[摘要] 楼市从来不缺房企倒下的“预言”,这一次,中坤投资集团董事长黄怒波又发预测“中国下一步倒的最大的也一定是房地产企业”。
楼市从来不缺房企倒下的“预言”,这一次,中坤投资集团董事长黄怒波又发预测“中国下一步倒的的也一定是房地产企业”。
上一次房企破产预言盛行,还是在楼市冷寂的2011年末,当时绿城转卖旗下股份的消息弄得房地产市场人心惶惶。然而,时隔两年,绿城联手九龙仓,经过300轮激战,斩获了杭州萧山一宅地,成为萧山区2013年的地王。
在黄怒波看来,当下的国内房地产业与2008年前后的西班牙极为相似。黄怒波给出了自己调研的一组数据:1999年到2007年期间,欧洲60%-70%的房子是西班牙建的,房子的价格急速升高,但在这种经济结构下,房产经济一旦不好,西班牙经济就一塌糊涂。
从表面来看,国内房地产业或与西班牙地产业有一定的相似程度,但就具体而言,国内的房地产问题更为复杂。西班牙经济在金融危机到来时一蹶不振,源于其过于发展房地产行业,经济基底脆弱所致,中国不会简单复制这种模式。此外,也不会上演上世纪90年代经历房地产高速发展后日本陷入长期滞涨的发展模式。
房地产业作为一个资金密集型行业,其资源相对集中,有实力跑马圈地加速扩张的企业并不占多数,在发展过程中,中小房企被逐渐并购淘汰是市场竞争的结果,不存在倒下的的是房地产企业的说法。
从另外一个层面来看,虽然房地产调控仍在继续,但调控并不意味着要房地产企业倒闭。房地产企业的倒下,将会牵扯一条长长的经济发展产业链,从而使国计民生受到重大影响,从宏观调控层面来看,房地产企业的发展将会保持平稳状态。
虽然房企不会立即倒下,但转型已是计划之中的事情。虽然2013年中国房地产市场整体销售情况很好,但市场分化格局已经非常明显。房地产市场投资机会也已经从过去十余年高速增长的趋势性机会变成了与产业结构升级、城镇化建设等经济发展大方向同步的结构性机会。
【房企排队IPO 明年或是内地房企赴港上市最后时机】
龙光地产港交所挂牌上市明年仍有十数家房企赴港IPO
昨日,广东本地房企龙光地产在港成功挂牌上市。明年仍有十数家内地房企在港交所排队IPO。分析称,明年或是内地房企赴港上市的最后时机。
龙光地产发售价为2.10港元,集资约14.84亿港元。昨日上午,龙光地产以1.9%的升幅高开,尾盘再度抽高,以2.15港元收官,涨幅达到2.38%。
今年七家赴港上市房企
募资均低于16亿港元
至此,仅今年一年便有金轮天地、五洲国际、当代置业、毅德国际、景瑞控股、时代地产和龙光地产七家内地房企赴港上市。除了IPO之外,绿地等内地房企也采取借壳的方式在香港搭建其H股平台。有资料显示,联交所目前已经拥有超过40家内地房企。
然而,今年赴港上市的七家房企募集的资金量却并非都尽如人意。公开资料显示,五洲国际公开发售部分仅获得57%认购,而当代置业公开发售部分的认购仅仅12%,最终发行价只能定在下限。而七家房企募集资金均在16亿港元之下。
尽管内房企“贱卖”的评论不绝于耳,市场仍有传闻称,还有十余家内地房企正在港交所排队IPO,准备明年上市。
同策咨询研究部总监张宏伟认为,尽管有传言房企在A股上市融资即将开闸,但难马上实现。即使房企在A股上市可实现,普通民营房企也难首先享受到融资的便利。
而有分析认为,虽然今年估值已经较低,但赴港上市尚是内地房企的次优选择,而未来市场预期美国加息的时间越来越近,楼市将进入下跌周期,房企估值将更低,因此明年上半年将是不少中小型内地房企赴港上市的最后机会。
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房企寻求高周转:开盘周期8个月左右 速度为王
在新一轮房产新政重压下，房企开盘周期呈现普遍缩短的现象。记者从相关统计的数据中看到，今年开盘速度较快的前10家房企，从拿地到开盘普遍缩短到了8个月左右。“越来越多的企业在加速新增项目的开盘速度，寻求高周转。”有专家表示。
平均开盘周期8个月左右
数据显示，万科、保利等典型快周转企业去年新增项目超过60%已经开盘，平均开盘时间都在10个月以内。今年年初新增土地储备也有很大一部分已经推出市场，平均开盘时间在8个月左右，比往年明显缩短。
业内人士指出，一般而言，房企从拿地到开工，往往需要一年的时间，有的房企为了囤积土地，开工时间可能会更长。但今年却很特殊，多数房企新项目开工时间较以往至少快5个月以上。
从单个企业来看，碧桂园号称平均开盘时间5.7个月，堪称速度。龙湖最近两三年高周转战略执行效果开始显露，今年以来新增项目平均开盘时间在7个月左右。金地集团今年初新增项目有70%已经开盘，平均开盘时间在9个月左右，令人刮目相看。中海、世茂等企业近几年也在产品转型，向中小户型、高周转的行列靠齐。
从具体城市来看，地价高涨的一二线城市项目开盘速度明显快很多，例如杭州，万科、中海、龙湖、融创等企业在杭州的项目都采取“短、平、快”的开发模式。
有专家认为，随着房地产行业的快速发展，面临的市场环境复杂多变，开发周期越长，企业开发风险越大。此外，近年来各地限购政策频出，为了适应市场的变化，企业纷纷进行产品刚需转型，加快开发速度。
新开工面积大增
在房企采用快速扩张、快速发展的策略下，今年新开工面积增长明显。数据显示，今年1-11月份，房地产开发企业房屋新开工面积181055万平方米，增长11.5%，增速比1-10月份提高5个百分点。
上个月(11月)更甚，房屋新开工面积同比和环比分别大增了58.6%和117.8%，其中仅住宅一项，同比和环比增长比例分别是54 .5%、121.3%。另从房屋新开工面积同比增幅走势看，今年1-4月份同比增幅进入正增长区域后，已持续八个月正增长。
而这一种趋势还将持续。“年内房屋新开工面积同比增幅仍将保持逐步上行态势，全年增幅将在10%左右。”有专家分析预测。而不少业内人士对房企的快速扩张表示担心，认为房企在快速开发、快速销售的策略下，可能会给房地产市场带来一些不和谐的“音符”：“一方面可能会给房地产市场带来虚假繁荣，使楼市泡沫进一步加大；另一方面，房屋产品质量或难以保障，不仅给购房者带来不便，还可能会有损企业品牌形象。”
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