[摘要] 伴随老龄化社会一步步走来，价格昂贵的房子已成家庭最主要财产，“以房养老”因此很可能会成为一种趋势。那么到底什么是“以房养老”？以房养老”有什么作用，需要具备什么条件？“在中国实施又有什么困难呢？
房天下讯 “买房”对于中国人而言，很多人都经历过，相信每位购房者在购房置业的过程中，不免都会遇到形形色色难以解决的问题和不能理解的困惑，作为购房者应该如何来应对呢？
9月13日，国务院关于加快发展养老服务业的若干意见正式对外公布，明确提出了鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点，通过以房养老解决养老资金难题，具体操作办法和实施计划，有望明年一季度出台。此消息一出，再度引起了社会广泛关注和讨论。
老年人口（65岁以上）通常被看作是被抚养人口，这部分人口与劳动年龄人口（15-64岁）的比值在一定程度上反映了社会对老年人的负担情况。
据了解1999年中国就已经进入了老龄社会，中国的老龄化将在未来几十年内持续加速，成为老龄化速度最快国家之一。据联合国经济和社会事务部实时的预测，未来中国的老年人口抚养比将不断加速增长，年均增速由1991-2000年间的1.4%、2001-2010年间的1.1%倍增至2011-2020年间的3.9%。2020年底，中国的老年人口抚养比将从2010的11.4%上涨至16.7%，增长了46.5%。这意味着中国的人口结构将在几年后迎来一个重大的拐点，人口红利将结束。
到2050年中国的老年人口将达3.3亿（占人口的24%），即使到了2100年，中国仍将有3亿老人（占人口的28%）。老龄化问题已不可逆转地将伴随中国整个21世纪，中国将走上一条世界前所未有的未富先老的道路。
伴随老龄化社会一步步走来，价格昂贵的房子已成家庭最主要财产，“以房养老”因此很可能会成为一种趋势。那么到底什么是“以房养老”？以房养老”有什么作用，需要具备什么条件？“在中国实施又有什么困难呢？
什么是“以房养老”？
“以房养老”模式起源于荷兰也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。是指老人把已经付清贷款的房子，抵押给保险公司等金融机构，金融机构通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发给房主一定数额的养老金。房主去世后，房产出售用于归还贷款，其部分归金融机构所有。
“以房养老”描绘的生活是：“年轻时贷款买房，到60岁临近退休时把房贷还清，然后把房屋抵押给银行或保险公司等机构，这些机构根据房屋的估价每月支付给老人一定费用，使其晚年衣食无忧，直至终老。”因这种养老方式是把住房抵押贷款反过来做，又称“反向住房抵押贷款”或“倒按揭”。简单地说，以房养老就是说抵押或出租房产换养老金，老年人靠房子吃饭。通俗地说，简单点说就是“60岁以前人养房，60岁以后房养人”。
“以房养老”的作用
在分析“以房养老”的价值时，部分业内人士认为，其是住房保障制度备战老龄社会的一大创新，也是老年人晚年生活得到保障的另一种补充养老方式，老年学研究专家认为“以房养老”的方式虽然不会成为中国老年人养老的主要方式，但却提供了一个很好的选择和方式。
房产除了具有商品属性外还应当具有保障属性。如果按照反向抵押贷款的“以房养老”模式，老人可以在继续享有住房使用权的情况下将房地产转化为现金收入，成为养老资金的重要来源，使房产具有融资和养老的功能。
不过需要强调的是，房屋反向抵押贷款养老方式并不是适用所有老人，主要是适合有独立产权房的、没有直接继承人的、中低收入水平的城市老人。
“以房养老”具备条件
（1）自有住房并拥有完全产权。养老家庭必须对其居住的房屋拥有完全的产权，才有权也才有可能对该房屋做出售、出租或转让的处置。
（2）独立住房。在以房养老模式中，只有老年父母与子女分开居住，该模式才有可能得以运作，否则，老人亡故后，子女便无处可居。
（3）经济状况适中。当老年人的经济物质基础甚为雄厚时，就不会也不必考虑用房产养老；而老人的经济物质条件较差，或者没有自己独立的房屋，或者房屋的价值过低，也很难指望将其作为自己养老的资本。
（4）地处城市或城郊。老人身居城市或城郊，尤其是欣欣向荣、经济快速增长的城市或城郊，住房的价值很高，且在不断增值之中，住房的变现转让也较为容易，适合房屋反向抵押贷款养老。但如果住房地处农村，或经济发展缓慢，增值幅度不大的不发达地区，因价值低、不易变现等，将很难适用这一模式。
延伸阅读
中国"以房养老"面临五大问题
在国外，“以房养老”是一种成熟的金融养老方式，但在国内，这种做法却还处于刚刚起步的阶段。业内分析“以房养老”要想本土化，“中国式以房养老”要想取得成功，仅靠国家有关部门出台《意见》的推动还远远不够，就目前的现状来看，至少需要迈过以下五道门槛。
老人观念难以接受
目前，中国大多数老人表示无法接受“以房养老”，在他们看来，房子是要留给子女的。虽然养老金并不多，但大多都可以依靠子女补助维持生活。此外，还存在一个客观因素，目前，中国没有开征遗产税，这也在间接上鼓励子女继承遗产，反对老人“以房养老”。
适用人群较窄
首先，老人与子女分开居住，使得房屋的出租或者抵押不至于影响正常生活;其次，老人拥有对房子的产权，才有出租或者抵押房屋的权利。最后，老人经济状况适中，因经济条件很好无“以房养老”必要;经济条件过低不具“以房养老”条件。结合中国目前养老情况，符合以上条件的老人为数不多。
70年产权阻碍"以房养老"
中国推行的住宅用地70年年限也是保险公司和银行等机构普遍担忧的问题。当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故后，房子的使用年限更是所剩无几。保险公司或银行依靠剩下的使用年限来补偿已支付的养老金成本，一方面所能承受的给付能力有限，另一方面风险也较大。
金融机构阻力重重 风险大
“以房养老”金融产品推出的阻力来自于金融机构，其中担心房价下行是主要原因。一位保险从业者说，这项工作的“难度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素难以预测。对银行、保险公司等机构来说，倒按揭与正按揭恰恰相反，时间越长风险越大。
法治环境：评估不规范 公正难保证
“以房养老”需要透明、公正的法治环境。“以房养老”牵涉到房地产业、金融业、社会保障、保险以及相关政府部门，对这些领域的运作质量要求相当高。如何保证这些行业、部门公平、公正地经营、管理和执法，在当前法治不健全的条件下是个极大的挑战。就拿房地产评估来说，由于起步较晚，中国房地产评估机构还极不规范，不但整体素质偏低，而且市场存在恶性竞争，有争议的评估结果，尤其对于弱势群体来说，更难以得到及时、公正、合理的处理。
延伸阅读
他山之石：外国如何实行"以房养老"？
美国模式
许多美国老年人在退休前10年左右就为了自己养老而购买了房子，然后把富余的部分出租给年轻人使用，利用年轻人支付的房租来维持自己的退休后生活。由于美国的房屋出租业比较发达，美国人支出的房租大约占个人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的也是比较可观的。“以房养老”已被许多美国人认为是一种最有效的养老方式。
英国模式
“以房养老”主要有两种形式，一是把房产抵押给银行等机构，每月取得贷款作为养老金，老人继续在原房屋居住，直至去世或搬进养老院后用该住房归还贷款，大约有20%左右50岁以上的老年人打算采用这种方式；另一种就是出售大房，换购小房，用差价款养老。此外，还有老人将房产出售后搬到其他物价水平较低的国家去养老。
荷兰模式
“以房养老”模式起源于荷兰，但荷兰人对这种方式不感兴趣，“倒按揭”基本没有市场。一般人65岁退休时可拿到工作时收入的70%以上，房子一般都是自己买下来，没有租房的压力，2009年荷兰人住房自有率为57%。退休后的生活更轻松，有了很好的生活保障，他们一般不需要也不会考虑用“以房养老”这种方式来过退休后的生活。
新加坡模式
有三种方式待选择。
种，允许符合条件的组屋拥有者，出租全部或者部分居室来换取养老收入。
第二种，对于一些居住在原来较大面积的已退休的夫妇来说，如果子女长大成人并且已经搬到他处居住，老年夫妇可以将现有住房置换成面积较小的住房，以大换小后获得的净收入用作老年日常开支，或者投资一些风险小的产品来获得。新加坡允许当事人根据经济状况选择一次性或者分步地完成住房的以大换小。比如，卖掉私人住宅后换取5房式的组屋，然后再换取3房式的组屋，依次类推。
第三种，就是平常所说的倒按揭。60岁以上的老年人把房子抵押给有政府背景的公益性机构或金融机构，由这些机构一次性或分期支付养老金。老人仍居住在自己的住房内，当其死亡后，产权由这些机构处置，抵押变现并结算利息，“剩余价值”交给其继承人。在新加坡，只有私人建造的商品住房才能参加倒按揭操作。这里需要说明的是，组屋是由新加坡政府出资,大致相当于我国的经济适用房，这类房产不能选择倒按揭。
国内试点实践
南京模式
南京模式：南京汤山“温泉留园”，此前已在国内公开推出倒按揭性质的“以房换养”举措。该园规定拥有本市60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。
上海模式
上海的“以房自助养老”初定做法是：65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金管理中心，其他费用均由公积金管理中心交付。
延伸阅读
网友微博讨论各方声音
反方：以房养老不可行
胡震凤舞九天： "以房养老"就是对现行社会养老的全面否定，宣告目前的养老制度靠不住，交的钱很可能血本无归，必须买套房子将来才养老有望。。。是这个意思吧？
爱洗澡的猫猫CAT：以房养老是不是可以这样理解：我存了一辈子的钱，终于在有生之年追上了房子涨价的速度买下了一套房，但是这个时候我已经老了，想想自己至少有一份遗产可以留下，下一代可以不像我这一代人一样苦了……由于养老金可能不够用，现在要把这个房子抵押出去，然后让开发商再卖给我们的后代……
NG_只爱红酒的贵族：养老这本应由国家财政来负担，在当今社会如此高的房价之下，现又要求老百姓以房养老，意思就等同于花了大半辈子攒下钱买来的房，终了最后还不是自己的。这算不算国家对老百姓的又一次剥削？
传媒老王：年轻时挣钱养房子；等老了房子来养老。作为金融养老方式之一，我国将试点并公布“以房养老”具体政策。消息一出立马引来众多争议。其实仿制国外模式，“中国式”以房养老早已出现。不过碍于70年产权限制以及传统习俗，尽管方式颇多，但对很多老人来说“以房养老”只是看起来很美好。
正方：以房养老方案不错
乐我中华：其实以房养老也好，以房租养老也罢，甚至有人提出卖房养老，都应当贯彻一个自愿原则，政府在其中的职责，一是给予优惠政策，让老人通过上述行为能够老有所养；二是通过立法防止老人权益受损，严惩损害老人合法权益的行为。总之，千万别误读为是一种政府强制行为。
晴朗早晨-：以房养老是不错的方案，但在中国适用于孤独老人，这主要原因是国情和民情与国外不同。
风华绝代：年轻的时候向银行贷款买房，老了之后再将房子抵押给银行换来养老金，在公共养老不足的情况下，“以房养老”无疑是一个有益的补充。
延伸阅读
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
