为主
第三部总结
政策环境中性，差异化明显，对不同需求区别对待。通过调整供地结构等方式，调整供应结构，增加中低端住房供应量，通过打击囤地等方式保障商品房市场供应量，以牵制房价过快上涨。通过各种手段包括物业税，抑制投资投机需求，适当挤出泡沫，缓和房价上涨趋势，引导理性消费。
目前在城市化快速发展的进程中，二三线城市面临快速发展的潜力，对外来资金的吸引度高。
2010年1月成都市房地产市场经历了理性回归的过程。商品房市场出现了明显的分化，投资投机型需求基于对政策的敏感度，迅速离场，由此带来商品房市场成交量迅速萎缩。但由于商品房价格的反应速度往往迟于成交量，另外基于开发商资金雄厚，信心尚足，因此商品房价格受到的影响还不明显。土地市场适度恢复理性，大部分土地溢价率适度，但高价土地依然支撑着土地市场均价。
由于政策逐渐落地及春节大假临近，2月土地市场会出现低落局面，商品房市场依然会出现供过于求的状态。
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