[摘要] 伴随老龄化社会一步步走来，价格昂贵的房子已成家庭最主要财产，“以房养老”因此很可能会成为一种趋势。那么到底什么是“以房养老”？以房养老”有什么作用，需要具备什么条件？“在中国实施又有什么困难呢？
房天下讯 “买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？
9月13日，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见正式对外公布，明确提出了鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过以房养老解决养老资金难题，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。此消息一出，再度引起了社会广泛关注和讨论。
老年人口（65岁以上）通常被看作是被抚养人口，这部分人口与劳动年龄人口（15-64岁）的比值在一定程度上反映了社会对老年人的负担情况。
据了解1999年中国就已经进入了老龄社会，中国的老龄化将在未来几十年内持续加速，成为老龄化速度最快国家之一。据联合国经济和社会事务部实时的预测，未来中国的老年人口抚养比将不断加速增长，年均增速由1991-2000年间的1.4%、2001-2010年间的1.1%倍增至2011-2020年间的3.9%。2020年底，中国的老年人口抚养比将从2010的11.4%上涨至16.7%，增长了46.5%。这意味着中国的人口结构将在几年后迎来一个重大的拐点，人口红利将结束。
到2050年中国的老年人口将达3.3亿（占人口的24%），即使到了2100年，中国仍将有3亿老人（占人口的28%）。老龄化问题已不可逆转地将伴随中国整个21世纪，中国将走上一条世界前所未有的未富先老的道路。
伴随老龄化社会一步步走来，价格昂贵的房子已成家庭最主要财产，“以房养老”因此很可能会成为一种趋势。那么到底什么是“以房养老”？以房养老”有什么作用，需要具备什么条件？“在中国实施又有什么困难呢？
什么是“以房养老”？
“以房养老”模式起源于荷兰也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人把已经付清贷款的房子，抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发给房主一定数额的养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其部分归金融机构所有。
“以房养老”描绘的生活是：“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”因这种养老方式是把住房抵押贷款反过来做，又称“反向住房抵押贷款”或“倒按揭”。简单地说，以房养老就是说抵押或出租房产换养老金，老年人靠房子吃饭。通俗地说，简单点说就是“60岁以前人养房，60岁以后房养人”。
“以房养老”的作用
在分析“以房养老”的价值时，部分业内人士认为，其是住房保障制度备战老龄社会的一大创新，也是老年人晚年生活得到保障的另一种补充养老方式，老年学研究专家认为“以房养老”的方式虽然不会成为中国老年人养老的主要方式，但却提供了一个很好的选择和方式。
房产除了具有商品属性外还应当具有保障属性。如果按照反向抵押贷款的“以房养老”模式，老人可以在继续享有住房使用权的情况下将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。
不过需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式并不是适用所有老人，主要是适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
“以房养老”具备条件
（1）自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
（2）独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。
（3）经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
（4）地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。
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