[摘要] 截至目前，已有14家房企公布前10月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，14家房企合计前10月销售业绩突破4989亿，同比涨幅高达35.4%。但与之相对的是，三季报显示，净利润率从之前的24.6%，下滑至单季度9.1%，创2008年以来的新低。
截至目前，已有14家房企公布前10月销售业绩，销售额都超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩，14家房企合计前10月销售业绩突破4989亿，同比涨幅高达35.4%。但与之相对的是，三季报显示，净利润率从之前的24.6%，下滑至单季度9.1%，创2008年以来的新低。
对此，业内人士指出，2012年以来市场反弹，回暖有力，房企销售回款增加明显。与此同时，房企依赖土地带来的大大降低，房地产行业暴利时代或已结束，但百姓期望房价下降较为困难。
销售大增
中原地产市场研究部统计数据显示：截至目前，已经有14家公布前10月销售业绩，合计前10月销售额突破4989亿，同比上涨35.4%。这意味着，房企大多创造历史销售纪录，完成销售额超过年度任务的九成，万科等龙头房企前10个月的销售额已经突破去年全年业绩。
数据显示，融创10月单月销售62.5亿元，前10月营收总额388.6亿元，同比上涨70%；万科10月单月销售173.5亿元，前10月营收总额1458.5亿元，同比上涨32.57%；恒大单月销售166.2亿元，前10月营收总额912.7亿元，上涨25.3%。奥园10月单月10.4亿元，营收总额65.5亿元，同比上涨73.6%；瑞房更是以88.25亿元营收总额，同比涨幅高达170%。
中原地产市场总监张大伟在接受《经济参考报》记者采访时表示，自2012年以来，房地产市场持续回暖，成交量连创新高，而房价高企进一步带动潜在购房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。
的确，根据中房指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2013年10月，100个城市(新建)住宅平均价格为10685元/平方米，环比9月上涨1.24%，自2012年6月以来连续第17个月环比上涨，涨幅比上月扩大0.17个百分点，
报告显示，2013年上半年房价上涨原因有以下三点：首先，从企业来看，市场良好的销售情况保证了企业拥有充足的周转资金，企业没有降价跑量的动力。其次，从供应方面来看，市场持续回暖使得企业库存逐渐减少，供应的暂时短缺使得市场偏向卖方市场，企业没有降价必要。最后，从需求来看，市场持续回暖增强了消费者信心，持观望态度的购房者逐渐入市，旺盛的需求也成为高房价的推手。
存量房逐月跌至历史水平，CRIC数据显示，由于前几年土地供应过少，致使今年成交释放之后各城市存量水平直线下降，典型城市中南京消化周期已不足5.2个月，而北京也不足6.1个月。存量的持续减少，使得市场供应不能够跟上持续释放的市场需求。
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利润下降
根据此前上市房企公布的三季报统计，2013年前三季度，132家房企实现营业收入3954亿元，同比上涨36.9%。净利润达到443亿元，同比上涨24.6%。但值得注意的是，单季度来看，三季度的净利润率为9.1%。
链家地产市场研究部张旭表示，从前三季度营业收入和净利润的涨幅来看，净利润涨幅远低于营业收入，房企的增收并未带来净利润的同比变化。他认为，结算周期是造成此次净利润下滑的主要原因。“从结算周期估计，2011年受调控影响的项目成为目前房企结算的重点，这些项目在较为冷清的市场中，被迫‘以价换量’，在保销量和保利润之间选择了前者，带动了整体利润率下降。”
“土地价格飙升也是利润率下滑的重要原因。”张旭表示，之前房企低价购地，依赖土地带来。但随着地越来越稀缺，近两年地价飙升，也使房企可图之利逐渐减少。
的确，美联物业数据显示，北京前三季度土地成交面积723万平方米，成交总额为1121.4亿元，较2012年同期上涨135.9%。上海前三季度成交847万平方米，成交总额为1447亿元，同比上涨323.6%。广州方面，前三季度成交总额达181.7亿元，同比上涨184.2%。深圳成交总额达258.3亿元，同比上涨440.4%。
从平均楼面价看，北京前九月平均楼面价11484 .2元，较2012年平均楼面价7983.9元上涨43.8%，上海前九月平均楼面价9142 .3元，较2012年平均楼面价5484 .6元上涨66.7%，广州则上涨99.1%，深圳更是高达109.2%。
美联物业研究中心王晖对此表示，虽然房价一直以较高的水平大幅增长，但相对于地价指标来说，地价更是激增，而高地价则进一步使房地产业高利润的终结。
负债高企
从9月开始，多数香港上市房企已有融资计划或进行融资。CRIC数据显示，不包括即将发行大额美元债券的万达商业地产，近50天共有9家房地产公司在发行超过52.5亿美元约320亿人民币的债券。其中，9月17日，绿城中国率先发行了笔年息8%的3亿美元的六年期优先票据，10月24日，恒大地产发行五年期10亿美元的优先票据，年息率为8.75%。
CR IC研究中心研究员朱大鸣指出，一方面，融资成本降低推动房企再融资，企业进行新一轮借款的一个原因是通过借新债还旧债，降低企业开发运营风险并进行新一轮的投资。另外，企业需要通过借款进行新的投资。由于去年房地产市场形势不好，企业更多采取观望状态，减少投资力度的同时加大周转速度，因此，去年主要房企的土地存量出现一定的下降，企业急需在今年进行大面积的补充。
值得注意的是，此前知名财经评论人叶檀指出，房企负债率已达近10年值，已有高风险苗头。叶檀认为，负债率高企的房企未来风险不可测，一旦土地资产不再值钱，预售款下行，明年会有一些中小房地产企业破产。按照今年半年报，房地产业的资产负债率已达71.28%，是过去10年年报的值。房地产企业在今年上半年的总负债为1.24万亿元，总资产为1.73万亿元，总负债较去年底增加1514亿元。在136家A股上市房地产企业中，共有104家企业的资产负债率超过50%，16家已超过80%的高位。
叶檀认为，在大规模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，随着明年三、四线城市房地产泡沫消退，土地不再值钱，城市债务水落石出，某些中小房企将步泡沫城市的后尘，出现实际破产。
但张旭认为，虽然房企的资产负债率创新高，但是房企的偿债能力并未出现明显变化，债务水平平稳。“预收款属未来有待确认的收入，大部分是期房，因此，从此角度看，房企资产负债率保持平稳，甚至小幅下降。”
因此，张旭指出，在负债平稳，资金链较好的背景下，房企扩张意愿增强，房企的净利润率在后市或会出现反弹，但是上涨的空间有限。
房价难降
“短期内房价难降。”张大伟分析认为，从目前市场看，房企销售任务完成较好，各地频繁出现的地王将导致市场定价权完全掌握在开发商手中。因此，在量不是重点的背景下，为作高利润冲刺，房企或会在四季度的最后几个月开始惜售。
张大伟认为，从目前市场走势看，大部分企业对价格利润上涨已经形成共识，这种情况下，特别部分一二线城市的购房者部分已经陷入恐慌，各地日光盘迭出，房企惜售下，楼市四季度降价动力不足，上涨的趋势很难改变。
同策咨询研究部总监张宏伟也表示，从房价上涨过快的一线城市来看，由于商品住宅用地长期供应稀缺，导致商品住宅市场中长期处于上涨状态，尤其是过去两年，由于楼市调控政策频出，开发企业拿地热情不高导致土地市场成交量价低迷。尽管短期内起到市场降温的作用，但是宅地供应稀缺影响了当前房地产市场尤其是房价的走势。从一定意义上来讲，过去几年土地市场总体上供应量少、供求关系紧张决定了当前房价仍然面临快速上涨的压力。这也就不难理解当前北京房价上涨速度为何在是遥遥领先了。这意味着房企仍将利用稀缺的住房资源控制房价。
“但楼市很难复制过去几年的爆发式上涨，房地产行业的暴利时代已经结束。”张旭指出，在国家宏观调控下，房价上涨预期会有一定幅度降温，转而房价上涨幅度也将进一步遏制。
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龙头房企销售屡现新高 市场预计或引发新调控 新华网
“金九银十”国内楼市火爆依旧，开发商也赚得盆满钵满。截至昨日（11月5日），标杆房企发布的10月份销售数据显示，恒大地产与融创中国10月销售创历史新高，而中国奥园、绿城中国等房企已完成全年销售目标90%以上。
火爆的销售让开发商手握重金，但有业内人士对记者表示，市场预期新一轮房地产调控即将来临，在政策前景不明朗的情况下，开发商或将从大手笔拿地转为持币观望。
据中原集团研究中心此前公布的监测数据显示，9月份10家标杆房企总销售面积为661万平方米，总销售金额为754亿元，均创下年内新高，火爆的销售势头在10月获得延续。
继日前成功卫冕中超后，恒大在房地产市场再报佳绩，恒大地产10月份实现销售额166.2亿元，销售面积250.6万平方米，环比分别增长57.8%、60.8%，创出公司有史以来单月销售记录。至此，恒大地产前10月已累计实现销售额912.7亿元，同比增长25.3%，完成全年合约销售目标91.3%，公司极有可能在11月进入千亿俱乐部。
今年以来频造地王的融创中国宣布，公司10月份实现合同销售额62.5亿元，新增预订合约金额高达108.5亿元，创历史记录。今年前10月，融创中国累计实现合同销售额388.6亿元，如果算上预订合同金额77.8亿元，已超额完成全年450亿元的销售目标。
除此之外，记者发现，在已经公布10月份销售数据的上市房企中，绿城中国、旭辉地产与中国奥园10月份销售额均录得大增幅，且公司前10月销售已经完成全年目标的90%以上。
龙头房企万科则延续稳步前进的步伐，公司10月份实现销售面积167.7万平方米，销售额173.5亿元，分别较上年同期增长31.74%和26.64%。有机构预测，万科全年销售金额将突破1700亿元，仍将稳当行业龙头。
然而，盛富资本与协纵国际总裁黄立冲向《每日经济新闻》记者表示，虽然今年以来房地产市场持续热销，一线城市房价更是不断上攻，但目前政策环境逐渐出现变化，北京与深圳已率先出台新一轮调控措施。市场预期即将召开的十八届三中全会将出台房地产调控的长效机制，企业或更倾向于持币观望。
黄立冲认为，在房地产调控政策尚未明朗之际，即便手握大量现金的房企也未必愿意增加投资。
中原地产研究部总监张大伟则认为，由于标杆上市房企销售任务接近完成，接下来的时间房企或为了追求高利润可能惜售，引发市场供应紧张。
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楼市降温征兆初显 部分房企11月推盘计划前移 新闻晚报
北广深的楼市调控升级，让沪上楼市也开始暗流涌动。昨日，多家研究机构数据显示，上周商品住宅的成交量依然维持在5周的位上，但进入11月后的几天里成交量则明显下滑。而为了赶在预期中的政策空窗期前确保周转量，部分高周转的开发商11月的推盘计划前移。
步入11月，沪上楼市成交量开始出现下降趋势。来自网上房地产的数据显示，10月的最后一天，上海成交房源套数为774套，而到了11月的天，成交量就下滑至457套，截至昨日，住宅成交量单日还未突破500套。 “最近一方面是花桥地铁开通，另一方面项目提价也让购房者有些犹豫，使得嘉定新城几个项目卖不动了。”昨日，一代理机构的业务经理向记者坦言，从9月开盘热卖后， 10月底推盘价格再度从17000元/平方米提高了18900元/平方米，但花桥地铁一开通，对一些购房者的吸引力非常大，这使得代理机构难度增大。 “10月底到现场新客户不到30组。”
对此， 21世纪不动产上海区域市场分析师黄河滔表示， “金九”开启后，置业需求的集中释放催热申城楼市的整体行情，市场热度一直延续到 “银十”结束，最终实现翘尾收官。但从政策层面来看，继 “深八条”、 “京七条”后，近期深圳信贷政策收紧，二套房首付比例由原来的六成调至七成以上，包括上海在内的今年房价快速上涨城市进入政策敏感期，同时经历 “金九银十”市场井喷后，市场需求已被大量消化，再加上部分项目的过于乐观，提价明显，预计年末楼市观望情绪较重，楼市上涨动力或将受到抑制。
面对各项不确定性，部分高周转的开发商则开始将推盘计划前移。 “我们的开盘已经调整了，预计提前到11月上中旬，你要看房认筹这几天就来售楼处。”昨日，万科一销售人员透露，在10月中旬首次开盘热卖后，目前的蓄水客户很多，因此开发商也准备提前推盘， “原计划是在下旬的，但现在市场政策不确定，购房者也希望能够早点开。”
而这种情况在11月份将会频频发生，专家表示，很多高周转的开发商都将营销计划提前了。“原本10月底刚开盘了300套，现在11月初又要开盘了，但由于是营销计划提前，因此蓄客量不足，开发商有可能会将推盘量减少一点，原计划300套的，现在先开150套。”专家表示。
在其看来，主要原因还是为了赶在预期的政策空窗期前确保周转量，毕竟楼市预期的变化，对于高周转的开发商而言，非常关键。与此同时，由于开发企业赶在政策出台前尽可能出货，因此提价动作会有相应缓和。
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