[摘要] 补交首付，或者从公积金贷款转为商业贷款，成为摆在李冰（化名）面前的现实选择。高房价、拆分精装修、资金监管，各种“隐性”门槛不断抬高首付数额。“首套房贷款，首付三成”，这个最为刚需购房人所津津乐道的金融政策，正渐渐变为“纸上谈兵”。
补交首付，或者从公积金贷款转为商业贷款，成为摆在李冰（化名）面前的现实选择。高房价、拆分精装修、资金监管，各种“隐性”门槛不断抬高首付数额。“首套房贷款，首付三成”，这个最为刚需购房人所津津乐道的金融政策，正渐渐变为“纸上谈兵”。
公积金贷
不调级不够付
“当六环单价全面突破2万元/平方米时，80万元的公积金贷款额度，是多么捉襟见肘啊！”面临抉择，李冰向记者倒出苦水。
年过30岁的李冰，几个月前，在通州买了自己名下的套房产，约70平方米的两居室，总房款130万元。
按照首付三成的规划，李冰凑了40万元的首付，剩余的90万元申请了公积金贷款。根据政策，在80万元的公积金贷款上限之外，贷款人还可申请调级上浮，上浮至2A级就可贷到92万元。“大单位，高学历，收入也不错，上浮到92万元估计没问题。”签订购房合同前，他向销售人员咨询，得到的都是乐观的回复。令他没想到的是，3个月后，他被告知，因为近期审批严格，自己的上浮申请没有批下来，公积金贷款至多只能批80万元。所以，他要么补齐12万元的首付款，要么转为商业贷款。
“说来说去，都是房价上涨闹的。”李冰告诉记者，2012年下半年，15000元/平方米的单价，就能在通州买套新房，70平方米的两居室，105万的总房款，公积金贷款80万元、首付25万元，完全够得着。可如今，随着房价一路高涨，六环外也难觅单价低于2万元的新盘，亦庄甚至已飙到3万元。
“如今随便一套房总价都得150万元，减去三成首付还需上百万贷款，用公积金贷款肯定不够。”李冰无奈地表示自己只能望洋兴叹。
拆分精装修
近一成房款没法贷
没法使用公积金贷款让购房人李冰很犯愁，可原本就打算用商业贷款买房的小涛一样也为贷款苦恼。
抱着“再不买房价会更贵”的想法，80后的小涛最近正考虑东六环的一个新盘。次问价时，销售员的对外报价是2.9万元/平方米，75平方米的两居，总房款需要218万元。“这单价可不便宜，可咬咬牙也得努一下。”
动用了全部的积蓄，加上从父母那“啃老”的30万元，小涛凑足了70万元的首付。可当他喜滋滋地想去售楼处登记排号时，才探听明白，2.9万元是总体单价，其中购房合同签订的购买价大约2.6万元/平方米，剩余的3000元是单独签订的装修款，不写进购房合同，也不可以使用贷款支付，必须在支付首付的同时全额付清。也就是说，他还得再准备22万元的装修款。
“那不就等于我还得再准备一成首付，实际只贷到了六成？”小涛感叹，与其先限价后拆分，还不如直接让开发商卖29000元，至少购房人能按实际支付房款贷款，能少付一成首付。“真不知道这限价政策实惠了谁。”
记者了解到，在新一期开盘价不得高过上期的一纸限令下，拆分精装修已经成为许多开发商加推老盘的普遍选择，有的是在购房合同外再签订一份装修合同，有的更是把停车位的费用也捆绑进销售中。平均下来，被拆分出的单价也在3000元/平方米上下。六七十平方米的户型，拆分的20万元精装修款至少占到总房款的一成。
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二手房首付门槛被提至五成
记者调查发现，原本首付门槛就颇高的二手房，在市场和政策的双重挤压下，首套房的首付门槛也已被提升至五成。
购房人何先生就向记者讲述了他“一波三折”的买房经历。两个多月前，何先生看中了马连道区域一套45平方米的一居室，总房款170万元。因为是首次买房，何先生能按首付三成申请贷款，按八成评估值算，他向业主支付75万元的首付款即可。
经过资质审核，已经是8月份。就在正式签约当天，经纪人突然告知何先生，北京正式推行二手房资金监管政策，买卖交易的首付款必须打到指定的监管账户上，待完成交易后方能到业主手中。“可您看，业主可不愿意等那么久，所以，除了这75万元外，您还得准备一笔资金监管的首付款。”
何先生告诉记者，经纪人当时劝说他，反正按照170万元去申请贷款，37777元/平方米的单价已超过了区域的普通住宅标准，需要多缴纳2%的契税和差额营业税。不如做低网签价格，既避掉了“被豪宅”的税费，多出的补交首付款也正好打到监管账户上，一举两得。于是，何先生又多凑了一成的房款，当做了首付。
何先生表示，又是高额税费，又是资金监管，这么多条条框框的房价调控之下，自己反倒付了五成的首付，买了首套房。
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王健林:中国房地产开发至今 混得还不错的仅我一个
没有休息时间，他刚刚坐定，摄像机、闪光灯便已迫不及待，左手边堆起如小山的录音笔，所有关于他的问题在这个不大的专访室一触即发。
“开始吧。”大连万达集团董事长王健林语速极快。即便前一秒他身边环绕着来自好莱坞及国内一线大牌明星，此时他才是舆论关注的焦点，所有人都想找到一个答案：作为一个地产商，他究竟是找到了怎样一个支点，撬动了好莱坞和整个电影圈。
从商业地产到文化旅游，王健林正在通过全球并购、项目投建等一步步完成这一全新帝国的构建。而他一手描绘完成的投资路径也为其后的每一次新战略铺路。东方影都这一影视基地的投建，早在去年万达收购美国AMC院线时，就已经埋下了伏笔。
问题就在于，逐步被拉长的产业链，王健林又该怎样去运作，专长商业地产的万达，怎样去征服一个全新的领域？做文化产业，万达还缺什么？
商业地产到文化旅游
“之所以还没有退休，是我的目标还没有达到。”在接受包括《每日经济新闻》记者在内的媒体采访时，王健林表示，在将万达打造成的不动产公司之后，他新的目标是，做全世界的文化集团之一。
为了打造这样的文化集团，万达最近的一大动作就是在青岛建设“东方影都”。次来访中国的莱昂纳多·迪卡普里奥，次参与支持其他电影节的奥斯卡学院……在“东方影都”奠基仪式上，前所未有的豪华嘉宾阵容为王健林的“文化梦”站台。
这不仅仅是一句口号。一位万达内部人士曾向记者透露了一个细节：目前王健林对于出席活动的选择十分严格，很少会出席地产的活动，而更青睐文化活动。
从2010年万达涉足旅游地产起，万达陆续在长白山、西双版纳、大连、武汉等地布局，加上最近几个规模百亿的万达城，3年来万达累计投资文化旅游地产2300亿元。在外界看来，万达投建文化旅游地产的步子迈得“有点快”。但对于这一速度，王健林却表示，“很正常”。
“如果按正常走的话，我们也许做不到世界。美国的那些公司都发展了100年，才在这个行业中排在前面，我们要排在前面要走100年的话，我就看不到了，所以我们要更快。”王健林说道。
他进一步指出，对于万达来说，“快速”同样是其保持竞争力的一个秘诀，“就一个购物中心而言，其他开发商也许需要三到五年来完成，但万达只需要两年。提前一年，所节约的财务成本就高达一个亿。”
“所以万达坚守了20多年的标准就是：销售为首，现金为王。”王健林直言，“快速运转、急速扩张”的发展状态是万达的核心竞争优势之一，也是万达的核心商业模式，“除非我退休，否则万达的发展速度不会放慢”。
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