[摘要] 本月起，房屋产权人在办理产权转移登记时，要凭交易前的物业服务费发票，经辖区房管部门确认后，方可办理过户手续。这也就意味着房东在二手房过户前需先缴清物业费，否则就无法实现交易。
本月起，房屋产权人在办理产权转移登记时，要凭交易前的物业服务费发票，经辖区房管部门确认后，方可办理过户手续。这也就意味着房东在二手房过户前需先缴清物业费，否则就无法实现交易。
据统计，目前全市住宅小区物业费收缴率平均在60%左右，有的老小区物业费收缴率仅在两成左右。物业费收缴率低导致物业服务企业无奈撤出，影响了业主正常的生活。而物业管理则是城市管理和社区服务的重要组成部分，关系市民幸福指数。随着生活质量的提高，人们对物业管理的期望值愈来愈高，提升小区物业管理水平迫在眉睫。
为了打造幸福舒适、环境优美、管理有序、服务优良的居住环境，2013年，围绕实施小区物业提升工程，市委、市政府出台了《关于进一步加强物业管理工作的意见》，建立了有利于小区物业水平服务提高的政策制度体系，其中一系列的“组合措施”，涉及二手房过户、物业费收取、物业服务不到位、房屋质量等方面，旨在全面提升全市小区物业管理水平，为市民提供更加舒心的生活。
二手房过户，要先缴清物业费
据了解，我市居民物业费缴纳情况普遍不太理想。落实不了物业费的收缴，导致物业服务企业亏损严重，或无奈撤出，或频繁更换物业，影响了业主正常的生活，导致小区管理混乱。
市住房保障和房产管理局相关负责人表示，提高物业费的收缴率是保障物业企业提高服务质量的根本，是保障已缴费业主合法权益的有效途径。因此，我市采取在二手房交易环节，增加需验证物业费是否缴纳这一步骤。
市民王女士曾有这样的经历：前不久她购买了一套二手房，交接手续办完后，刚搬进去不几天就被催缴物业费。原来，上一任房主长时间拖欠小区物业费，转手交易过户后便将物业费的“包袱”扔给她。对于这件事，朱女士只能吃“哑巴亏”。据了解，在二手房买卖中，因物业费未及时交接造成的纠纷不在少数。
根据去年我市推行的《关于进一步加强物业管理工作的意见》中，“二手房交易时，原房屋所有权人要凭交易前的物业服务费发票，经辖区房管部门确认后，方可办理过户手续”的规定，房屋所有权人到中和大厦及新城区、经济技术开发区、国土资源局大厦办理二手房交易时，此房屋属物业小区的需提供辖区房管部门出具的《业主已缴纳物业费证明单》，此房属非物业小区的需提供辖区房管部门出具的《无物业管理小区证明单》。证明一式两份，一份辖区房管部门留存，一份由业主交到房产交易登记中心窗口。该规定已从2月1日起实施。“此举正是探索提高物业服务费收缴率的一个方法，从外地的施行经验来看，有一定的效果。”市房管部门负责人说。
物业费欠缴，将记入诚信档案
据介绍，为帮助物业企业解决发展瓶颈，新的意见规定，实施对故意欠交物业费追交制度，将当事人欠交物业费行为记入诚信档案。
业内人士表示，以往的物业管理办法，对恶意欠交物业费的行为缺乏制约措施，而新意见规定，业主应增强爱护小区环境意识、遵守公共秩序意识和主动交纳物业服务费的意识。
对欠交物业费的，可以采取教育、行政、法律手段催交。对于恶意欠费的公职人员，经物业服务企业上门催交1个月，并在小区公示后仍不交纳的，由街道办事处（镇）发函至其所在单位催交。7日内仍不补交的，由所在单位从当事人收入中直接扣交给物业企业，并将当事人欠交物业费行为记入全市诚信档案。对恶意欠费的科级（含副科）以上干部，由街道办事处发函至欠费人所属干部管理部门，将其不良行为记入本人档案，作为干部考核的依据。同时，市、县（市）区人民法院建立欠交物业费立案、审判的绿色通道，依法从快处理。
一位物业企业负责人说，“这一制度的建立，为帮助物业服务企业突破发展瓶颈，为企业稳定发展提供有力制度支撑。”
物业服务不到位
新建住宅物业要缴“保证金”
在一系列物业相关政策中，不仅有对业主恶意欠费的处罚，更有对物业服务部门的约束。如果小区出现电梯未按规定或约定时间运行、安全门等设施损坏的情况怎么办？小区的监控及门禁系统如果不能正常运行怎么办？发现小区出现违规搭建或擅自改变房屋使用用途，物业未制止或未上报的怎么办？
新意见规定，我市建立“物业服务质量保证金管理制度”，市区(不含铜山区、贾汪区)新中标的物业服务企业要按照服务面积缴纳“物业服务质量保证金”，物业服务工作不到位，包括发现以上情况时，可直接进行经济处罚。对被列入“黑名单”的物业服务企业，一年内不允许进行招投标，同时在创优过程中“一票否决”。
收取的保证金，将重点从基础管理、房屋管理与维修养护、公用设施设备管理、保安消防车辆、环境卫生管理、绿化养护、和谐社区建设、管理效益等8个方面、67条进行考核扣罚。从而对物业服务企业的管理、服务等各个方面进行了严格规范。
老小区脏乱差
建立社区物业服务新模式
据了解，市区现有居民小区999个，其中实行物业管理的小区270个，面积2163.4万平方米，户数18万余户，涉及人口达80余万人。而市区的老小区，大部分是零散的、无物业管理的状态，绿化养护、公共设施维护、房屋公共部位的日常养护、以及化粪池清理等服务缺项严重，很大程度上影响了业主的宜居。对此，我市提出在无物业管理的老旧小区,尝试建立社区物业服务站点。
根据房屋、环境、配套设施等现实状况，社区物业服务站主要为居民提供保障日常生活的基础性服务，包括老旧小区的环境卫生保洁，单元门、窗日常综合管护，公共区域照明，绿化养护，车辆停放服务，下水道疏通以及化粪池清掏等内容，都被纳入社区物业服务范围。
据悉，我市将逐步推广这一做法，力争用3年的时间，老旧小区80%建立社区物业服务站，进行长效管理，切实解决部分老旧小区无人管理的局面，为居民提供日常生活的基础性服务保障。
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