[摘要] 随着金九银十的结束，徐州房地产市场逐渐进入淡季。但和往年不同，今年徐州楼市的竞争异常激烈，很多开发商并不愿放弃年末的“终场时间”而加大了宣传甚至促销力度。特别是《徐州市区商品房预售监管办法》等一系列政策的出台，加快了房企销售进度。
随着金九银十的结束，徐州房地产市场逐渐进入淡季。但和往年不同，今年徐州楼市的竞争异常激烈，很多开发商并不愿放弃年末的“终场时间”而加大了宣传甚至促销力度。特别是《徐州市区商品房预售监管办法》等一系列政策的出台，加快了房企销售进度。
数据显示，11月份徐州市区商品房批准销售项目57个，商品房批准销售套数16031套，建筑面积153.78万平方米，环比上升86.31%，其中商品住宅批准销售套数8621套，建筑面积92.41万平方米，环比上升39.63%。
市场冷热不均，
房价有涨有跌
根据徐州房地产信息网数据显示，2013年1—11月份市区商品房批准销售项目314个，商品房批准销售套数88171套，建筑面积778.47万平方米，同比上升61.22%，其中住宅批准销售套数52467套，建筑面积572.46万平方米，同比上升81.16%。
从商品房市场销售情况来看，11月份市区商品房销售套数达到5150套，销售建筑面积49.61万平方米，环比下降12.18%，其中商品住宅面积40.76万平方米，环比下降12.29%。
在盘点2013年徐州房地产市场运行情况时，江苏新景祥房地产经纪股份有限公司副总裁吴峰表示，由于年初传出二手房征税信息，徐州新房市场的销售受到了很大影响，表现出全年冷热不均的情况。但是和去年全年比，今年徐州楼市成交量与去年整体持平，甚至略高。
据悉，1—11月份徐州市区商品房实际销售套数57446套，销售建筑面积509.27万平方米，同比上升38.17%，其中商品住宅销售套数38296套，销售建筑面积414.13万平方米，同比上升39.21%。
11月份，徐州楼市整体表现出量跌价升的特点，均价比10月份高300元/㎡左右，而成交量则下跌800多套。这种现象已经连续三个多月，对此，业内人士分析认为，量跌价升是由于投资和高端物业市场引起的，很多刚需住宅经不住市场冲击，已经通过各种方式悄然降价。
记者在三环外的一些区域看到，不少楼盘采取“某某元抵某某元”的变相降价方式吸引购房者，更有一些开发商推出均价不到5000元/㎡的特价房，这在2012年是难以看到的景象。特价房的增多，在某种程度上反映出市场竞争的激烈。
和这些降价楼盘相比，一些热点区域楼盘则提高了销售价格。本月万达广场开业，其周边物业包括二手房价格均悄然上涨50—100元不等。业内人士称，房价涨跌最终是由供需所决定，徐州楼市的市场化发展已越来越接近一二线城市。
开发商发力，市中心成“战场”
自从万科进驻徐州以来，多数徐州房企采取了“品牌巡展”等方式上街寻找客源。每到周末，市中心商圈都聚集了大批派单者，宣传彩页满地。为了提高竞争力，很多楼盘要求派单者“成行过马路”，甚至要求兼职大学生在各个路口举牌，在某种程度上影响了市区交通状况。
“开发商到市区抢客源，一方面说明了徐州房地产市场的繁荣，另一方面也反映出市场竞争压力过大。”有开发企业表示，楼盘必须“露面”，哪怕引起一些市民反感。
“你能明显感觉到手机接收的楼盘信息比以往多了，甚至有售楼人员给你打电话，问你要不要买房。”业内人士称，开发商或销售代理公司通过各种途径获得市民电话号码，为的就是在市场竞争中取得先机。由于目前并没有明确的法律法规对开发企业“拓展业务”进行限制，因此“全民营销”才如此盛行。
或许与市场库存压力有关，记者发现，很多售楼处在原本处于淡季的12月并没有停止推新。数据显示，截至到2013年11月份，徐州市区商品房累计可售套数130095套，可售面积1056.03万平方米，比10月增加107.31万平方米；环比上升11.31%，商品住宅可售套数53293套，可售面积591.31万平方米，比10月增加53.98万平方米，环比上升10.05%。
“以目前的市场消化速度，这些房源至少需要一年的时间才能销售完毕。这也意味着部分楼盘或许将采取降价的措施促进销售。”业内人士分析。
年底或成购房者 抄底好时机
与略显冷清的市场成交量相比，年末土地市场迎来了“翘尾”。包括万科、雨润、徐工、华厦、碧桂园、绿地等房企纷纷在徐州摘地，万达、中海、九龙仓、恒大、绿地等房企频繁考察各区可出让地块，给很多中小房企带来不小的压力。
业内人士指出，年末土地成交增加，意味着明年楼市房源供应量的上升。特别是一线房企拿地，很有可能带低徐州楼市整体价格。
“那么，是不是意味着此时买房更划算？”对此，一些业内人士表示了肯定。江苏新景祥房地产经纪股份有限公司副总裁吴峰说，一线房企提供了高性价比的产品，未来两到三年内，徐州房价将受到这些企业的影响。
徐州国华置业有限公司副总经理盛如崇表示，目前徐州市场库存房源多，又恰逢上市房企年底冲量，很多楼盘都会采取价格杠杆来调节销售速度。虽然现在是楼市淡季，但却是一年中难得的购房好时机。
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