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业内称放松楼市限购是大概率事件 难阻楼市下滑

经济导报   2014-04-04 08:39

[摘要] 中指研究院发布2014年3月中国房地产百城价格指数报告显示,当月全国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11002元,同比上涨10.04%,涨幅较2月缩小0.75个百分点,为连续第3个月缩小。其中,杭州、宁波、长春等城市供大于求的情况颇为明显。

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楼市松绑恐为杯水车薪限贷门槛难消

楼市“风雨交加”之时,限购令等调控政策的松绑,被开发商寄予厚望。

1日,中指研究院发布2014年3月中国房地产百城价格指数报告显示,当月100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米11002元,同比上涨10.04%,涨幅较2月缩小0.75个百分点,为连续第3个月缩小。其中,杭州、宁波、长春等城市供大于求的情况颇为明显。

在此背景下,一些地方的楼市限购政策出现松动迹象。经济导报记者了解到,继温州传出上报松绑限购的方案后,长沙、杭州等多个城市也在酝酿和讨论松绑限购的可能性。

对此,接受导报记者采访的多名业内人士表示,虽然放松限购政策已成大概率事件,但这对部分地市已呈下滑趋势的楼市来说,只是杯水车薪。“预计能增加10%至15%的购买力,但意义并不大。”山东中原地产投资顾问总监薄夫利认为,关键还要看后续房贷等资金流入渠道能否放宽。

对于济南来说,虽然目前房地产供求比例较为合理,但同样也面临写字楼等项目供应量趋大等问题。今后房地产宏观调控政策会如何演变,济南楼市又将如何发展,也牵动着省城诸多购房者的心。

喘息机会?

“虽然济南住宅市场还算平稳增长,但确实有周边三线城市住房近一年内价格未涨的情况。”2日晚,一家本土房地产企业的项目部总经理高杰告诉导报记者,无论是从经营成本还是销售压力看,今年的楼市确实不容乐观。

对习惯了“阳春三月”的房地产行业而言,2014年的开局颇为艰难。数据显示,一季度,住房成交规模明显低于2013年同期水平,部分城市甚至出现多个项目同时降价促销的局面。房地产开发投资热度也有所降温,新开工规模出现较大滑坡,土地市场热度明显回落。

“我们的观点是,行业整体要面临变局,项目操作难度增大,对周期、资金的要求越来越高,部分中小开发商会被迫出局。”高杰说,为此其所在公司多次开会强调,要加快项目操作流程,多渠道融资,“为保障资金链,我们和一些垫资能力强的建筑商进行合作,甚至放弃了部分项目利润空间。”

面对严峻形势,坐不住的不仅是开发商,还有地方政府。

据报道,长沙、杭州等地相继召开的房企沟通会均由当地政府相关部门组织,地方实力房企参加。沟通会上,有关部门向房企透露,一系列促进楼市稳定发展的政策正在酝酿,其中包括限购的松绑以及二套房贷款门槛的降低等。

“松绑应该是开发商和地方政府共同的诉求。”高杰表示,房地产开发不仅可以给地方政府带来丰厚的土地财政收入,还可以带动钢铁、水泥、装饰等诸多行业发展,然而自房产限购政策实施以来,投资房产客户大幅流失,给地方经济增长带来不小压力,“放开限购,对房企和地方经济来说,都意味着将得到喘息的机会。”

“一方面,国内经济增长乏力,房地产有必要采取措施‘稳增长’。另一方面,房地产业占据着庞大的资金流,一旦房价下滑,带来的负面影响较大。比如温州房价下跌后,许多抵押房产用来融资的民企不得不增加抵押物,部分企业甚至因此资金链断裂。”3日,北京师范大学经济学院房地产研究中心教授张文清对导报记者表示,“在这种背景下,松绑限购政策,稳定房价,就显示出合理的一面。”

信贷放松难度大

采访中多名业内人士表示,仅靠松绑限购政策很难挽救低迷的楼市,更多还要看信贷等限制政策是否能够放开,而实现这一点的难度显然较大。

薄夫利对导报记者表示,按照估算,放开限购预计能增加10%至15%的购买力,但拯救市场的意义并不大,“毕竟能够用全款买房的占极少数,多数还是通过银行贷款渠道获得购房资金。”目前二套房首付60%、三套以上房贷不放行的门槛,让投资群体占比大降,刚性需求成为左右市场的主流,所以即便部分地方政府放开限购,市场也很难快速回暖。

值得关注的是,今年前3个月楼市趋冷,与银行贷款渠道收紧有密切关系。“最长的客户等了快3个月银行才放款。”2日,21世纪不动产济南政和世纪店置业顾问侯月芹对导报记者表示,今年年初房地产贷款一改过去的年初宽松之势,延续了自去年下半年以来的“钱紧”状况,影响了购房者积极性。

导报记者从房地产服务商处了解到,截至2月底,22个城市的69家银行分支机构中,仅2家还有优惠利率,近四成银行的首套房贷利率上升幅度达5%至15%不等,个别上浮20%。半数银行的首套利率基本维持基准利率水平。

“我们也很期待房贷门槛下降,甚至是利率下浮。”高杰说,二套房贷60%的首付限制了大批购房者,“有些收入较高但储蓄不多的年轻夫妇,有改善住房条件的需求,按说应该算是优质客户,但都被挡在了贷款门外。”

不过,目前放开贷款限制的可能性并不高。“一是贷款首付比例、利率等条件都要通过总行审批,需要有统筹安排;二是在目前楼市不甚景气的条件下,房贷要承受房价下跌风险,此时放松贷款条件,对银行风险管控无益。”一家国有银行山东分行的信贷经理张健对导报记者说。

“可能地方性商业银行会对某个地区、某几个楼盘推出优惠,但要进一步扩大范围,难度较大。毕竟楼市去投资化的大方向不会改变。”张文清说。

楼市分化会更明显

若限购放开、限贷不松,今后3个季度楼市如何演变,同样引人关注。

“成交量在短期内应该会有较大幅度的释放,但这只能消化部分库存,最终还要看各地的库存量和供需比。”在张文清看来,如库存超10万套的杭州,就很难通过放开限购政策来改变楼市下跌趋势。

值得关注的是,在多名业内人士看来,考虑到实际效用,并非所有实行限购的城市都会急切地放开政策。相关统计数据显示,2013年济南库存290万平方米,按照2013年月均消化66万平方米计算,库存消化仅需要4.4个月,远小于杭州的13个月。“这意味着市场还是健康的,刚性需求就可以支撑市场供给,放不放开限购,影响不大。”张文清表示。

易居中国执行总裁、克而瑞信息集团董事长丁祖昱也分析称,济南目前仍以刚需大军为购房主力,纯投资型的物业占比较小;另外,济南楼市所处的经济环境也与杭州等城市截然不同,出现房价大幅下跌的概率较小。

即便放开限购,楼市分化走势仍会是今年主旋律。其中,一线城市供不应求局面短期内难以缓解,房价仍会稳中有升;二线城市将显著分化,南京、成都、武汉等市场供求比较均衡的城市,项目去化将维持既有节奏,降价可能性不大;而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等,降价风波不断,市场观望情绪累积,成交量也将回落,房价预计下滑。“但房价即便下滑,幅度也不会很大。”张文清预计。(应受访者要求,文中“高杰”系化名)

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