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银行夹层融资明股实债 机构地产融资链条变阵

21世纪经济报道   2014-02-26 08:29

[摘要] 此前房地产行业持续上行,一直是各类机构最重要的“较低风险”业务标的。而一旦银行紧缩情绪蔓延,将影响到整个投融资服务机构链条。除了银行之外,券商资管、基金子公司,亦或者信托公司、PE等,都将面临一次重新选择。

 

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连日来,兴业银行暂停办理房地产夹层融资,以及房地产供应链金融业务的消息,引发市场对房地产金融风险的担忧。

此前房地产行业持续上行,一直是各类机构最重要的“较低风险”业务标的。而一旦银行紧缩情绪蔓延,将影响到整个投融资服务机构链条。除了银行之外,券商资管、基金子公司,亦或者信托公司、PE等,都将面临一次重新选择。

“应该只是短期现象。”同一天,21世纪经济报道致电多位信托业内人士,其中不少对于兴业暂停地产夹层融资,对信托业的影响三缄其口。

但事实上,不同机构投资逻辑的博弈已渐次上演。

重估房地产金融链条影响

24日晚间,兴业银行的澄清公告,实际上验证了市场的部分猜想。

其公告称,春节后要求各分支机构做好存量资产梳理及相关市场调研,并将在此基础上于3月底前出台新的房地产授信业务管理政策。其称,停办了占比极小的房地产夹层融资业务,但对经营无实质性影响。

业内人士认为,兴业银行历来以房地产和地方政府相关融资著称,同时也一直扮演同业风向标,此举可能意味着后续银行业将整体回调房地产行业的风险偏好。

市场的担心正是来自于这种示范效应。银行担忧一旦升级,可能会加剧房地产融资的紧张局面。

按中金报告,截至2013年上半年末,兴业银行表内外房地产、地方政府相关融资分别约为0.50万亿、0.71万亿,占其总资产的比例为34%,为上市银行中。其调研发现,兴业从2013年年中以来就开始显著降低对房地产行业的风险偏好。

某上市开发商高管也证实了这一说法,“兴业做的房地产贷款量一直比较大,走理财信托的这一块的规模很大,收缩的应是这一块”。

在这种背景下,不同的逻辑交锋迅速在各类机构内部蔓延,不过多数是基于房地产市场不会出现大规模的系统性风险。

“房地产开发贷款对银行来讲是风险、利率的业务,开发贷都会上浮30%,同时个人贷款几乎毫无风险”。上述上市房企高管对兴业银行的举动也是出乎意料。

不过北京某信托公司发展研究部总经理认为,兴业银行此举可能只是短期行为,并不意味着银行整体风险转变。

而一位曾经就职于兴业银行总行从事非标投资人士猜测,此举可能源自兴业高层领导控制风险的考虑。若此属实,或意味着兴业即将在3月底前出台新的房地产授信业务管理政策,仍会限制房地产的表外非标准化债权资产增长。

机构担忧升级背后,意味着原有资金退出冲动加大。而各类机构对于楼市的风险评价,也成为未来市场转变的关键。

机构博弈风险梯队

仅以信托为例,按中信证券发布的一份研报,2014年至少将有近2500亿元的地产集合信托到期兑付,在万亿规模的到期兑付集合信托中,占25%左右。

相比而言,信托业单一资金信托的存量规模约是集合信托的2.8倍,到期的地产类单一信托规模数据可能大于这一数字。

仅以兴业银行叫停的夹层融资为例,即多为银行委托信托公司,向项目公司进行“明股实债”的投资,这种模式在国内地产融资链条中应用十分广泛,融资主体不仅包括中小型开发商,也包括部分上市房企。

“不同信托公司参与夹层融资业务的比例尚无统计数据,同时,不同银行的政策风险尚不明朗,因此对单家信托公司的影响暂无法估算。”上述信托人士坦言。

21世纪经济报道记者了解到的消息显示,此前多家大型信托公司希望在2014年自主业务中,加大基础产业投资信托和房地产信托的规模,而这两者均被认为是目前市场上的风险“低地”。不过这种计划,或受到银行风向的影响而转变。

以一二线城市和三四线城市作为“风险划线”方式,在机构内部开始广泛运用。基于这种划分,认为一二线城市房地产市场仍将火爆,投融资业务受影响较小;三四线城市房地产渐出拐点,风险值得警惕。

而另一个风险梯队评估方式,则来自于抵押品和资金流的计算。北京某信托公司高管受访时认为,可以通过两个指标的控制,有效防范相关信托产品的风险预期。

这两种算法均基于房地产市场不会出现大规模系统性风险的推测,由于投融市场与项目往往存在资金错配,一旦房地产市场融资链条趋紧,“借新还旧”的模式受到波动,可能会使相关风险蔓延。

仅从集合信托发行数据来看,2014年以来,成立120只房地产集合信托,募集资金365亿元,相比2013年同期149只募集431亿元下滑明显。但从率来看,目前,房地产类信托平均在各类信托中翘首。

一旦开发商融资渠道堵塞,会大幅推高融资成本,相关投融金融产品的预期也会水涨船高。如果地产商大规模面临银行开发贷收紧,资金是否会通过别的通道介入?

“目前券商资管、基金子公司的房地产业务多是通道业务,其中自主管理的规模有限,更易受到银行等金主情绪的波及。”按北京某券商研究人士的说法,与此同时,两者的自主项目中,风控也面临升级。

不过对于不同的机构来说,对于风险的评估自有一套算法,不排除有机构逆市大规模介入的可能。

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