[摘要] 不仅是房企资金在2014年有紧缩之虞,在流动性整体收紧的大环境下,银行的个人住房贷款也出现了年初收紧的反常现象,这或将进一步影响后市销售以及房企的资金回笼。
不仅是房企资金在2014年有紧缩之虞,在流动性整体收紧的大环境下,银行的个人住房贷款也出现了年初收紧的反常现象,这或将进一步影响后市销售以及房企的资金回笼。
据了解,与往年不同,2014年开年以来,一线城市各银行对房贷业务并未明显放松,依然延续去年底房贷紧张的局面,不仅首套住房贷款利率依然大多维持基准利率,有的甚至出现上浮,贷款审批时间依旧普遍维持在20个工作日的“慢节奏”
利率优惠难觅二套已升至1.3倍
记者多方采访发现,新年以来多个城市个人住房贷款并未出现往年“年初放松、额度充裕”的现象,而是反常地延续着去年年底的普遍收紧。
尤其是北京、上海、广州、深圳等一线城市,主要银行个人住房贷款总体依然趋紧。
从首套房个贷情况来看,四大一线城市工、农、中、建、交五大行首套房贷款利率基本维持在基准利率,广州的农业银行甚至首套房利率还得上浮5%。
而招商、浦发、兴业、中信、华夏等股份银行则更为苛刻,个别城市如广州的首套房贷利率分别上浮5%-20%不等。
而针对银行利润相对较高的二套房贷业务,大多数银行要求首付比例维持在七成,利率为基准利率的1.1倍,也有个别城市、个别银行如广州的建行、招行二套房利率上浮至为1.2倍,兴业银行和北京银行的房贷业务收紧最为明显,二套房利率均已升至1.3倍,且兴业银行已不接二手房贷款业务。
从各大银行的审批放款节奏来看,整个周期依然漫长。据记者了解,国有大行普遍在要10到20个工作日才能审批通过,而股份制银行和一些城商行则普遍在1-2个月甚至更久。
房企销售及资金回笼将受影响
相关数据显示,1月最后一周四大行压缩了近千亿贷款,最终1月四大行新增贷款3500亿元,比2013年同期3767亿元新增规模低7%。这相对往年年初松、年底紧的常规情况来说,是很反常的现象。
“这主要是两个因素在起作用。”业内人士分析认为,一方面全社会流动性偏紧,尤其是市场利率偏高,银行间市场隔夜拆借利率仍保持在4%的高位,“大河没水小河干”,个人房贷当然不可以放大水,况且首套房贷利润少,银行并不情愿做这单生意;另一方面,部分城市房价涨幅仍偏大,在房地产政策依然从紧的背景下,房贷不可能显著放松。
业内人士认为,宏观金融环境、微观行业政策两方面作用下,出现了今年年初银行个贷反常规收紧的现象。
机构分析师也认为,这一现象最主要的原因是由于流动性的整体偏紧。“以往银行房贷规模往往采取总额控制,因此各大行大多是年初松、年底紧。
但今年据我们了解,各银行对节点的控制开始收紧,每个季度、每个月的房贷规模都有控制,因此年初并没有出现往年房贷偏松的情况。”
此外,杨科伟认为,金融业监管的更加严格、余额宝等互联网金融的兴起令资金流出银行体系等因素,也对银行放贷资金量有一定影响。
“流动性偏紧最终会影响到房地产销售市场,从1月份的去化情况看,这一影响已经开始显现。”一位房企营销负责人向记者表达了他的担忧。而事实上,统计数据已经显示,1月份楼市成交趋于冷淡,同比和环比皆负增长,这不仅受春节传统淡季影响,整体资金面偏紧更是不容忽视的一大因素。
虽然去年全年楼市销售火爆使得开发商大多目前囊中充盈、资金宽裕,但流动性收紧最终将影响到房企销售及资金回笼,楼市影响或将在下半年逐渐显现。
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（来源：和讯网）“2013年楼市成交量和涨幅量价齐升，北京、上海涨幅更是超过两成，购买力消耗得很厉害。预计今年房屋成交的活跃度可能会有所下降。”世邦魏理仕研究部董事谢晨表示。
这是否意味着今年房价会出现一些波动？谢晨表示，房价下跌的可能性几乎没有，但大幅上涨的可能性也不大，最可能出现的情况是房价小幅上扬。高力国际中国研究部董事谢靖宇也表示，鉴于2013年土地成交价格的攀升，今年房价仍将继续上扬。“二线城市由于购买力较弱，而住宅和商办的供应量都较大，涨幅将低于一线城市。”谢靖宇认为。
在涨幅空间较小的预期下，投资者应该如何进行房产投资？谢靖宇说，对投资者来说，住宅是投资者的。
多位业内人士向记者表示，中小型开发商对今年的地产走势持谨慎态度，认为今年整体资金会很紧张，销售压力较大。而这也给投资人带来了新的机会。与2013年楼盘基本无折扣所有不同，开发商出于回笼资金的考虑，今年极有可能出现折扣楼盘。对投资者来说，开发商打折促销之时，也是逢低吸纳购入有增长潜力项目的时机。尤其是住宅类的楼盘。
什么样的住宅有增长潜力？有投资者认为，小户型房子仍然有一定的上扬空间，但从长期看，大户型的房子的潜力更大。“刚需房的需求量很大，转手速度很快，但空间较小。未来会有更多改善性需求入市，大户型房子虽然转手速度较慢，但的速度和价格涨幅都要高于刚需类住房。”一位投资人说。
大户型的潜力，从去年二手房交易数据中可以得到验证。据统计，2013年前11个月，北京、上海、广州、深圳、天津五个城市中，单套面积90—144平方米二手房成交的占比为80%—90%；而90平方米以下的二手住宅成交占比约为50%—70%。即面积较大的房型，成交活跃度明显高于小户型。
“2013年大户型占比有所增加，主要是因为改善型需求的增加。大户型购房者多数为改善性需求者，购买力较强，置换的频率较刚需房要活跃。这部分人群会不断在市场上寻找与自己收入相匹配、性价比更高的房产，即置换频率较高。”谢靖宇表示。
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