[摘要] 今后，北京的住房市场中的自住型商品房的位置优势将更加明显。日前，朝阳区来广营地块正式在北京土储中心官网上挂牌出让，其中除部分配建限价房的面积外，其余所有居住用途面积将全部建设最高销售价格不超过2.8万元/平方米的自住房。
今后，北京的住房市场中的自住型商品房的位置优势将更加明显。日前，朝阳区来广营地块正式在北京土储中心官网上挂牌出让，其中除部分配建限价房的面积外，其余所有居住用途面积将全部建设销售价格不超过2.8万元/平方米的自住房。虽然该价格创下了目前北京自住房销售限价的纪录，但该地块稀缺的位置优势仍令不少业内人士惊呼“超值”。
北京商报的记者梳理发现，与去年涉自住房地块大多分布在五环外较偏远地区相比，今年北京土地市场上的自住房供地更多选择了位置相对较好或周边社区相对成熟的稀缺优质地块，这些地块如若按业内预计在明年对市场形成有效供应，可能对一般商品房销售的冲击更明显。
据悉，该地块原本为一年半前被暂停出让来广营A2二类居住用地地块，用于建设一般商品房。目前，该地块因周边汇集了奥林匹克森林公园、对外经贸大学、多个娱乐休闲场所即星级酒店等丰富的配套资源，附近二手房销售均价基本都在3万元/平方米以上。“来广营地块交通便利、配套成熟，按照市住建委‘随行就市’的定价原则，该项目内自住房销售限价定位2.8万元/平方米较为合理。”业内人士表示。
去年由于是本市推出自住型商品房土地项目的年，相关部门仍处于市场试水初期，因此，大多数涉及自住型商品房的地块位置相对较偏远。北京商报记者统计发现，去年北京土地市场上成交的32宗涉自住型商品房地块中，仅有8块在城六区，其余大部分主要分布在大兴、顺义、通州、昌平、延庆等几个远郊区县，而即使是在城六区的8宗地块也基本都在五环外距城中心较远的区域内。但今年初起，市国土部门不仅明显增加了对自住型商品房用地的推地密度，更提升了自住房所在地块的质量，比如此前两周成交的丰台西局一、二期两地块，就是目前市内非常罕见的、带有居住用途性质的土地项目，位于西南三环西侧，周边二手房售价已达4万-4.5万元/平方米。北京中原地产首席分析师张大伟表示，今年成交的这些自住型商品房地块将主要对明年的北京楼市形成有效供应，地处如此高热的区域内，这些地块项目上的自住型商品房将会明显缓解北京住房市场供需矛盾，甚至可能对纯商品房市场形成不小冲击。
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（来源：21世纪经济报道）尽管北京的自住型商品房从诞生起就备受争议，但入市的步子却很坚定。
北京市的第二批自住商品房近日启动申购，包括位于东坝单店的金隅汇景苑以及位于高井的金隅汇星苑。两个项目共有房源5347套，蜂拥而至的申购者在申购天将网络页面一度挤至瘫痪。
北京中原分析师的张大伟认为，“北京在2014年供应的自住房量将突破4万套，与2013年相比，相当于增加50%的供应，虽然普通购房者成功申请到的难度非常大，但会让刚需产生观望。很可能以金隅两个项目开始申请为标志，北京2014年楼市出现一次全市性观望。”
自住房的大量的供应和2013年年末延续至今的信贷紧张，已令北京楼市出现滞涨。2014年马年春节后，北京5天合计住宅签约总量仅1553套，比2013年春节后的开局3379套下调了54%。马年北京楼市复苏明显缓慢。
据链家地产的分析师张旭介绍，春节后北京市新建商品住宅供应也处于较为低迷状态，2013年春节假期过后15天内，共有6个项目入市，供应量达到2129套，而今年春节过后至今仅有1个项目入市，供应量较去年同期大幅下降75.2%。当前整体市场的热度和预期略有降温，购房积极性不及前两年，房企也不急于推盘，自住型商品住宅一定程度上也分流了需求。
21世纪不动产市场的发展中心总监桑豫峰表示，房地产市场经过此前长达20多个月的持续增长后，2013年三季度起，流动性收紧，购房者观望情绪增加，同时宏观经济回升缓慢，是一线城市成交回落的主要原因。2014年，金融监管政策将延续去杠杆化的趋势，资金市场偏紧，包括房贷在内的各种资金来源持续压缩。刚需购房者的借贷难度提升，购房利息成本增加。北京自住型商品住房开始批量上市，确实分流了一部分刚需人群，他们即使一次两次没有摇上号，也会继续等待第三批第四批。2014年商品房需求和价格的增长都是有限的，但暂时也没看到转头向下的迹象。
如果说北京的二手房成交下滑价格停滞，更多是季节性因素，那么，新房市场的刚性需求将会不得不受到自住商品房的牵制。
2013年的10月23日，北京市公布的自住型商品房政策特别提出，鼓励企事业单位和相关机构在符合相关法律法规和规划要求的前提下，将自有用地用于自住型商品房的开发建设，或者将尚未进入销售环节的房地产开发项目转化为自住型商品房。
北京市正在践行这一政策。所谓企事业单位自有用地是指，属于企事业单位自有并用于企事业单位运营、经营的土地，这些土地的用途基本为非住宅用地，原则上不能用于住宅开发建设。受历史原因影响，北京大型国企还有不少这样的自主用地。通过申请改变用地性质，就可以转为自住性商品房用地。
2月17日，首农集团以22.25亿元的价格摘得海淀上庄镇自住房地块，折合楼面价12151元/平方米，溢价率仅为1.13%。该地块建筑控制规模183109平方米，房屋销售限价为2万元/平方米，相对较低。
值得注意的是，与朝阳百子湾、高井地块一样，海淀上庄地块招标文件中明确提出，要求“利用自有用地向社会建设提供自住型商品住房的北京市属国有企业或与之组成的联合体，并取得北京市人民政府国有资产监督委员会出具的投标资格认定意见的方可参与投标。”
据悉，海淀区上庄镇B10地块原为首农集团自有用地。东坝单店地块、百子湾地块原本分别是金隅和北京建工的企业自有用地。这三块地也只有首农、北京建工、金隅参加企业参与投标。
业内人士认为，在北京市土地供应不足的背景下，北京市以这种方式鼓励企业拿出自有地块建自住型商品房的方式是一件“好事”。而这对企业而言，通过转化为自住型商品房，获得了更高的利润空间，也是一件“好事”。但检验好事是不是真的好，还要看分配环节能否做到透明公正。
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