[摘要] 有业内人士表示，后续大量城市或将跟进收紧调控，四季度楼市将大幅度降温。
有业内人士表示，后续大量城市或将跟进收紧调控，四季度楼市将大幅度降温。
仅仅在两天时间里，武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州以及南京就紧随北上广深之后，相继颁发升级版的楼市调控政策。
截至11月27日，据链家地产[微博]市场研究部统计，已有14个城市推出楼市新政，内容涉及限购政策出现实质性加码，限贷政策收紧，二套房首付比例出现不同程度的提升等。
值得一提的是，从11月楼市的成交量表现来看，市场已经出现降温趋势。据中原地产统计数据显示，从11月1日至11月26日，54个城市总成交量为22万套，同比下降10.7%。
对此，链家地产市场研究部张旭向记者表示，在短期内，上述调控政策的加码，将给市场带来明显冲击。
14城集中加紧调控
事实上，北京一向是地方调控的风向标，尤其是“京七条”的颁布，被认为传递出新一轮楼市调控的信号。不过，临近年末之时，二线城市的调控新规却开始集中发布，甚至在5天之内就有超过7个城市“连珠炮”似的出台从紧的调控政策，内容涉及提高二套房首付，抬高非户籍购房门槛以及增加土地供应等。
而在本次调控潮中，10个城市表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会在2014年保持稳定或者有所扩大。
不过，有业内人士称，从已经公布的调控细则来看，紧随北上广深之后的二线城市在新的调控政策上并无太多新意。限购和限贷手段的升级几乎都在预料之中，当然也有新的约束出台。其中，南昌对年轻人购房做出限制，禁止未成年人购买住房。其它手段诸如约谈开发商、限制高端住宅入市、提高首付款比例等等，不过是为了完成年内调控任务以及进一步增加购房成本的手段而已，很难对市场产生正面效果。
对此，美联物业研究中心徐枫也向《证券日报》记者表示，预计楼市政策调控方向将分两步走，一方面在现有的基础上，继续提高房地产的交易成本；另一方面则通过增加持有成本，从而进一步压缩房地产的利润空间，在投资的两头打压，把投资需求积压出一部分远离住宅市场。
综合看来，房地产调控政策正在导致房地产市场形成“双轨制”的格局，加大了保障房推进力度；而在市场化的住宅供给方面，竞争将更加激烈，行业集中度将进一步加强。
对此，张旭认为，从国家统计局公布的数据看，目前收紧调控政策的城市新建商品住宅价格同比都超过了10%。不排除房价上涨过快的其他二线重点城市如福州，太原，杭州等城市还会出现进一步的政策收紧。
更为值得注意的是，中原地产市场研究部总监张大伟则分析认为：在一线城市发布相对有力度的调控升级政策后，二线城市已经全面接棒，有超过10个二线城市出台地方细则，预计后续还可能将有超过15个二线城市出台新政策，合计有望超过30个城市出台调控细则。
楼市现降温迹象
实际上，自去年年底开始，北京新建商品住宅价格小步上涨，并在今年4月以后开始能量爆发，直至“金九银十”攀升至一个小高峰。
此外，据国家统计局数据显示，截至2013年10月，广州、北京、厦门、深圳、乌鲁木齐、上海、郑州以及长沙8个城市新建商品住宅价格较之三年前、也即“国十条”出台之时大幅上扬，涨幅超过20%。
然而，在二线城市加紧调控之后，据东兴证券研报显示，2013年11月18日-11月24日，一、二线城市住宅成交量同比下降。其中，一线城市成交89.11万平方米，降幅为35.89%；二线城市成交249.40万平方米，同比下降22.11%
而从30个大中城市成交面积来看，已经出现同比下降。从11月18日到11月24日单周数据来看，30个大中城市成交面积为448.58万平方米，同比下降9.85%，其中一线城市同比下降10.73%，二线城市同比下降23.92%。
而中原地产监测数据也显示，截至11月26日，11月主要的54城市合计新建住宅签约套数为22万套，环比10月同期下调了0.3%，同比则下滑了10.7%。其中下调的是二线城市，同比下调幅度达到了20%，一线城市下调幅度也达到了18.6%。
对此，有分析人士认为，从上周来看，目前房地产市场资金面和政策面偏负，年底房贷资金紧张，继一线城市的楼市调控政策全面收紧后，多个二线城市又出台新的调控政策，预计短期楼市成交量下行趋势将继续保持。
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面对各城市承诺的年度房价调控目标考核日已迫近，继北上广深出台新一轮楼市调控政策之后，部分房价上涨较快的二线城市也出台调控新规，对以往出台政策进行升级。据不完全统计，短期内已有郑州、沈阳、厦门、长沙、武汉、杭州、南昌、南京等多个城市调控新政新鲜出炉。
各地纷纷升级调控
26日，南京、杭州、长沙在同一天推出房地产调控新规。其中南京规定，进一步提高第二套住房贷款首付比例，强化借款人资格审查，不得向不符合信贷政策的贷款人发放贷款。而此前一天，类似的情况已经上演，厦门、武汉、南昌三地同天出台新调控政策。
在目前已经收紧调控的二线城市中，只有郑州的政策在9月初发布，其余城市则集中在11月中下旬发布，时间相隔不超过一周。截至目前，除北京、上海、广州、深圳四个一线城市外，已有郑州、武汉、南昌、沈阳、厦门、长沙、杭州、南京二线城市，共计12个城市发布进一步收紧房地产调控政策。
从各地的调控政策看，主要以提高外地购房者门槛以及上调二套房首付比例为主，以沈阳为例，其在11月25日出台的政策就将非本市户籍居民家庭购买住房需提供的纳税证明或社会保险证明年限，由一年以上提高到两年以上。此外，未来沈阳居民家庭申请贷款购买第二套住房，商业贷款和公积金贷款首付比例提高至65%。同时，武汉也在抓紧研究提高第二套住房贷款的首付款比例。
针对开发商的限价，各地都不约而同地指出加强和完善商品房预售管理，继续对新建商品住房预售价格实行价格指导，对房价涨幅较快和不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证并暂停其网上签约。
问责制令政策升级
业内专家表示，之所以众多城市选择此时加码调控，与这些城市房价上涨幅度过快直接相关，令这些城市在年内完成当初制定的房价调控目标出现阻力。按照国家统计局数据，已经出台调控政策的二线城市10月新建住宅价格涨幅基本都超过10%，在70个大中城市中涨幅偏高。北京中原地产市场部研究总监张大伟说，后续可能有超过20个城市继续出台地方收紧调控的文件。今年新建住宅价格上涨同比超过10%的城市达到21个，这些城市要完成年度调控任务难度相当大。与此同时，住建部约谈房价涨幅靠前的城市也是促使各地调控升级的原因。
按照国务院关于楼市调控的“国五条”要求，省会城市除拉萨外要制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。按照这一要求，多数城市年度目标定为2013年度新建商品住房价格增幅不高于年度城镇居民人均可支配收入实际增幅。
一些城市连续数月房价的上涨幅度已超过居民人均可支配收入增幅。面对当初公布的年度新建商品住房价格控制目标，面临考核问责制度，各地调控加码势在必行。据相关人士透露，事实上，就在上周，南京、武汉、厦门等涨幅居前的二线城市都再次被住建部约谈，而且据说态度比较强硬。由此地方政府迅速做出反应，出台调控新政也并不难以理解。
增加土地供应成亮点
业内人士分析，本轮各城市在调控升级手段上除了限购限贷等行政手段之外，也都几乎不约而同提出了增加土地供应的市场手段进行调控，称得上一个亮点。据统计，在出台新政的12个城市中，有9个表态将会扩大土地供应规模，尤其是普通商品住房土地的供应规模将会有所扩大。
以武汉为例，自今年3月以来，单月成交面积一直保持在100万平方米以上，但仅有4个月的供应面积超过了100万平方米。本轮调控明确表示，增加住房用地供应，特别是加大保障性住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地供应力度，力争2013年全市住房用地实际供应总量比过去五年年均实际供应量增加20%以上。
很多二线城市房价上涨的背后是供不应求的矛盾。当月度新增供应量远不及市场需求，住房库存去化周期明显偏小，使得此类城市房价上涨具备了内在动力。专家表示，本轮调控显然已经考虑到要增加供应以改变市场供需结构失衡的问题。另外，在短期政策出台的同时，各城市基本都对未来的土地供应规模进行预先披露，这能够起到稳定市场的长期预期效果。
除了房价上涨的热点城市收紧调控政策外，市场上也传出包括徐州、温州、芜湖等房价涨幅较慢甚至下降的城市有限购悄然放松趋势，对此，专家表示，房地产市场已出现分化，调控必然也呈现差别化，一二线热点城市出台收紧政策，楼市过剩的三四线城市则可能会在供应上收缩。
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