[摘要] 5月12日，央行约见商业银行提出优先保证首套房贷等相关意见。
5月12日，央行约见商业银行提出优先保证首套房贷等相关意见。
将近一个月过去了。记者调查发现，很多商业银行执行央行意见并不坚决，除了审批速度和放款速度上有所加快外，房贷利率并没有实质性下调，首套房贷利率普遍仍比基准利率上浮了5%—10%。
与此同时，南京购房人的观望情绪进一步加剧；开发商销售压力增大，降价跑量的多了；二手房市场也是一片惨淡。
银行：首套房贷利率普遍上浮5%—10%
记者采访中获悉，目前华夏银行、中国农业银行首套房贷款利率上浮5%；南京银行、浦发银行、光大银行首套房贷款利率上浮10%。目前只有交行和邮储表示“优质客户可以执行基准利率”。
一名银行工作人员说，现在各家银行政策都差不多，首套房利率一般都是上浮5%—10%，但也要看资金面，资金宽松时上浮少，资金紧张时浮动就多。同时银行也会选择优质贷款客户，个人信用、收入等因素也会影响下款时间和利率上浮空间。一些商业银行也表示，对于合作密切的房企，银行能帮信誉好的客户争取基准利率。
知名在线搜索平台“融360”统计显示，5月首套房利率依然继续收紧，九成银行首套房贷利率升至基准利率或上浮10%；二套房利率更是加速调高至基准利率的1.4倍左右。不过多家银行审批和放款速度有所加快，从年初至少需要2个月、动辄要等半年，缩减到现在基本在1个多月可以下款。其中首套房贷款最快2—3天就能审批通过。
开发商：销售压力增大，降价跑量楼盘增多
“虽然房贷放款速度快了，但利率依然比较高，再加上限购等楼市调控措施并没有放松，很多购房者的观望情绪越来越浓，销售压力明显大多了。”江宁一家楼盘的开发商说，央行“挺贷”近一个月来，并没有给楼市带来实质性的利好。
相关统计也显示，南京商品住宅的交易量呈现出继续下滑态势。以刚刚过去的端午节为例，全市3天只认购200套左右，比去年同期下降了70%以上，这也是近4年来认购量的一次。
楼市行情不景气，开发商也坐不住了。为了跑量冲业绩，南京很多楼盘选择了优惠促销或直接降价。继此前多家楼盘争相推出“1万抵5万”、“送车库抵用券”等促销优惠后，近日多家楼盘干脆真刀真枪地直接降价促销。其中，仙林有家楼盘每平方米降了1000多元；江宁有家楼盘则每平方米下降了3000元。
二手房：贷款仍艰难，部分房主主动降价
和新房市场差不多，二手房“贷款难”的现象依然严重。与年初相比，南京房屋个人贷款没有放松的迹象，排队等贷款的现象普遍存在。而且，二手房贷款限制较多，除了要考察申请人的信用条件和收入外，对二手房源的房龄、面积等都有要求。
交通银行的一名工作人员介绍，二手房贷在市区要求面积大于70平方米、郊区面积要大于80平方米，房龄要小于20年。兴业银行信贷部一名工作人员说，他们要求二手房住房面积大于50平方米，房龄加贷款年限小于70年。
“央行挺贷对二手房目前也没啥积极影响，二手房贷放款普遍仍要等两三个月，且大部分都上调了利率。”南京我爱我家市场营销部经理胡涓涓介绍，买二手房的人观望情绪也明显更浓了。部分房主主动调低了报价，议价空间也变大了，去年能砍下来的价格幅度一般都在总房款的2%以下，现在幅度达到了2.6%左右。
分析：担忧楼市风险，银行不敢力挺房贷
在记者采访过程中，不少银行人士均不愿提及房贷额度。某商业银行信贷部负责人透露，目前各家银行房贷规模不大，央行“挺贷”意见出台之后，在房贷资源分配上会有所侧重，但受制于资金面，上半年房贷额度紧张的局面不会改变，下半年也要看楼市发展和资金面情况。
5月27日，央行行长周小川表示，中国经济正面临近年来少有的错综复杂局面，仍将继续维持稳健的货币政策。很多业内人士分析，官方此种表态意味着短期降准无望。对于银行而言，受互联网各种宝的影响，银行存款压力很大，由于银行向实体经济投放资金还取决于负债能力以及吸收存款的能力，贷款偏紧的现象以及6.55%的基准利率未来会持续较长的一段时间。
多家商业银行人士表示，监管层既然已有号召，银行必须要响应，但在房地产市场风险暴露的背景下，银行响应程度估计非常有限，而且银行作为市场主体，也有自由选择的空间。
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从去年底至今，有过买房办按揭贷款经历的人，很可能有这样的困惑：个人征信记录良好，也有稳定的收入和税单，且工资流水清晰，可是银行房贷却很难申请下来；好不容易申请到，首套房贷利率都上浮了 5%-10%，想想几年前朋友购房贷款能打八九折，心里很不是滋味。
这样的情况看来并不少见，以至于央行在近期的住房金融服务专题座谈会上对银行下要求：控制个人房贷的“压单”，接单、审批后就要尽快放款。
个人房贷为啥又贵又难贷？上网搜索，发现几乎所有论点都将银行行为全盘归咎于“房价将下跌”。这一逻辑本身没错，可是未免简单化。在银行“放房贷”这一看似简单的业务背后隐藏着一把把小算盘：一个房贷，对于银行来讲，有三套逻辑。
对于央行苦口婆心将个人住房贷款解读为“有经济增长稳定功能”，并要求优先确保住房消费贷款的资源配置，银行将作何反应？当前各银行的额度情况又有哪些复杂性？换句话说，你的房贷接下去能宽松起来吗？
银行对于房贷的三种逻辑
零售贷款
（按贷种分类）
资金定价逻辑
“拍卖”额度 总行放出额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度“等米下炊”个人申请房贷获贷的先决条件是这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给你
排队“等贷”当客户经理告诉你“排队等一等”时，在你前头“插队”的情况可能时有发生，同样因为“价高者得”
中长期贷款
（按头寸期限分类）
流动性管理逻辑
额度分配 在贷款期限上，每个银行都有长期、中长期、短期贷款间的额度分配及平衡“集中度”管理 资产要分散在几个篮子里，“就像你不会把所有钱都拿去投一个公司的股票，或都拿去投黄金一样”
尴尬现实 零售贷款中长期资产的盘子已趋于饱和，长期资产中流向房地产的集中度也过高
房地产类贷款
（按投向分类）
风险控制逻辑
贬值 在银行的话语体系里，房价下跌直接意味着“抵押物贬值”
不良率 房价不涨甚至下跌，可能导致贷款不良率上升
拍卖损耗 坏账产生的房产拍卖往往流标，流标后再拍就要打八折卖
算盘“拍卖”贷款
抢额度成本转嫁客户 “等贷”时也可能被插队
在银行的经营逻辑里，个人房贷究竟算个啥？其实，从部类划分看，房贷的头上有三顶“帽子”：在贷种上，房贷是个金业务，属于“零售贷款”；在头寸期限上，房贷是“（中）长期贷款”；在投向分类上，个人房贷亦属于“房地产类贷款”。
你去一个支行申请个人房贷，获贷的先决条件是它“有米下炊”，即这个支行和其分行本身要有相应的零售贷款额度给你。为什么有些银行会“压贷”？问题就出在了额度上。
它的额度从哪里来？“说白了就像‘拍卖’一样，总行每年放出零售条线的额度大盘子，各个分行出价，出价高的得到更多额度。”一名城商行计财业务人士这样表述。其中“价格决定论”显而易见。这名计财业务人士由此认为，“像上海这样的大城市的分行就比较吃亏”，因为这些地方的金融业市场化程度高，使得贷款的定价更透明以至价格偏低，而定价上不去也就影响了分行向总行“抢”额度资源的能力。
顺着这一资金定价逻辑，有3个银行不愿告诉你的秘密，你在贷款时必须心里有数。
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