[摘要] 9月4日下午，北京土地市场再现房企之间的抢地大战。被称为北京土地市场“绝版地块”的两宗土地先后出让，引发了包括融创、恒大、中海等多家企业之间的激烈角逐。《经济参考报》记者在查询出让信息时还发现，两宗地块各有特点：其中曾被称为“准地王”的农展馆地块此番是“降价复出”。
9月4日下午，北京土地市场再现房企之间的抢地大战。被称为北京土地市场“地块”的两宗土地先后出让，引发了包括融创、恒大、中海等多家企业之间的激烈角逐。《经济参考报》记者在查询出让信息时还发现，两宗地块各有特点：其中曾被称为“准地王”的农展馆地块此番是“降价复出”；而豆各庄地块则是北京市在时隔三年之后，重启“限房价、竞地价”出让方式的一宗地块。此外，北京前8月土地出让金已经超过去年全年收入。对此，业内人士分析指出，在平均地价持续上涨的情况下，“降价地王”和“限房价”地块被安排在同一天出让，昭示了北京有意抑制地价的良苦用心。
降价
“准地王”复出下调起始价
4日下午，首先进入现场出让环节的是位于朝阳区东三环农展馆北路8号0304-622地块，这是一个住宅混合公建的用地项目，也是该地块第二次面向市场。去年11月，北京市首次挂牌出让农展馆地块，当时的公告信息显示，该地块规划建筑面积为59152平方米，起始价为20亿元。
如果按照当时的起始价计算，最终的楼面地价则达到了3 .38万元/平方米，远超此前单价地王万柳地块的起始价2 .4万元/平方米。因此业内分析指出，该地块极有可能成为继万柳之后的新地王，项目建成后的销售价格也将超过6万元/平方米。
不过，由于当时北京等一线城市土地市场“高价地块”频出，引起国土部的注意。国土部土地利用管理司司长廖永林为此曾指出，在努力保持地价信号平稳，避免出现所谓“地王”误导市场方面，国土部要求对于可能出现的“高价地”，各地可以采取“进一步严格市场准入条件、暂停交易”等措施。
廖永林当时表示，国土部正在密切关注各地土地市场近阶段的高价地，其中就包括北京土地局挂牌的“农展馆地块”。他还说，自己曾专门去现场看过该地块，并且进行了相关调查工作。
此后第二天，北京国土局紧急发布公告，宣布暂停“农展馆地块”出让工作。当时有分析指出，农展馆地块延缓出让的主要原因是国土部刚刚宣布要求各地“平抑土地市场价格的异常波动”，暂停出让后，可以避免在市场升温的情况下起到推波助澜的作用。
在“雪藏”8个多月后，该地块于今年8月21日开始正式挂牌并接受网上竞价。不过，此次的起始价格为18亿元，比次降低了两亿。
在竞拍现场，融创、中海、合景泰富、住总、和裕、懋源等多家房企展开了对该地块的激烈争夺。随着融创的报价“触及”价格上限，现场转入竞配建医院面积阶段。有分析人士表示，如此迅速地达到价格上限，在热点地块中亦少见。
最终，这宗“三环地块”被融创以21亿总价及建27 .8万平方米医院面积夺得，折合楼面价超过7万元/平方米，高于此前朝阳孙河的楼面价，成为北京土地市场新的“单价地王”。
融创副总楼艳青表示，该地块价格在意料之中，可以接受。尽管是单价地王，但是由于是一宗“地块”，符合企业的发展战略。
限价
重启房价“封顶”出让方式
继农展馆地块之后，进入现场竞价环节的是“朝阳区豆各庄乡土地储备项目B、C地块”。出让信息显示，该地块规划建筑面积29 .46万平方米，其中包含5 .15万平方米的公租房，其余的24万平方米以上的面积将以限价房的形式建设。
该地块起始价为24 .5亿元，竞价阶梯为1300万元。值得一提的是，这也是北京今年首宗“限房价竞地价”地块。出让条件要求，“本次出让宗地中除‘公共租赁住房’外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为22000元/平方米，套型建筑面积全部为90平方米以内，单套商品住房总价控制在200万元以内”。
这意味着，豆各庄地块在出让之初，便限定了未来开发成产品后的商品房部分售价不能超过22000元/平方米，所以企业在拿地竞价过程中，必须综合考虑土地价格是否在合理成本之间，以及剩余多少利润空间。
中原地产市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，“相比其他方式，‘限房价、竞地价’这种出让方式不仅可以限制出让价格，也不可能出现高溢价土地。对商品房住宅销售市场以及土地市场都有明显的调整作用”。
事实上，的“限房价、竞地价”方式出现在2010年的北京土地市场。当时，由于北京为了控制土地价格，尝试在土地出让之前的限制条件中，就约定了入市的价格，开发商必须根据自己成本和合理利润竞争土地价格。
两年后，重新以“限房价、竞地价”方式出让的豆各庄地块依然引起了恒大、中海、中铁建和首开联合体等9家企业参与现场竞拍，恒大、中铁建、首开联合体之间的竞争最为激烈。
最后，恒大地产以总价40 .4亿竞得豆各庄地块，业内测算，该地块的楼面价为1 .66万元/平方米。亚豪机构的分析数据显示，豆各庄地块最终销售限价为22000元/平方米，而其周边富力又一城的二手房价格在25000元/平方米至26000元/平方米左右，4000元/平方米左右的价格差使得其销售对象范围备受关注。
信号
有意抑制土地价格
北京国土局日前发布相关公告显示，截至8月底，北京土地市场共成交经营性用地约948公顷，为去年同期的3 .7倍，其中住宅用地约722公顷，为去年同期的4倍。经营性用地成交总额约1009亿元，创历史同期水平。
国土局在公告里还指出，年底前还将继续加大普通商品住宅用地供应，特别是加大“自住型、改善型普通商品住房”用地供应，做到住宅用地“低端有保障、中端有支撑、高端有市场”。但为了有效控制居住用地地价，目前居住用地挂牌出让均采取“限地价、竞配建政策性住房”的出让方式。
亚豪机构副总经理任启鑫告诉《经济参考报》记者，豆各庄地块是今年来首宗真正意义上的“限房价、竞地价”的商品住宅地块，这类地块由于限定了最终的销售价格，因此对于项目运营来说存在一定的局限性。他认为，在今年首次试水之后，“限房价、竞地价”类地块在剩下几个月还有望陆续推出，从而实现稳定购房者预期、平抑房价的效果。
链家地产张旭则告诉《经济参考报》记者，2013年的土地市场，由于房企拿地信心较高，一线城市吸引力相对增强以及优质地块出让数量增多等，整体楼面地价有所走高。但是政府部门也通过积极调整地块出让时机，采取相关限价措施来平抑地价。
“比如在市场较为火爆的时期暂停相关低价地块的出让，在一些优质地块出让时，设置竞价上限转而竞拍公租房面积，设置商品房等。从效果来看，对稳定土地市场，引导开发商进入保障房建设环节，发挥了积极作用”。但张旭同时指出，“目前这种出让方式占比较小，对于稳定购房群体预期还很难起到实质作用”。
伟业我爱我家(小区网 论坛)集团副总裁胡景晖告诉《经济参考报》记者，通过行政干预的“限价地”能在一定程度上延缓房价上涨的态势，满足中低收入者的住房需求。他还认为，“限价地”与“准地王”互现或将成为未来土地市场的主流，也是政府差异化调控不同市场的结果。
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北京新“地王”诞生 或启中国“地王”井喷序幕
随着北京农展馆新“地王”诞生、上海徐家汇百亿“准地王”进入入市倒计时、杭州苏州的总、单价“地王”有力竞争者“整装待发”，中国多地土地市场上近期可能出现“地王”集中井喷的状况。
这场房企集中抢地的序幕或由北京4日诞生的农展馆新“地王”拉开。在经过69轮竞拍后，融创以21亿元(人民币，下同)、配建27.8万平方米医院面积的条件拿下该地块。
据业内人士测算，北京农展馆地块溢价率为16%，楼面价为每平米3.55万元，但考虑到配建27.8万平米医院的成本，该地块折合楼面地价或超过每平方米7万元，成为北京历史上楼面价的地块。
据了解，此次农展馆地块是第二次面向市场的“降价复出”。去年11月，北京市曾挂牌出让农展馆地块，并以20亿元作为地块起始价，不过次日即被当地政府叫停。彼时，北京等一线城市高价地块频出，市场担忧新“地王”出现对于推高房价预期的影响。
8个多月后，该地块以18亿元的起始价格复出，比次降低了两亿。尽管经历降价、“冷藏”再复出，但有分析人士称，在计算建安等成本后，未来此处售价极有可能超过每平米15万元。
链家地产市场研究部张旭认为，此处楼面价已经远超过目前周边二手房的平均价格，再现“地价”与“房价”的倒挂。她指出，将其开发为豪宅级别的高端项目可能是未来的选择。
除北京的天价“地王”之外，上海、苏州、杭州等城市均将在次日(9月5日)有高总价或高单价的地块集中入市。
备受关注的上海徐家汇中心地块起始总价就已超过175亿元，极有可能成为上海甚至中国新的总价“地王”；杭州华家池地块亦有冲击当地总价“地王”的潜力；而苏州金鸡湖地块则有望追赶当地的单价“地王”。
此外，昆明、济南、南昌、成都等多地政府近期也有大量推地计划。中原地产市场研究部总监张大伟指出，中国一二线城市在9月份再现“地王满天飞”的可能性很大，房价也存在被迅速推高的可能性。
上海易居房地产研究院2日发布的数据显示，8月，北京、上海、广州等一线城市土地成交建筑面积同比增长38.9%；成交均价同比大涨198.4%。其中，北京前8月土地出让金已经超过去年全年。
中国房地产学会副会长陈国强在接受中新社记者采访时表示，目前中国中心城市面临高价地和“地王“频出，不断推高预期的趋势。
尤其是京沪等一线城市，即使在从严的房地产调控政策之下，仍然难抑其旺盛的购房、开发需求，供需紧张的压力和矛盾短期难逆。
值得注意的是，在北京新“地王”诞生之际，同一城市豆各庄一宗符合“限房价、竞地价”原则的地块也在同日出让。这宗“限价地”由恒大以40.4亿元加配建公租房拍得。该宗地中除公共租赁住房外，剩余居住用途建筑规模建设的商品住房销售限价为每平方米2.2万元。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖分析称，该宗地算上建安及管理成本整个项目的利润空间微乎其微。作为恒大地产来北京的第二个项目而言，其试水意义大于该项目本身。
陈国强指出，“限价地”的出让方式符合年初官方楼市调控新政京版“国五条”细则中对自住和改善性住房纳入限价房序列管理的调控思路，“至于这是投石问路还是将成为未来土地出让的基本方式仍然有待观察”。
陈国强认为，“限价地”与“地王”同现既有巧合的成分，也反映未来官方对于普通住宅和高档住宅项目差异化管理、供地的调控思路。
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