[摘要] 2014年1—3月，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然出现“普跌”。日前，记者从我市各家银行了解到，首套房贷优惠几乎全无，二套房房贷利率上浮10%。在此背景之下，已有不少楼盘沉不住气，“一成首付”等营销策略重现市场，企图刺激购房者入市。
2014年1—3月，受楼市政策阶段性收紧、春节因素、银行信贷紧缩等诸多影响，楼市“春节效应”显现，商品住宅成交量依然出现“普跌”。日前，记者从我市各家银行了解到，首套房贷优惠几乎全无，二套房房贷利率上浮10%。在此背景之下，已有不少楼盘沉不住气，“一成首付”等营销策略重现市场，企图刺激购房者入市。
银行“钱荒”影响楼市格局
据悉，春节过后，国内楼市资金面并未迎来好转，反而越来越紧张。目前银行对房地产开发贷普遍持谨慎态度，甚至有银行全面暂停房地产项目贷款。而从购房者角度而言，我市各家银行房贷优惠几乎全无，放款速度也不能保证。
有银行人士坦言，今年房贷从申请到放款，都不会比去年容易，放款速度尤为不定，房贷对购房预计也会有不小影响。“银行对申请贷款的市民审查更为严格，”某银行信贷部门经理告诉记者，银行揽储不易，目前存款利率纷纷上调，银行面临的问题是“吸引存款难，放款也难”。特别是季末恰逢银行揽储高峰，对房地产领域资金供给形成很大的制约。
“近年来销售情况一直不好，所以我们采取低首付的手段刺激市民买房。”南区一家楼盘销售人员告诉记者，开发商为购房者垫资，购房者需要在一定时间内将首付补齐。在其他区域，“一万开户”、“0首付”等口号也是层出不穷，据了解，这些楼盘为了吸引购房者，采取了在楼市低迷期所采取的的营销手段，使资金实力不强的市民勉强进入楼市。
业内人士指出，开发商通过降低购房门槛的确可以刺激部分买家，但一成首付宣传所吸引的都是那些资金实力不强的购房者，他们在开发商垫付资金的基础上勉强进入楼市，后续还款能力其实并不乐观。
低首付确实给很多原本买不起房的市民提供了购房机会。一位购房者认为，开发商给了他相当长一段时间的缓冲期，在这段期间，他能够凑齐30%的首付。
“对于商业项目或者资金实力不强的楼盘来讲，低首付策略并不适用。”多位房地产经理人称，商业项目需50%的首付，实行该策略风险太大。而一般来讲，刚需置业者是不会购买除公寓以外的商业产品的。目前使用“低首付”揽客的楼盘至少在资金方面比较充足，另外也反映出当下楼市确实较为低迷。
“低首付”是除降价外的？
随着长三角地区“降价潮”的出现，很多楼盘开始寻找新的拓客之道。经过2012年到2013年的折腾，徐州很多楼盘发现“全民营销”已显露出疲惫之态。无论是电话拓客、派单还是“老带新”，市民出不起首付款就等于是买不起房子。因此，除了降价之外，在购房款上动脑筋成为很多楼盘的。
面对房价房租持续连环涨的大趋势背景，无论对于首套自住需求，还是首次改善型需求，还是中长期的投资性需求，尤其是首次改善需求，在二套房首付比例增加的政策环境下，早点付了首付办完买房手续成为这些购房群体关心的话题。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，“垫首付”从开发商角度而言，无论之前对于首套房“垫首付”的措施，还是当前开发商为首次改善购房者“垫一成首付”，以尽快满足二套首付七成政策的方法，无非有两个原因：
、在年初银行信贷紧缩的市场背景下，由于短期内资金压力比较大或尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力或为企业拿地扩张准备更充足的资金；
第二、“垫首付”成为一种营销手段。一方面作为一个炒作话题，另一方面，也可以通过“垫首付”低首付比例的方式，吸引更多的购房者到此购房，以此达到楼盘快速成交去化的目的。
“垫首付”是保障还是陷阱？
房价的涨与跌牵动着每一个购房者的神经，那么，对于购房者来讲，在当前持续调控的市场背景下，尤其是部分城市二套房首付比例提高至7成的市场背景下，“垫首付”是对于购房者的保障还是陷阱？
从购房者角度来讲，的确也有利好的一面，比如：
、有一部分购房者由于社保及纳税证明等交付时间等方面原因暂时未达资格或首付款暂时不够，这些购房者可以通过开发商“垫首付”的方式，可以以“先购房，暂时延缓交易备案”、开发商“垫付一成”的方式规避限购政策而顺利购房。
第二、在银行信贷紧缩的市场背景下，开发商“垫首付”也为部分购房者赢得筹集首付款的时间，对部分首套房购房者或首次改善购房者来说也降低了购房门槛，可以提前进入购房环节。
但是，购房者不能简单将开发商“垫首付”理解成为一件好事情，其实，开发商“垫首付”也有一定的市场风险，也应该考虑开发商“垫首付”之后是否有陷阱。同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者要注意以下几方面问题：
、首套房付了首付一成或二套房首付六成后房价到底如何调整的问题。如果开发企业擅自涨价，那么，即使开发商承诺收付款项不用多付，那么，首付以外款项有可能会因为价格的调整而变化。因此，由于楼市调控处于调控常态化的市场阶段，个案楼盘的房价由于推盘策略会动态调整，不一定一直处于上涨的通道，如果开发商在购房者首付一成之后降价，那么，购房者的首付一成或首付款项是否相对变多了呢？这些也都是值得我们思考的问题。
第二、开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，防止开发商“跑路”。
第三、开发商“垫首付”不是做亏本买卖，“垫首付”的那部分资金对于开发企业来讲，也是一个有投资回报的金融服务产品。因此，购房者要合理评估“垫首付”的成本与市场（房价）变化情况，到底划算不划算还是自己定，利弊都是自己承担。
第四、对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”相关问题，由于购房者总是处于弱势地位，购房者须保留开发商的“垫首付”相关广告及文件，并仔细推敲其中是否有陷阱，合理判断购房成本及投资风险。如果一旦出现问题，也可以拿这些文件到司法部门维护自己的权益。
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