[摘要] 房地产与金融从来就是密不可分，目前，曾经被称为资金密集型产业的房地产行业，更多的房企已然联袂银行，直接进入金融行业。这将顺应房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新，这种重大转型其直接指向或为住宅产业化。
房地产和金融从来就是密不可分，目前，曾经被称为资金密集型产业的房地产行业，更多的房企已然联袂银行，直接进入金融行业。这将顺应房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新，这种重大转型其直接指向或为住宅产业化。
恒大地产正式迈步进军银行业。恒大地产在1月24日晚间发布公告称，收购华夏银行已发行股本总额的4.522%，总代价为33.025亿元。此番收购后，恒大成为华夏银行第五大股东。
此之前，10月30日晚间，万科企业股份有限公司发布公告称，拟通过旗下子公司，以基石投资者身份参与徽商银行股份有限公司H股在香港的首次公开发行。预计此次认购的股份数量不超过8.84亿股，最终认购结果将取决于实际发行情况。
其实从2009年开始，房地产金融化呈现加速态势，就相继有中国泛海控股集团、鲁能集团、绿地集团、复地集团、华润置地集团、侨鑫集团、越秀集团、星河集团、莱蒙集团、新华联等进入银行业。此时，万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为预示着未来房地产行业发展将呈现出新的特征和趋势。
从发展的趋势来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着住宅产业化的推进，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
房企频频收购银行目的何在？
从房地产行业趋向金融化角度来讲，由于房地产行业本身就是资金密集型行业，本身不难理解为何房企与银行结成连理。同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房企频频收购银行的角度来讲，无非三个目的：
、银行业作为盈利的水平较高的行业之一，企业投资银行业本身就可以获得稳定的投资回报，这也可以理解为房企业务多元化向投融资方向转变。而当前来讲，银行估值水平为较低阶段，现在万科入股徽商银行、恒大入股华夏银行等行为可视为“抄底”投资转投金融行业的时机，未来房企可以据此获得溢价；
第二、房企收购银行在融资的方面可以“就地取材”，开放和拓宽了房企的融资渠道，降低融资成本，可以就此支持房企拿地与快速扩张。比如万科收购徽商银行(徽商银行是由城市商业银行和城市信用社联合重组设立的区域性股份制商业银行。徽商银行重组按照“6+7”方案进行整体设计，即由合肥、芜湖、安庆、马鞍山、淮北、蚌埠6家城市商业银行和六安、铜陵、淮南、阜阳的7家城市信用社合并组建，于2005年12月28日正式挂牌成立)，笔者认为，这对于刚刚进入合肥市场不久2013年就成为市场老大的万科来讲，将有利于万科快速布局和深耕安徽区域房地产市场。
第三、为房地产相关的衍生服务提供金融支持。
如万科的野心远远不在于房地产市场开发，万科最近2-3年一直在筹划为其管理的社区提供金融服务，而其触角已经伸向其已经拥有的庞大的已经入住万科项目内的客户群、潜在客户群，这些客户群有可能会在未来为万科带来更为广阔的增值或附加值。
再以恒大来讲，尽管恒大官方尚未公布此次收购是否是为房地产相关衍生服务提供金融支持，但是，对于它来讲，庞大的已经入住恒大项目内的客户群、潜在客户群同样存在着巨大市场机会，因此，恒大入股华夏银行之后，也不排除会积极涉及房地产相关衍生服务，比如医疗、养老等。
房企频收购银行剑指何方？
从房地产行业趋向“加工业”的角度来讲，房企频收购银行剑指的住宅产业化。
据权威人士透露，由住建部牵头制定的“住宅产业化行动方案”目前已经形成框架，有望于2014年出台。据透露，到2015年，将在培育20个左右试点，其中，东部地区发展10个左右，中西部各发展5个。
其实，当前一些有远见的企业已经开始尝试住宅产业化，比如万科、远大等等，这些企业正在引领整个房地产开发模式变革，也将逐渐改变当前房企主要依靠土地房价上涨的盈利模式。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，从房地产行业发展趋势来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。具体来讲：
首先，楼市常态化调控导致住宅产业利润逐渐摊薄，住宅产业化是房企可持续发展的需要。
从房地产行业发展趋势来讲，在常态化调控的市场背景下，未来房地产开发单纯依靠土地、房价上涨的盈利模式已越来越不可取，房地产行业的利润率会不断走低。住宅产业化模式可以提高项目周转率，以开发周转速度的提高来有效缓解行业利润增速下滑的局面，因此，从这个角度来讲，住宅产业化模式将成为房地产行业经历暴利之后新的盈利模式。
其次、住宅产业化可以在不增加太多成本的基础上，通过应用更多新技术提高住宅综合性能，从而提高住宅产业化对于住宅使用价值的性价比。
第三，住宅产业化通过类似于“工业化”的标准化操作，所有的部品、新技术应用都是通过集中采购、产业化的操作进行，产业化操作节省成本的同时，也可以推进节能、降耗、环保。
最后，住宅产业化“工业化”的标准化操作将提高效率降低劳动力成本。
因此，总的来看，房企频频收购银行，将引领房地产行业融资模式创新与相关金融产品创新。与此同时，随着明年住宅产业化的试点逐渐推进，房地产行业将呈现出“加工业”的特征，未来房地产行业将呈现出“金融业+加工业”的发展趋势，整个行业也会因此逐渐发生变革。
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恒大地产集团有限公司（03333.HK，恒大地产）1月24日晚间在港交所发布的一则公告，宣告这家中国地产界的大佬正式踏入银行界。
上述公告称，恒大地产已在二级市场上以33.025亿元人民币收购华夏银行股份有限公司（600015.SH，华夏银行）402695498股股份。这部分股份相当于华夏银行已发行股本总额的约4.522%，以华夏银行2013年第三季度报告中提及的其前五大股东持股比例作比较，恒大地产料将成为华夏银行第五大股东。
这是“不安于本分”的恒大地产多元化扩张的又一个新的“跨界”步伐。
房产商进军银行业已非新鲜事。可查资料显示，万科、绿地集团、侨鑫集团有限公司、越秀地产、中天城投、中国泛海控股集团有限公司、鲁能集团等已分别入股或拟入股一些商业银行；新华联不动产股份有限公司正作为共同发起人之一，参与筹建民营银行。
有分析指出，面对难以放松的楼市调控和融资窘境，房产商设立或入股银行，是为了获得更多的融资渠道，降低融资成本。
恒大收购均价高于华夏银行目前股价
上述恒大地产公告称，该公司是通过其附属公司在二级市场上收购华夏银行股份的，并不知悉卖方的身份。不过，在作出一切合理查询后，恒大地产确信，卖方及其最终实益拥有人是独立于该公司及其相关人士的第三方。
此次交易所用的33.025亿元人民币，是由恒大地产的内部资源拨付清偿。恒大地产没有透露此次交易涉及的华夏银行股份的单价，只是称整个收购时间为2013年11月13日至2014年1月24日期间，收购单价相当于华夏银行当时的市价。
将33.025亿元除以402695498股，得出的均价为8.20元/股。再看2013年11月13日至2014年1月24日华夏银行的股价，其间价为8.83元，价为7.51元；2014年1月24日的收盘价为8.12元，涨1.25%。1月24日，华夏银行的5日线、10日线、20日线、30日线分别位于8.03元、8.06元、8.10元、8.03元。这意味着，恒大地产为此次交易作出的收购均价8.20元/股，位于华夏银行目前的短期成本均线之上。
华夏银行于2013年10月31日披露的其2013年第三季度报告显示，当时其前五大股东分别为首钢总公司（持股20.28%）、国网英大国际控股集团有限公司（持股18.24%）、德意志银行卢森堡股份有限公司（持股9.28%）、德意志银行股份有限公司（持股8.21%）、红塔烟草（集团）有限责任公司（持股4.37%）。
据此，恒大地产在持有华夏银行约4.522%股份后，将取代红塔烟草（集团）有限责任公司，成为华夏银行第五大股东。
恒大地产公告称，该公司与华夏银行的合作将增强各合作方的房地产发展及银行业务，“华夏银行的财务表现强劲，使收购事项对本公司而言为一项合理的投资。”
14家上市银行股股价已经跌破每股净资产
据华夏银行网站资料和恒大地产公告称，华夏银行于1992年10月在北京成立，是一家主要从事办理存款、贷款、结算、票据贴现以及发行债券及金融产品业务的商业银行。
截至2013年9月末，华夏银行在国内76个中心城市设立了34家一级分行、30家二级分行和12家异地支行，营业网点达到520家，并与境外1000多家银行建立了代理业务关系，代理行网络遍及五大洲110个国家和地区的320个城市，建成了覆盖全球主要贸易区的结算网络；总资产达到15518.09亿元。在2013年7月出版的英国《银行家》杂志世界1000家大银行评选中，华夏银行按资产规模排名第94名；在2013中国企业500强中排名第152名、中国服务业企业500强中排名第52名。
华夏银行于2012年12月31日的资产净值为74694208106元人民币。其2011年度、2012年度税后利润分别为9220972000元人民币、12795659000元人民币。
此前恒大地产曾披露，其2013年销售额达1003.97亿元，比2012年上升8.8%；2014年的销售目标为1100亿元。
对于此次交易，财新网分析称，在银行同业监管政策不确定及地方融资平台问题等影响下，银行股股价在近三年内屡屡印证“没有，只有更低”。截至1月24日，16家A股上市银行中已有14家上市银行股价跌破每股净资产，四大行估值全线失守。没有破净的银行只有民生银行和招商银行，不过其市净率也分别跌至1.055倍和1.037倍。
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