[摘要] 近日，北京、广州等地都有大体量地块入市交易，在住宅市场总体成交不振的背景下，土地市场热度犹存。尤其是一线城市的优质地块，依然是房企争抢的焦点。
近日，北京、广州等地都有大体量地块入市交易，在住宅市场总体成交不振的背景下，土地市场的热度犹存。尤其是一线城市的优质地块，依然是房企争抢的焦点。
中原地产研究部实时统计数据显示，截至日前，北上广深等一线城市年内土地出让金创历史纪录。四大城市合计土地出让金高达2261.7亿元，相当于2013年全年的43%。平均楼面价也创下8632元/平方米的历史纪录。
值得注意的是，房企对于一线城市的居住类用地竞的争最为激烈，平均地价已经突破1.1万元，与2013年同期的6760元相比上涨了64.1%。中原方面分析指出，这是有史以来首次突破万元大关。
4月24日，北京土地储备中心集中推出5宗经营性用地。其中，大兴黄村占2宗，北京经济技术开发区有3宗，总起始价逾50亿元，共吸引20家房企到场参与竞拍。最终，恒大以41.6亿元斩获大兴黄村0201地块，万科首开联合体以7.63亿元竞得黄村-0801商业金融用地，而经开股份以32.34亿元连拿北京经济开发区东区3宗地，当天土地出让金收入81.57亿元。
至此，4月北京土地市场上经营性用地的出让金收入为249.94亿元。而大兴区成为北京土地供应的大户，也是房企关注的焦点区域。综合来看，北京今年前4月卖地收入已经超过1000亿元。
在此之前，广州方面刚刚成功出让被誉为“巨无霸”的天河区住宅用地油制气厂地块，该宗宅地因地块占地面积较大、总价较高及出让条件苛刻，最终以61 .5亿元成交，溢价1.41%，折合楼面地价10141元/平方米，同时成为天河宅地的总价地王。
广州经纬行研究中心分析指出：“该宗地块是在交通、生活配套几乎为零，需要自行负责原地块地面、地下设施、原建筑拆除、公建配套的建设等条件下出让，可以看出市中心土地的稀缺性日趋明显。同时，也为周边有待出让的旧改地块埋下了拉升地价的影响作用，还进一步推高了周边的一二手楼价。”
中原地产首席分析师张大伟分析认为，当前的房企拿地一线城市。统计数据显示，今年前3月，10家标杆房企在一线、二线、三四线城市的购地金额占比分别为62%、5%和33%。和去年下半年的占比相比较，一线城市购地金额的占比增加了24个百分点，二线城市占比下滑了28个百分点，三四线城市占比微增4个百分点。
“由此可见，标杆房企对一线城市的后市仍持续看好，而近期诸如杭州、常州、成都等城市降价风潮的出现，致使开发商在二线城市购地更为谨慎。”张大伟分析认为，整体而言，房企对北京等一线城市土地依然处于渴求状态。“相比较三四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前的需求总量依然巨大”。
张大伟认为，未来一二线城市拿地竞争将更加的剧烈“房企扎堆一二线城市，在推高地价的同时，也在明显酝酿风险。但相比三四线已经可以看到的风险，一二线市场的风险要低很多”。
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中国土地勘测规划院就《2014年一季度城市地价监测成果》举行新闻发布会，报告显示，2014年季度，主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅在连续7个季度扩大后首次出现收窄，较前一季度下降了0.17个百分点。
国土资源部中国土地勘测规划院地价所所长赵松表示，2014年第二季度，我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨；城市间分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。
地价涨幅近两年来首次收窄
2014年季度，主要监测城市综合地价环比增速为1.89%，涨幅自2012年二季度以来首次收窄。
赵松分析说，国际经济呈现弱复苏态势，国内宏观经济受季节性因素和结构性调整共同影响，增速放缓，社会融资规模显著回落，经济下行压力有所加大。受宏观经济景气程度和分类调控等因素的影响，地价环比涨幅收窄，上涨动力有所削弱。
分用途看，商服、住宅地价环比增幅收窄，而工业地价增速继续低位上扬。
具体来看，一季度商服地价环比增长率较前一季度放缓0.56个百分点，为1.73%；住宅地价环比增长率高于商服地价，为2.11%，增速较前一季度回落0.53个百分点；工业地价环比增速为1.71%，较前一季度增加了0.39个百分点。
赵松表示，重点监测城市地价整体走势与类似，各项指标高于平均水平。
从地区来看，东部地区综合地价环比、同比增长率较高；西部地区增幅收窄；中部地区环比回落，同比明显上升。
土地市场降温还可以从另一个侧面得到印证。国土资源部昨日发布信息，截至2014年3月31日，一季度上报成交异常交易地块90宗，较2013年第四季度减少了94宗；平均溢价率为104%，环比、同比分别下降了19个和16个百分点。平均竞价轮次为84次，环比上涨17%，同比上涨25%。
“总体看来，一季度各地成交的异常地块平均竞价轮次有所上升，显示购地需求和竞争强度依然较高，但成交异常交易地块数量及平均溢价率呈现下降趋势，市场成交相对理性。”赵松说道。
住宅地价涨幅回落
在整体地价中，于一季度出现涨幅回落的住宅用地价格受关注程度更高。
国土部报告显示，一季度，住宅地价环比上涨的城市个数88个，较前一季度减少5个，其中，涨幅收窄的城市34个；涨幅超过3%的城市由前一季度的17个减至一季度的14个；环比下降的城市增至9个。此外，53个城市的涨幅稳定在正负1%的平稳区间范围内。
同比来看，住宅地价上涨的城市个数由前一季度的99个减至一季度的96个；涨幅超过7%的城市由前一季度的39个增至一季度的44个，其中23个城市涨幅超过10%，比前一季度减少1个；同比下降的城市增至7个。
住宅地价涨幅回落与土地供应结构调整相关，中原地产研究部统计数据显示：截至4月14日，北京2013年以来住宅类土地成交达到了100宗，合计出让的土地建筑面积高达1832.78万平方米——仅15个月时间出让的住宅类土地成交就远超之前2年成交。
国土部副部长胡存智在“两会”期间就向《每日经济新闻》记者表示，在一、二线房地产比较热的城市，今年将增加土地供应，以利于市场稳定和降温房地产。
与此同时，开发商的拿地热情也略有缓和。中原地产研究部统计数据显示：16家房企在2014年一季度拿地总额为1165.24亿元，比2013年一季度的903亿元上涨了29%，但比2013年四季度的1855亿元则有所下滑。
地价料将趋稳
展望二季度，赵松表示，今后一段时期，宏观经济下行压力依然较大，经济发展结构性矛盾和风险因素依然存在。在政府继续执行积极的财政政策和稳健的货币政策下，二季度我国商业、住宅地价上涨态势或将进一步趋稳，工业地价将持续温和上涨。
她还认为，二季度城市间地价分化态势更为明显，部分城市地价或将止涨回落。
数据显示，一线城市旺盛的市场需求使市场长期处于供不应求的状态，土地消化周期也明显低于其他，如上海、广州等虽然当前消化周期保持在1年左右，但在过去很长一段时间里土地供应长期稀缺。
同时，部分二、三线城市土地去化周期过长，如宁波为6.1年，杭州3.31年，天津3.24年；三线城市鄂尔多斯7.85年，温州3.22年，盐城4.02年。
丁祖昱分析称，一、二线城市仍是众多房企角逐的战场，尤其是一线城市；二线城市之间差别较大，企业在市场存量大的城市拿地更加谨慎，市场存量比较安全的二线城市竞争仍将会比较激烈。
链家地产市场研究部张旭认为，虽然今年整体的土地供应量和成交量较大，但由于大多数居住类地块都需要竞配自住型商品房和保障性住房，利润空间受到较大挤压，这也使得开发商在土地市场的拿地热情受到影响。(记者胡健)
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