[摘要] 2014年上半年对于房地产来说，可谓一波三折。今年全国楼市颠覆了 “金三银四红五月”的传统，徐州楼市也没能幸免。五一小长假成交量并未带给人预期的惊喜。徐州楼市降价情绪蔓延，房产商打出各种促销拳。当刚需族遭遇观望潮，降价潮下徐州楼市如何突围？
2014年上半年对于房地产来说，可谓一波三折。今年楼市颠覆了 “金三银四红五月”的传统，徐州楼市也没能幸免。五一小长假成交量并未带给人预期的惊喜。徐州楼市降价情绪蔓延，房产商打出各种促销拳。当刚需族遭遇观望潮，降价潮下徐州楼市如何突围？
4月70个大中城市房价数据显示，26城市新房价格止涨，地方"松绑"预期加强。受到一些城市楼盘降价潮、政府出手救市等因素的影响，徐州购房者观望情绪加重。部分潜在刚需族与投资客，徘徊在降价与自身需要之间，买房意愿退缩。从5月10日、11日与5月24、25日房展会来看，徐州置业者对于各种营销花样并不买账，对于置业者来说，真金白银的折扣优惠才是的营销。
而另一方面，徐州楼市刚需旺盛，真正生活所需而买房的人不会因价格波动而延迟置业。在调查中，39.56%的网友表示计划在1年内置业，而2013年同期仅有14.39%。此外，24.21%网友表示计划2-3年内置业，13.31%表示计划5年内置业。从中可以看出，虽然今年以来本地住宅的成交量萎缩，但潜在需求依然旺盛，大部分市民仍有意购置房产。
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徐州楼市置业群族分化 刚需仍旧是主力
市场出现新的产品，是因为置业者的需求分化。徐州市中心区、高铁商务区都已经出现平层别墅，新城区某实力港企楼盘也即将推出平层别墅；徐州人逐渐接受、喜爱非毛坯房，于是，国华天玺、万科城、碧桂园、玺悦龙城纷纷推出非毛坯房... ...
徐州单价过万楼盘已非凤毛麟角，科技住宅也不在少数，湖景房、生态住宅都为改善型置业者带来新选择。坐拥云龙山、云龙湖、云龙公园的龙庭润园、云龙观邸为注重生活品质的高端置业族群提供了新选择。别墅云集的南湖新城板块不少高端住宅售罄。
高端楼盘颇受欢迎，并不意味着刚需群体失去主导地位。根据徐州房天下调查显示，购房主要目的是“首套刚需房”的网友占比62%，“改善性住房”的网友占比28%，以“投资”和“其他”为主要目的的分别占比6%和4%。可见徐州房地产市场上刚性需求仍是主导。
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涨跌牵动神经 “伪刚需族”与投资客观望抬头
尽管买家中大多数确实是以居住为前提、手头没房的年轻人，以及购买二套房的改善性需求，但是，购房者中仍存在这样一类群体——“伪刚需族”，他们买房决心不够坚定，担心房价上涨，带着凑热闹心态看房、选房。另一部分人群属于投资或投机性需求，他们一般手头有些闲钱，在楼市走俏情况下，会考虑购买二套房，甚至多套房。房地产市场降价潮起时，这部分人的购房意愿受到影响。
2008年次债危机，一线城市北上广深房价平均暴跌超过30%，稍偏的地区跌幅超过5成，成交量几乎萎缩了80%。有部分人受买涨不买跌心态影响，对当时的低房价犹豫不决，迟迟不愿意出手。到2009年以后，房价，这部分人后悔错失买房良机。当年的这种现象，或许会给现在的楼市带来一定启示。
真正的刚需永远都是有限的，在楼市刚需化明显的现状下，房企竞争日趋激烈。在楼市遇冷的大背景下，开发商打出各种价格优惠战，吸引购房者置业，保持成交均价不下跌。对房企而言，修炼好“内功”，提高楼盘质量，才是维持楼市稳定，促使价格稳中回升的“法宝”。
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