[摘要] 美国的彼得森研究所近日发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。
美国的彼得森研究所近日发布研报称，纵使房价下跌50%，中国商业银行仍能像21世纪前十年那样持续相对常态化运营。
近年来中国房地产受到世界经济研究机构的广泛关注。尤其在中国各地房价下行、房地产行业进入转折期后，为了探求我国因银行坏账大增、信贷违约加剧进而引爆金融风险的可能性，各大国际机构都在紧密跟踪我国的房地产业。在国际国内都担心、惧怕我国房价大幅度下挫进而导致经济、金融风险的时候，美国两大智库之一的彼得森研究所却得出上述结论，根据何在呢？
彼得森研究所的个根据是交行那份结论为纵使房价下跌30%，其对银行业不良贷款率甚至不会产生太大影响的研究报告。交行报告说，纵使房价下跌40%至50%，不良贷款率也将仅增长3.8至5.6个百分点。第二个依据，是目前中国商业银行不良贷款率为1%。所以纵使房价下跌50%，不良贷款率不过将达到6.6%。
那么，假如房价真下跌50%，那对中国银行业影响到底有多大？会否爆发银行业的全面危机呢？回答这个疑问，需要用数据来作具体分析。
央行实时数据显示，3月末，房产开发贷款余额3.78万亿元。地产开发贷款余额1.12万亿。个人购房贷款余额10.29万亿。保障性住房开发贷款余额7783亿元。四项合计，截至目前房地产贷款总额为15.97万亿。截至3月末人民币各项贷款余额74.91 万亿，房地产贷款占比为21.3%。也就是说，理论上说，若房地产贷款“全军覆没”，仅能影响银行全部贷款资产的两成而已。
再仔细分析房地产贷款结构，其影响应该很有限。在15.97万亿元的房地产贷款中，个人购房贷款余额10.29万亿元，占房地产贷款总额比例64.4%，占各项贷款总额比例13.7%。这些贷款中首套房的首付比例为30%、第二套以上住房首付款比例为60%。也就是说，当房价下跌超过30%时就会开始侵蚀首套房贷款本金；当房价下跌60%时，就会侵蚀第二套以上住房贷款的本金。而作为首套的自住型住房对房价涨跌并不敏感，就是说购房者从购房那天起归还贷款就没有考虑房价的涨跌，即：房价涨跌不会影响自住户归还贷款。
第二套以上住房购置是改善型、投资投机性的，对价格涨跌变动极为敏感，一旦价格跌破首付款比例，银行贷款本息就将遭遇风险。但是，第二套以上住房首付款比例为60%，只要跌破60%，银行贷款本息就将受到威胁。这就是说房价下跌50%对个人购房的10.29万亿元贷款影响没有想象的血本无归那样大。这一点与美国有很大不同。美国次贷危机爆发的原因之一，就是许多住房抵押贷款是零首付。在那种情况下，只有房价上涨才能保证银行贷款安全；只要房价下跌，贷款风险立马显露。
无疑，房价若下跌50%，对于3.78万亿房产开发贷款和1.12万亿地产开发贷款共计4.9万亿元贷款，将带来较大风险。不过，这两项贷款占全部人民币贷款余额74.91万亿比例仅6.5%，即使全部形成不良贷款，也仅增加不良贷款率6.5%。如果60%形成不良贷款即3万亿，增加不良率为3.9%。这么看来，交行和彼得森研究所研究结论是可靠的。
其实，房价较大幅度下跌对银行贷款造成的威胁，不在统计范围内的房地产数据而在涉房贷款上，即利用房产、地产、房地产作为抵押品的贷款。这包括两大部分：企业贷款和地方融资平台贷款。威胁的是17.8万亿地方融资平台贷款。这部分贷款大多是利用土地抵押的。目前，房价下跌效应已传递到了土地市场，近期“地王”销声匿迹就是例证。房价一旦暴跌必将使得地价大幅度下降，进而使得地方政府土地出让金大幅度缩水，最终威胁到17.8万亿元中13万亿元的银行贷款。对此，政府和商业银行不能不高度警惕。
综上所述，我国房地产贷款中个人购房贷款占64.4%，而个人购房贷款首付款比例很高、贷款比例较低，这就决定了房价下跌对银行贷款质量的影响是有限的。因此，目前不应惧怕房价走低。各地房价若能彻底回归理性，能促进中国经济结构调整转型，消除经济金融运行中的泡沫风险隐患，从根本上说对中国经济和民生都有利。
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延伸阅读：
春节之后，杭州楼市率先降价，一时间，楼市崩盘论甚嚣尘上。
最近，房价下跌已经不是新闻了。杭州、无锡、上海等地房地产市场掀起了一轮促销潮。4月上旬，北京的二手房价格下跌了3.8%。而本周，成都楼市降价的消息，让西部城市卷入降价行列。
2014年一季度，房价看空的气氛似乎愈演愈烈，楼市真的会就此出现拐点吗？面对楼市风向的变化，西安楼市的现状是什么？未来西安楼市发展的趋势又是什么？
楼市“崩盘论”只为博眼球
即使现在房地产市场遭遇到销售下滑的态势，但业内人士认为，崩盘论仅仅只是媒体为了博取眼球而进行的夸大炒作。
知名地产评论人士半球说，目前来看，国内楼市不会出现崩盘现象。“原因主要为，目前二三线城市的房屋销售的确出现下滑，需要说明的是开发商的降价仅是一种促销行为，与所谓的崩盘相差太大。虽然温州、鄂尔多斯等城市房价在大幅下滑，但这并不具有普遍性。”半球说。
李宇兵分析，目前来看，不仅西安不会出现楼市崩盘，从来说也不会出现这种现象。网上所谓的崩盘论只是一种炒作，目的是为了博人们的眼球。
国家统计局4月18日公布的3月份70个大中城市住宅销售价格统计数据显示，新建商品住宅环比价格下降的城市有4个，持平的10个，上涨的56个。同比仅一个城市下降。对此，业内人士多表示，楼市基本还是以涨为主。
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞表示，对个人而言，是否买房需要量力而行。
对于此次“崩溃论”的重点城市温州的房价下降，央视评论员史炜则认为，去年70个城市中，房价下降最显著的是温州。实际上，温州房价当年的上涨是因为大量热钱的进入。这两年，由于温州很多企业开始外迁，当流动性人口和企业迁出时，房价一定会下降。
西安仅有个别开发商降价
不少城市的楼市陷入了降价的氛围，西安也不例外，记者了解到，现在有楼盘开始降价，但所占比例不大。
“根据我们公司近期的市场监控来看，有个别楼盘开始降价，主要集中在西安的东南区域。主要原因是，东南区域原来开发商的定价较高，可该区域的市场并不太成熟，实际销售状况达不到开发商的预期。目前该区域降价具有代表性的楼盘是一家知名的大品牌楼盘。”美城机构总经理汪魏说。
汪魏同时表示，从城南和高新区来看，这些区域发展极为成熟，几乎没有降价空间。而城东和城西由于本身价位并不高，因此降价空间不大。从城北来看，也有极个别开发商进行降价，但幅度和力度并不大。
陕西广福置业销售公司总经理李燕军直言：“我们水岸东方的项目在春节后的确推出了一些优惠措施，但仅是个别楼盘促销降价。”
专家：自住型市民尽早买入为宜
未来西安房价将如何运行？中指研究院4月1日发布的数据显示，今年3月西安房价为7456元/平方米，环比上涨0.76%，同比涨10.04%。无论是环比还是同比价格都在上涨，尤其是同比涨幅超过了10%。
对于这样的数据，陕西省房地产研究会会长王圣学认为比较准确，目前来看西安房价基本上维持在7000元以上。即使调整，幅度也不会很大。总体来看，在调控政策不变的情况下，未来西安房屋均价将持续稳定在7000多元的水平。
“2011年西安房屋限购政策出台后，西安房价的涨幅就明显趋缓。这也是有些人感觉这几年西安房价没有出现上涨的原因所在。对于自住型市民来说，建议不要观望，还是尽早买入为宜。”李宇兵建议。
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