[摘要] “没有开发贷项目可以继续做，没有个人房贷开发商就只有等死。”近日，某房企高层对《第一财经日报》说。
面对持续下滑的市场销售，央行[5月12日关于个人房贷的“窗口指导”，让房企看到了一线曙光。
“没有开发贷项目可以继续做，没有个人房贷开发商就只有等死。”近日，某房企高层对《财经日报》说。
据估算，银行贷款在房地产行业资金构成中，占50%左右。而个人房贷又是重中之重，央行统计数据显示，去年末和今年一季度末，个人房贷在全部房地产贷款中占比都高达近70%。
业内人士认为，个人房贷供给直接影响房企现金流，通过增加信贷投放可以稳定市场信心，同时避免刺激投资冲动。在监管层已发出“号召”的情况下，银行房贷审批提速将是大概率事件，但增加信贷投放则言之尚早。
房企现金流命脉
某股份制银行信贷部门高层告诉《财经日报》，来自银行体系的各类资金，在房企资金构成中的占比时曾经达到80%左右，而自有资金、募资等只占20%；近年来随着信托、私募等市场兴起，银行资金占比有所下降，但仍达到50%左右。
按照央行的分类，房地产贷款分为地产开发贷、房产开发贷、个人购房贷款三类。上述股份制银行人士称，各企业情况不同，且缺乏权威数据，个贷在房企资金中具体比例很难测算，但占比肯定高于开发贷。
“房企预收账款和营业收入产生的现金流，有相当部分来自个贷。”正略钧策副总裁薛迥文说，这部分资金正是房企最为重要的资金来源。
央行贷款投向报告显示，截至去年底，银行业金融机构人民币房地产贷款余额为14.61万亿元，同比增长19.1%。其中，房产、地产开发贷余额共计4.59万亿元，占比约三成，而个贷余额则为9.8万亿元，占比约七成。到了今年3月末，房地产贷款余额进一步增长到15.42万亿元，其中开发贷余额共计4.9万亿元，个贷余额10.29万亿元，后者仍占房贷总量68%。
而由于销售不景气，房企资金状况已经不容乐观。上海某网站房地产研究院发布的一份报告显示，同去年全年相比，今年一季度开发商国内贷款、利用外资、自筹资金和其他资金的同比增速分别下降12.7个、66.7个、11.7个和30.8个百分点。
在此情况下，个人房贷已成为房企现金流的命脉。央行数据显示，去年四季度和今年一季度，银行业金融机构个人购房贷款环比分别增加了3300亿元、4900亿元，同比增长21%、20.1%，但增速环比也分别下降0.1、0.9个百分点。
央行的逻辑与银行的顾虑
“开发商敢说不要开发贷，但不敢说不要个贷。”某房企高层对《财经日报》说，个贷关乎销售回款，对现金流产生直接影响，因此比开发贷更为重要。
上述股份制银行人士则称，开发贷和房贷同样重要，但开发贷是消耗资金，个贷则产生现金流，在项目后期重要性要大于开发贷，甚至是决定房企死存亡的命脉，增加个人房贷供给，可以改善房企现金流。
房贷还涉及资金来源渠道问题。某股份制银行地产金融部高层对《财经日报》说，开发贷融资渠道较多，即使不能从银行贷款，开发商也有其他融资渠道，而个人房贷则只有银行这个通道。央行此次之所以未提及开发贷，可能也与此有关。“买房子的人拿到了房贷，开发商才能卖房子，才有资金还前面的贷款，否则资金链就要出问题。”
而在一名浙江房企人士看来，监管层也希望通过刺激销售来稳定市场，但不愿直接干预。同时，放松开发贷意味着鼓励投资，而在房地产市场泡沫膨胀的情况下，这不是监管层愿意看到的结果。
不同于以往，央行此次虽然向银行提出了要求，却未明确房贷投放的具体指标，而这也为政策执行留下了悬念。
“银行是独立的市场主体，有自由选择权，怎么去考核、风险谁来承担，都没有具体措施，估计象征意义要大于实际效果。”薛迥文分析，这为银行执行政策提供了弹性空间。
上述股份制银行人士也对《财经日报》说：“监管层既然有要求，银行肯定会响应，但响应到什么程度很难判断，估计动作不会太大。”他称，在历史上，就曾有过监管层号召但银行消极行动的先例。
上述业内人士均认为，银行的顾虑主要来自两方面，一是个人房贷利润相对较低，若降低利息，会影响银行利润；二是目前资金紧张，若不放松信贷规模管控，银行不可能拿出更多资金投向房贷。
“换句话说，如果收入不能覆盖成本，或者利润空间很小，银行肯定不愿干。”上述股份制银行人士说。
此外，正在加剧的房地产市场风险，也增加了银行顾虑。“2008年市场也出现了风险，但4万亿出来之后，房价嗖的一下就上去了，这次一些中小开发商真的挺不住了，大家都要做好过冬的准备。”上述股份制银行人士说。
电商团购报名：中国铁建·原香漫谷5512元/㎡起，独享交1万抵5万电商优惠，高层65-135㎡多种户型。
国基逸境在案场优惠基础上另享（1）一室交3000元抵3%；（2）两室交4000元抵3%；（3）三室交5000元抵3%；（4）四室交5000元抵3%房款优惠。
紫金奥玲花园高层、小高层所有在售房源：在案场优惠基础上另享2个点优惠。
延伸阅读：
电商团购报名：中国铁建·原香漫谷5512元/㎡起，独享交1万抵5万电商优惠，高层65-135㎡多种户型。
国基逸境在案场优惠基础上另享（1）一室交3000元抵3%；（2）两室交4000元抵3%；（3）三室交5000元抵3%；（4）四室交5000元抵3%房款优惠。
紫金奥玲花园高层、小高层所有在售房源：在案场优惠基础上另享2个点优惠。
延伸阅读：
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
2014年5月12日，人民银行刘士余副行长主持召开住房金融服务专题座谈会，研究落实差别化住房信贷政策、改进住房金融服务有关工作。工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行等15家商业银行负责同志参加了会议。
会议充分肯定近年来商业银行认真贯彻落实国务院关于房地产市场调控的决策部署、严格执行差别化住房信贷政策取得的积极成效，并对进一步改善住房金融服务工作提出以下要求：
一是合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求。
二是科学合理定价，综合考虑财务可持续、风险管理等因素，合理确定首套房贷款利率水平。
三是提高服务效率，及时审批和发放符合条件的个人住房贷款。
四是有效防范信贷风险，严格执行个人住房贷款各项管理规定，加强对住房贷款风险的监测分析。
五是建立信息沟通机制，对社会关注的热点问题，及时给予回应。