[摘要] 进入9、10月份以来，包括恒大地产、绿城中国、绿地香港、碧桂园在内的大型房企已经先后发行美元债。而据记者了解，中海地产也将在近期发行15亿美元债，该笔发债将成为年内最高单笔发债个案。众多内房企举债潮再次出现，融资窗口期俨然形成。
虽然A股上市房企再融资目前仍无下文，但多家在港上市的内房企已纷纷抛出发债方案。
进入9、10月以来，包括恒大地产、绿城中国、绿地香港、碧桂园在内的大型房企已先后发行美元债。而据了解，中海地产也将在近期发行15亿美元债，该笔发债将成为年内单笔发债个案。众多内房企举债潮再次出现，融资窗口期俨然形成。
密集举债
据统计，从9月起，已有绿城中国、碧桂园、方兴地产等数家房企在港先后公布债券发行计划。据统计，9月有5家在港上市的内房企发行美元债，共融资16.8亿美元，这也是4个月以来水平。
进入10月后，刚成为绿地集团融资平台的绿地香港，随即发行2016年到期的7亿美元债券，利率仅为4.75%。就在几天前，恒大地产也紧接着发行10亿美元优先票据，利率也仅为8.75%。一位投行人士向记者透露，中海地产计划发行3档不同年期的美元计价债券，总额达15亿美元。
数据显示，近两个月来内房企再次进入一轮密集发债时期。早在今年年初以及年中，在香港上市的内房企就曾掀起过两轮发债潮。当时，不少房企人士对记者分析，一般而言，业绩披露期过后，房企业绩高于预期，往往就意味着融资举动将会接踵而至。
以此次中海地产为例，上述投行人士告诉记者，该公司此次大规模发债，既得益于公司本身的高信用评级，同时也抓紧了美国可能放缓推出QE、美国国债息率下跌契机，而且与该公司刚公布前三季度经营数据上升的好消息密切相关。
据悉，中海地产今年前9月累计合约销售额1117.9亿港元，达到该公司上调后的年度销售目标――1200亿港元的93.2%。从数据上看，中海的财务状况并不算紧张，截至9月30日，中海在三季度支付219亿港元地价款的情况下，手头现金仍有375亿港元。
在内房企中，中海也是少数获得投资级别评级的公司，穆迪给予中海“Baa1”评级，标普及惠誉均给予“BBB+”评级。显然，这也为该公司采取更低的发债利率带来正面影响。
“恒大地产发行的10亿美元债务，与其负债率下降不无关系。”上述投行人士称。至6月底，恒大净负债比率为58.4%，较去年同期下降37.7个百分点。而该公司前9月合约销售额为746.5亿元人民币，同比增长27.4%，已完成全年合约销售目标的74.7%。
未雨绸缪
“内地房企在国外利率下滑、国内外利率差异不断拉大的环境下发债，取得和相对意义上的廉价资金，这仅是一方面。”广发证券一位房地产行业分析师称。他认为，目前抛出融资计划的房企，多是未雨绸缪。
据了解，从9月开始，房企回款速度较过去稍有拉长。“原本在客户签订贷款合同缴纳首期后，一个月左右银行就会向房企放款。”一位房企项目负责人告诉记者，但现在有部分7、8月签订合同的房贷至今未到位。
与放款慢相比，银行取消房贷利率优惠成为普遍现象。从9月开始一线城市房贷利率优惠或者取消，或者增加诸多限制。而二套房利率甚至上浮30%。进入10月，这一现象开始蔓延至二三线城市，沈阳、南京、惠州等城市都传出房贷钱荒的消息。
上述券商分析师认为，年底前首套利率优惠取消甚至上浮的情况仍将持续，甚至上调的幅度会进一步增加，房贷吃紧现象有周期性，如果购房需求在2013年透支，明年房价的热度就会有所降温。
此轮房企海外融资开闸一方面是“窗口期”到来，另一方面也是众多房企希望有更足的底气。“手中有钱，心中不慌，集中发债融资也让他们抵御许多市场突发状况。”前述投行人士称。
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11月，国家统计局公布的70个大中城市中，有66个房价环比上涨。2013年，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的房价同比升幅超过20%。然而，自三中全会后，多达15个城市提出或落实增加土地供应，另有18个地方政府出台调控新政；2014年，众地产商或将褪去销售高增长的光环。
评级机构穆迪的房地产研究团队接受了专访。穆迪副总裁、高级分析师曾启贤表示，一线城市的供求失衡较为明显，预料自住型商品房会从北京推广至其他一线城市，但整体供应不会显著增加，主要城市房价仍将温和上升；房贷进一步收紧的可能性不大，这些因素将支持地产商2014年的合约销售按年增长10%。
值得关注的是，内房企业再融资的需求并没有因为销售额的增长而出现任何减少；相反，赴境外发债无论从数量还是规模上都远胜往年。根据Dealogic截至10月底的数据显示，内房已累计发行了171亿美元债，而2012年全年只有83亿美元。
“2014年，49家地产商共有40多亿美元的债务到期，约占所有外债的10%，加上部分买地款项将集中在上半年兑付，预料内房企业会在2014年继续发债满足新资本和再融资需求。”曾启贤预料，美国退市至少在明年上半年不会明显影响融资成本，多家房企有意抢闸发债，惟股权融资将受到市场抑制。
市场机制取代行政调控
12月结束的中央经济工作会议5年来首次没有把房地产调控列入新一年主要目标，惹来市场猜测是否行政手段会逐渐退出，取而代之以房产税等市场机制。
“新政府的楼市思维更加长远，明白价格调控不是解决高房价的症结。只有大幅度增加多层次房屋供应，才能引导房地产市场健康稳定地发展。”穆迪助理副总裁、企业融资分析师梁镇邦认为，在未来12-18个月，扩大房产税试点，选择性增加自住型商品房，可避免房价因过快上涨而泡沫破裂。
10月底，北京率先出台自住型商品房政策，以大部分小于90平方米的中小户型面向社会夹心阶层，售价原则上较同区普通商品房低30%。年内配建2万套自住型商品房的任务已超额完成，5年内不得转售。
“政策推出伊始，对北京楼价有负面影响。但北京目前房屋供应远低于需求，自住型商品房类似香港的‘居屋’，可缓解供求紧张，改变房价预期。”曾启贤认为，同样的措施可进一步推广至上海、广州等一线城市和部分房价升幅较快的二线城市；但不可“照本宣科”到三、四线城市，因小城市恰恰供过于求，夹心供应会起到反作用。
梁镇邦分析，中央不再强调房地产调控，不意味着行政措施将彻底退出，各地方政府仍会根据自身情况调整房贷和限购细则。但是，整体上将逐步由市场机制来调节房价。
穆迪预期，2014年房产税试点范围将在上海、重庆的基础上扩容，今年涨幅居前的10大城市都有可能纳入试点。房产税可减少地方债务规模，是扩大政府税基的快捷方式。
融资潮
今年以来，穆迪先后共给予内房企业18次正面评级，负面评级则只有4次，显示年内开发商的信贷状况显著改善。除了融创中国和恒大地产年初配股集资8.9亿美元外，大部分地产商均利用离岸美元债储备大量资本。
曾启贤表示，从2012年底以来，开发商的合约销售增长强劲，利润率平稳，导致确认的收入增加。开发商预期美联储退市会增加融资成本，纷纷抢先利用窗口期锁定较低的发债成本，以恒大和佳兆业为例，今年新债的发行利率普通低于存量外债，由此提升了利息覆盖水平。
根据穆迪的测算，2014年受评49家开发商的再融资风险较低，明年到期的境外债券占截至10月底未偿还债券总额的10%以下。至于2014年到期的境外银行贷款主要集中于中海外、华润置地、SOHO中国等流动性较好的开发商。
“美联储退市长期会推升债券孽息，但由于退市步伐较为缓慢。至少在明年首6个月，美元债的发债成本不太会增加。多家积极买地的开发商有意继续发行离岸债券提早为到期债务融资。”曾启贤分析。
与小型开发商担心资金链断裂形成鲜明对比，数家大型开发商在2013年积极向海外扩张。其中以绿地集团和广州富力最为激进。
富力12月初斥资85亿元购买马来西亚6宗产权土地。穆迪分析，单笔收购价格庞大，占集团截至6月底总资产的7.3%，项目预售前，需要庞大的前期投资和建设成本，将直接导致富力未来一两年的债务资产比达到60%的高水平。另一家房企绿地集团的海外资产占比已接近10%。
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