[摘要] 据经济之声《天下公司》报道，来自北京市住建委的实时统计显示，刚刚过去的9月份，北京新房市场成交量达到1万3279套，不仅环比8月大幅上涨58.4%，还创下了4年来“金九”时期成交量的最高值。
据经济之声《天下公司》的报道，来自北京市住建委的实时统计显示，刚刚过去的9月份，北京新房市场成交量达到1万3279套，不仅环比8月大幅上涨58.4%，还创下了4年来“金九”时期成交量的值。
北京某大型的房企项目经理马先生说，限购对开发商有所影响，但限价影响并不大，尽管企业促销力度比较小，不过，不管是郊区还是市内的楼盘都卖的很快，而且房价涨幅明显。
马先生：影响只是在限购方面，你没有购房资格的话你肯定是买不到的，但是现在价格方面的约束不是很大，从我们的销售楼盘来说，在密云卖14500元，现在是密云的价，一期开盘卖的基本上差不多了，没剩几套了，当初在1万1、1万2，几个月的时间后来一下子到了1万4，涨了有20%-30%了，给了五万块钱银行存款的证明，然后给你办张卡，买房的时候给你总共便宜几千块钱，在城里面的房价，去年年底开盘的房价当时收编卖两万多，一下子开盘3万5，非常短的时间就卖完了。最近想把开发的速度再放慢一点，二期的话就想卖到6万，但不知道能不能实现。
在二手住宅的方面，今年9月份，北京市共实现签约1万2854套，相比去年同期基本持平，环比8月份则实现微涨15.5%。从成交结构来看，依然是以首套刚需型购房者为主。
看看北京眼下的楼市，明显是卖方市场。开发商霸气十足，日光盘频频出现，据了解，有些即将开盘的项目，购房者要买房，除了需要验资之外，还要接受一笔30万到80万元不等，额外的所谓“精装修”的费用。这个费用必须和首付一并缴纳，客观上大大加重了购房者的负担。
北京中原地产研究总监张大伟分析，楼市火爆，定价权基本在开发商手中，出现量价齐涨并不意外。
张大伟：北京的购房者确实处在相对的恐慌的时期，定价权现在基本上掌握在开发商的手中，另外供应量也比较紧缺，大部分都能做到日光，在这种情况下，大部分的项目价格肯定是处在高位，想得到一个明显的价格上涨缓解的话，起码要等到明年三、四月份之后。最近一年的土地供应，起码是形成商品房的供应起码要滞后6-9个月的时间，往年一般特别是2010年当时的金九银十都出了一些调控政策，而今年在9月份还没有政策出来。短期来看，量价上涨的趋势很难出现明显的变化。
张大伟认为，短期内量价齐涨的状况不会变化，十月份会延续九月的趋势，但从程度上来说，应该不会大涨。
张大伟：10月份肯定也是会延续9月份的活跃的趋势继续的发展，但是从整体来看，最近包括信贷方面的收紧等对市场还是有一些影响的，过热的表现还是没有出现，整个10月份继续大涨的可能性也比较小。另外，地方可能在10月份也会出台一些微调的政策，包括北京的房价地价的政策也会逐渐的落地，再加上信贷方面的收紧，会约束市场10月份的表现。所以从已经过去的国庆期间的市场来看，去年的同期涨幅肯定是比较大的，但是和10月份相比，还是比较持平的一个表现。
阳光100集团常务副总裁范小冲觉得，房价上涨和成交量提高会趋缓。
范小冲：现在房价上涨实际上已经在趋缓了，很多的需求已经释放了，高峰期已经过了，即使不出台新的大的调控现在房价上涨的速度和购买量也在趋于平缓。
阳光100集团常务副总裁范小冲认为，量价齐升对房地产商的拿地、开发思路会有影响。
范小冲：现在很多一线品牌开发商回归一线城市，中国已经迎来第二个城市化，主战场实际上已经转移到广大的二、三线城市，过去北上广深不管在成交量还是成交面积上都是非常大的，那今年上半年降到了4.6%，一线城市购房的面积只占的5%。如果大量资金都在往一线城市抢，而且一线城市的房价这么高了，泡沫和风险也在聚集，过去的调控可能一味在盯着房价，认为房价有没有控制住就是调控的试金石，一见到房价有反弹，马上出台五条、十条暂时性的把房价按住了，但是只要时间一续集，就会反弹，所以十年调控了43次，反而房价甚至涨了10倍。房价它上涨有内在的规律，从今天的城市化、供需之间的关系和老百姓的投资渠道都有密切的关系。这届政府吸取了上一届短期调控的经验和教训，会在内在和机制上面做研究。
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金九银十，北京楼市又有点疯。9月26日，海淀区环保科技园一幅地块成交，经过107轮竞拍，最终被中国铁建房地产公司以18.1亿元摘得，折合楼面地价约1.86万元/平方米。值得注意的是，该地块的住宅部分销售限价为1.9万元/平方米，且每套总价不得超过200万元。地价约等于房价，这个行情让人看不懂。现场更是有开发商感叹，“真是赔钱也要拿地啊。”
中国铁建内部人士称，该项目不完全为住宅用地，还有不限价的商业公建部分，约占30%。项目整体上不会亏本。换言之，七成的限价住宅肯定亏本，需要用剩余三成的商业公建去补贴。不限价的商业公建部分，如果规划为商住办公，售价需要至少在5万元/平方米以上。
最近的北京土地市场，已经多次出现“面粉贵过面包”的现象。金地集团华北区域副总经理遇绣峰对财新记者直言，北京的土地市场让人看不懂。土地价格太高，让开发商也感觉心里没底。但是，北京又是所有开发商都极其看重的市场，所有人都想在北京能抢得一方土地。
地市疯，楼市更疯。9月前三周，北京市商品住宅成交接近2万套，其中新建商品住宅成交近万套，创下最近三年同期水平。9月共有21个新楼盘入市，远远无法满足旺盛的市场需求。“日光盘”频频出现，价格也水涨船高。目前，北京六环已经没有均价低于2万元/平方米的在售项目。五环内已经很少有新项目供应，一些在售项目价格大多在5万元/平方米以上。
针对首次置业、首次改善等客户人群的项目，全部处于热销状态。一些开发商销售人员调侃称，“现在不是‘日光盘’，出门都不好意思跟人打招呼。”
北京的高端项目甚至出现“开发商不着急卖”的现象。今年初，“新国五条”发布之初，北京曾限制高端项目拿预售许可证，以控制楼市成交均价。及至9月份，特别是农展馆地块拍出了惊人的7.3万元/平方米的楼面价之后，北京的高端项目反而开始惜售，不着急卖了。
“之前定价在10万元/平方米以上，现在想抻一抻，明年可能到15万/平方米。”一家中型房地产商的内部人士说。这家开发商在北京四环边上有一个待售的高端项目。
万科的北沿河甲柒拾柒号项目、保利地产的蓟门桥项目，都在酝酿“调整一下价格”。而且，何时开盘还不确定，很可能要等到明年。保利地产的人士透露，定价在10万以上的项目非常好卖，很多关系户都托领导写条子来买房。
财富地产联合集团董事长王喆更是直言，北京的地价每每在当时看都非常惊人，但回头看总会觉得便宜。特别是豪宅市场，土地的稀缺性非常显著，好地段的项目卖一套就少一套。财富地产旗下的财富城堡项目近期也会入市，位于中央别墅区的孙河区域，售价在5.5万元/平方米左右，每套总价约8000万元。据介绍，项目蓄客情况良好，即使总价较高，看房人也有不少。
该项目拿地时间在2001年底，从2006年开始销售。目前，项目总共剩余约60套房源。今年拿出销售的只有十几套。剩下的40余套，计划在明年进行提价销售。“高端项目的价格还是会一直看涨的。”王喆说。
让王喆有底气的还是不断上涨的土地价格。孙河区域在今年连续拍出几块“地王”项目，楼面地价从2万元/平方米，一路飙升超过5万元/平方米。入市龙湖项目，售价在5.5万元/平方米。
一些开发商对北京高端项目的售价站上20万元/平方米也开始有所期待。近日，合生创展旗下的霄云路8号项目成交一套超大户型，均价达到了16万元/平方米。
当然，有人凯歌激昂，也有人盛世危言。对市场走势非常敏感的万科董事长王石就在其微博频频预警。当北京、上海频繁拍出天价地王时，王石公开表示，“精明的李嘉诚先生在卖内地的物业，这是一个信号，小心了。”9月24日晚间，王石再发微博称，“一线、接着二线城市房价上涨的态势通80年代末的日本泡沫经济的高地价、高房价何其相似！但日本的泡沫破裂了。警惕前车之鉴！”
楼市越来越让人看不懂。但毫无疑问，风险正在迫近。
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