楼市走向不明朗专家&quot;斗嘴&quot;争论 网友能信谁

针对2014年以来国内主要城市房地产成交低迷、降价潮蔓延，到近期光耀地产等中小房企传出破产，再度引起业内外唱衰楼市。5月18日，华远地产董事长任志强发布一篇题为《楼市》的博文，驳斥拐点论，暗示当前是买房的好时机，且“机不可失”。

任志强指出，今年房地产的投资、销售、价格增幅都会与去年相比大大下降，但总体应是稳定的，或仍是略有增长的。他认为，支撑房地产发展的基本要素并未根本改变，包括一是中国经济仍将保持7%-8%左右较高的GDP增长；二是城镇化率仍处于高增长期；三是人口结构中家庭分裂加速；四是消费结构的变化，吃的比重下降，住的比重上升并加速。

今年以来，房地产供需之间的博弈出现了明显的变化。不仅杭州等地市场开始降价，连一向涨价最猛烈的北京市场，也是市场预判先出现转向，继而促使购房者观望，房企让利跑量的心理渐占上风，整体市场成交价格全面停涨，供需格局已经悄然生变。

据CRIC研究机构数据，今年前四个月一线城市新房成交量下跌37.1%。北京新房成交量下跌最严重，成交量几乎腰斩。而来自中原地产的数据显示，截至18日，北京年内累计成交二手房34021套，同比下降58.3%。但一些业内人士和经济学家坚信，政府将确保房地产市场不会突然急转直下，拖累银行系统和国民经济。任志强显然也持这种观点。他说，政府比开发商更关注于房地产对经济增长、财政税收、土地收入、建筑业就业、上下游产业联动的影响。

地方政府的动作也证实了这一点。北京中原地产的相关统计，目前传闻救市的城市已经超过10个，其中明确落地的政策达6个，普遍救市的房地产政策已经开始松动，而救市的办法包括：放松户籍资格审查、限购范围、限价政策、公积金政策，以及提供购房落户及优惠等刺激性手段等等。

任志强也警示同行称，“去年底、今年初我都向开发商发出过风险警告：别以为今年还会像去年一样保持高增长。房地产开发是个要有长期稳定预期的产业，不是短期可以调整战略的，但可以及时调整战术，否则就不要进入这个行业”。

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“我对住宅市场不看好。我认为中国的房地产就是泰坦尼克号，马上就要撞到前面的冰山。撞到之后，不但是房地产行业的风险，更大的是金融行业的风险。”5月23日，在清华经管学院的中国企业家论坛上，SOHO中国有限公司董事长、联合创始人潘石屹如是表示。

潘石屹难以回避关于房价的提问，“我对于中国的房价不看好。尽管最近，房地产开发商、学者，用各种经济理论进行分析，尤其是任志强为代表。我认为是瞎掰的。做市场的人，不要太相信这些。”他说。

该怎么办？带着头脑，去市场上看一看。这才是真实的。潘石屹说，市场比理论更加复杂。我宁可相信自己眼睛所看到的，自己所想到的，实际上我更多相信统计的数据。当然，这些数据不是来自国家统计局的。

之所以看跌房价，潘石屹分析到，原因有三。一是，不动产统一登记条例出台后，会增加市场上的供应量。房价就会下跌。“要搞不动产登记，傻瓜都知道，变成人民币会比较隐蔽一些。宁肯换成英镑、美元、也不能换成房子。”

二是，房产税政策的推出。潘石屹说，现在北京，就我所知，拥有房子20套以上的人是有的。拥有100套房子的人也是有的。而且这些房子都没有租出去。“如果出台房产税政策，就导致持有成本增加。就会促使这些人，将手中的房子变成市场的供应量。供应量大的话，房价就会下跌的。”

三是，三中全会决定中提到，允许农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价。潘石屹举例到，北京CBD是4平方公里，但是北京的农村建设用地有1006平方公里，相当于250多个CBD。所以土地的供应量是非常大的。

除此以外，潘石屹也直言，如果房地产市场出现问题，最薄弱的环节还不是银行贷款。承担金融风险的是金融产品。

“信托、第三方理财、委托存款，利率都很高，质量都很差，而且开发商愿意用这样高的利率去贷款。实际上，(他们的)资金链也是很紧的。当房价下跌20-30%，这些问题就全部的暴露出来了。”潘石屹说。

与之相应的是，今年年初，SOHO中国出售上海的两处房产。回笼资金52.3亿元。再加上此前李嘉诚“套现撤资”的传言，这引起市场紧张。

潘石屹坦言，这引起政府官员的不满。就只有不断去道歉，说这都是外面的谣传。我们看好中国，看好中国的未来，看好中国经济的发展。不过，就最后一句话没有说，不看好中国的房地产。

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政府的刺激经济，已经无数次被市场打了耳光，这次本来只提“微刺激”，动用的只是财政手段，以及给中小企业减税。但是，由于中国经济这条病猫实在接近死亡状态，不得已搞起来强刺激。与财政刺激不同的是，这次刺激使用了再贷款和定向降准两个手段，再次进行强刺激，有用吗？回答是否定的。

什么是再贷款呢？我们都知道中国政府的债务堆积如山，发行债券如果卖给其他国家那是不可能的，因为人民币在国际上毫无信用无人会买，再说这么多年穷的叮当响的中国政府在债务堆积如山的情况下，天天在国际上充有钱人，去卖债券给其他国家本身就是一个笑话，所以，卖国债融资行不通。我们知道中国的货币泡沫信贷泡沫是历史上其他任何国家都从未出现过的超级大泡沫，银行贷款的最后一条防线存贷比都被中国央行拆除，有多少存款就贷出多少钱成为公开，中小银行为解燃眉之急，更是使用多种信贷工具疯狂放贷，早已无钱可贷。再贷款的重新出笼，完全可以认为，在中国经济大幅衰退下，政府已经穷尽一切力量也只能搞钱投资。末日疯狂又在上演。

再贷款，就是无钱可贷的情况下，由央行印钞投放给指定的银行。据银行间市场传闻，央行近期给国开行发放了3000亿元再贷款，或用于推进棚户的改造。有消息称，4月2日国务院常务会议明确国开行推进棚户改造，央行即对国开行发放了再贷款，规模为3000亿元，并不是传闻中的5000亿。而传闻称，国开行在4月已获央行再贷款1000亿元，5月初获得500亿元，5月20日再获得500亿元。尽管这条消息，央行并未证实，却并非空穴来风。

再说说定向降准，目前的定向降准只是以支持三农的名义实际上是用于拯救频临破产的大量的农商行，这种手段既不是支持三农也无力拯救农商行，只是维稳一段时间而已。所有以后只要是定向降准对市场都是毫无作用的，维稳也只是一段时间而已。这些钱投得越多，中国经济的危机就越大。

中国的投资已经毫无拉动经济增长的能力，只能扩大负债和加剧危机的发生。高铁，正在往戈壁滩挺进，这是多么可笑的事，那里有多少人来人往？需要什么高铁呢？棚户区的改造无非是多建一些无人住的房子，这种GDP有何用处？在美元贬值周期，中国的投资是可以拉动经济增长的，但是，从2014年美元开始进入周期，中国已经不知道过剩了多少的投资产能，仅仅只要消化这些产能，就够中国人民干上20年。这种现象，在上世纪的八十年的拉美，九十年代的亚洲都曾经发生过，完全不新鲜，中国只是重复泡沫的破灭而已。

中国房地产和中国经济一个德行，已经完全陷入恶性循环，只有一条路，那就是不断的探底，房价将会不以人的意志为转移一直跌破2008年的低点，中国的经济将回归理性。没有人民的富裕，就不可能有国家强大，这是真理。

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经济学家谢国忠一直是中国房地产行业最坚定的看空者，从大摩的经济学家到独立经济学家，他对楼市的看法几乎没有改变过，以至于之前这地产界的黄金十年里谢国忠几乎成为了反向指标的代名词。不少人都说，“要是听了谢国忠的话，就怎么怎么着了……”

经济学家不一定是一个成功的预测者。我的看法，谢国忠更多的是在说房地产应该怎么样，而没有意识到房地产实际怎么样。如果他的意思一直是中国的房地产业不应该这样一路泡沫走到现在，那么他说的可一点也没有错。

还在10年前的2004年时，谢国忠已是房地产的唱空者，而当时的中国央行也开始对过热的房地产业有了担心，以至于发文强调防止钢铁、水泥、电解铝三个行业的过热，其实针对的就是房地产，房地产调控也可以说是开始于那个时候。

实际情况呢，房地产调控调了十年，房价几乎只涨不跌，谢国忠唱空唱了十年，也只落得个反向指标的名头。但是，大家不要嘲笑央行和谢国忠，他们的调控和唱空，目的都是不希望看到一个泡沫被炒上去，然后又崩盘下来，对经济造成致命的冲击。

这是一种大局观，而正是因为有了这样的大局观，当市场力量真的发挥威力让房地产行业出现拐点之势的时候，央行和谢国忠又会有怎么样的姿态呢？

没错，央行不希望房价暴跌，否则就不会有刘士余副行长的那个座谈会，让商业银行放开首套房的信贷。而谢国忠也在这个时候对房价的走势出人预料地给出了一种更加温和的预期。

谢国忠的预测当然又不一定准确了，但是他的预期是希望房价能跌一下反弹一下地向下走，下跌得平稳而有序，这样房地产行业才不会崩盘，中国经济才不会出大问题。从这个角度来看，谢国忠还真是有一颗经济学家的良心。

谢国忠的这番预测是在接受记者采访时说的：“此轮房价下跌远未结束，数年内房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊，这将对购房刚需者有利，且不会对经济体造成毁灭性打击。”

“房地产市场将一轮一轮缓慢下行，直至2017年触底。”原因何在？“每一轮房价下跌都会吸引、满足一些被抑制的购房需求。需要买房但没有足够资金实力的购房者，会在房价下滑至其可承受范围内后购房。一段时间的平稳或反弹后，当这一收入群体的需求逐渐被消化，又将会出现新一轮房价下滑，以吸引那些经济实力更差的购房者。”

所以，“房价将在阶段性下跌和反弹间徘徊”，“房价2012年下跌，2013年出现明显反弹，2014年将是又一轮下跌，之后又会有一轮反弹，但反弹幅度将远小于2013年。其后还会有一轮下跌，市场将最终在2017年或2018年触底。”

这次谢国忠没有说房价会暴跌个百分之几十，反而给出了一个如此平缓的下跌走势预测，甚至还认为中国具有应对房市泡沫收缩的良好条件，“全球经济重回温和增长，国内劳动力市场供小于求，提高经济体的运行效率存在巨大空间，这些因素将帮助中国经济在泡沫收缩期保持稳定。”

如果房地产泡沫早晚是要破灭的，那么早破不如晚破，如果现在就要破，一下子暴跌到位不如一个台阶一个台阶地下。不过我觉得，谢国忠胆的预测，还是给房价见底提出了一个时间点，“市场也许会在2017年或2018年触底。”谢国忠预测了无数个顶，但是今天却给出了一个底。

房价要跌，一跌就要跌3年？这个3年的时间让我想到了另外一个数据，中国经济过剩行业去产能需要多少时间？可能也是3年。这个数据不是预测出来的，而是来自一份调查，“化解产能过剩任重道远，七成企业认为需3年以上时间。”

根据国研中心对3545家企业的一项调查显示，67.7%的企业认为，要消化目前的过剩产能，需要“3年以上”的时间，其中认为需要“5年及以上”的企业占到22.7%。中国社科院工经所所长黄群慧表示，我们前些年也曾经发生过好几次产能过剩的问题，后来得以逐步化解，但这一次的产能过剩挑战是空前的。

为什么挑战这么大？黄认为，是中国工业化进入后期阶段，潜在经济增长率有所下降，依靠快速经济增长来化解产能过剩的可能性已经很小。国研中心的张立群则认为，是市场由过去普遍的供不应求转变为供大于求，而且要素成本条件也发生了改变，工资水平、土地价格、污染排放收费标准等都在明显提高。

谢国忠预测房价至少要跌3年，去产能也有超过半数的企业认为要耗上3年以上。如果这两项真的就3年，那中国经济的转型好像还真不需要太长时间了。3年说起来不短，其实对照着房价调控的困难，产能过剩的现状，还有整体结构转型的大目标来说，3年还真不算太长。

果真3年见效，按照谢国忠的说法：“房地产泡沫的收缩终将摧毁投机者，这是中国新经济诞生的临盆之痛，它必须发生的。”按照张立群的说法，中国经济将不再单纯追求GDP的速度，“随着过剩产能的化解，产业结构的优化，中国经济增长的稳定性、单位GDP的含金量都会明显得到提高。”

3年，是不是太乐观了啊？

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个别杭州楼盘的“马年降”让楼市“崩盘论”再次甚嚣尘上。虽然多位房企大佬都对市场表示出担忧，但万达董事长王健林认为“崩盘论”绝不可信，他还预判未来楼市走势将会“平稳健康发展”。

王健林在无锡接受中新网房产频道采访时表示，总体来看，2014年的楼市肯定不如2013年火，但“拐点说”和“崩盘论”绝不成立。“说中国房地产崩盘只有两种可能性，一个是这个人真的可能别有用心；第二就是智慧不够。”用王健林的话说，“如果谁信中国房地产崩盘，那脑袋就有问题了。”

“看空中国房地产，说中国房地产崩盘，这个论调已经出现十年以上了，结果也没有崩盘。”在王健林看来，楼市可能局部过剩，但“一两个城市出问题，或者十几个城市出问题并不代表国家的房地产崩盘。”

他列出了三个理由来反驳“崩盘论”。，去年国家公布的城市化是53%，而实际数字可能不到40%，城市化率还早。第二，十八届三中全会以及刚刚结束的新型城市化工作会议，都把城镇化作为经济发展的主要支柱和今后推动中国经济发展的主要动力，楼市不可能在这个时候出现“崩盘”。第三，在去年流动性适度偏紧的情况下出现交易量的萎缩非常正常，如果今年二三季度流动性适度宽松就会得到解决。

王健林同样不赞同市场上关于“拐点”和“假摔”的观点。

他认为，无论是“拐点”还是阶段性的“假摔”都需要一个较长时间的数据来进行判断。“假如从1月份到6月份，或者今年全年，整个房地产市场的交易量和价格都持续下降，到年底我们才可以判断‘拐点’到来。”

根据国家统计局24日发布的1月份70个大中城市住宅销售价格统计数据，虽然房价涨势出现趋缓信号，但新建商品住宅和二手住宅价格环比上涨的城市个数仍然分别达到62个和48个。“所以目前来看‘拐点说’并不成立。”王健林说。

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在一份“研讨会纪要”沸沸扬扬地传了数周之后，当事人万科执行副总裁毛大庆现身央视，就房地产市场问题进行了解答。

日前，万科方面提供了其核心内容，毛大庆认为，在“下半场”中，开发企业将按照城市化和城镇化的趋势，找到新的空间。

毛大庆称，决定未来房地产市场走势的，将有土地管理政策、住房管理政策、金融税收政策和城市规划理念等宏观政策，还包括经济形势，以及多种影响国计民生的因素，城市化进程中，不同区域城市功能的低位调整，也会对开发企业带来深刻的变化和影响。

但行业发展空间仍旧很大，中国的城市化远未结束，中国经济转型、不动产精细化才刚开始，为“下半场”的选手提供了充分的发挥空间。

房地产业在地方甚至全中国经济中起到哪些作用？

面对这样的问题，毛大庆并没有按照“支柱”的套路回答，而是说起了城市配套和新型城镇化。

“过去我们是为普通人盖房子，现在是要盖有人用的房子。新型城镇化不仅仅是GDP的提升或者地理意义上的城镇化，而是人的城镇化。”毛大庆说，开发商要在推进人的城镇化过程中，创造一个更为舒适的生活环境。

对此，传统房地产企业不是要远离熟悉领域，而是要深入挖掘，创造新型城镇化开发运营模式。

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“中国房地产泡沫非常严重，楼市拐点已经到来。”中国农业银行首席经济学家向松祚[微博]在“2014中国金融论坛”如是说。

宏观经济学专家樊纲也认为，目前房地产市场到了一个调整阶段，房地产泡沫将逐步破裂，且将持续一段时间，尽管不会崩盘，但是房价不可能跟之前似的一直往上涨，部分城市房价今年还将出现回落。

美QE退出加速房地产调整

“美联储最迟会在今年10月份完全退出购债，明年一季度，我相信美联储会开始缓慢的加息”，向松祚说。他进一步分析，美联储的加息会加快中国资产市场的调整。虽然不能说美联储QE完全退出，资产泡沫的快速破灭，但是房地产的快速的调整一定是重要的影响之一。

新城地产欧阳捷也表示，由于美联储可能加快退出QE，导致美国长期利率出现上涨，加上最近两个月人民币贬值力度超出市场预期，变相提高了海外资金成本，加大了海外融资的难度。即使部分中小型上市房企强行“闯关”，也需要支付较以往更高的融资成本。

据中国经济网记者了解，今年以来，海外融资确实面临收紧迹象。中原地产统计数据显示，今年1~4月份(截至4月27日)，内地房企单月海外融资总额分别为86.16亿美元、51.75亿美元、33.48亿美元、14.74亿美元，呈现逐月递减趋势，4月份融资总额更有可能低于去年12月份20.3亿美元的低点。此外，备受上市房企追捧的海外债券市场，也出现超过一个月的“空窗期”。

中原地产市场总监张大伟认为，在人民币贬值压力加大且楼市调整愈发明显的情况下，年内海外融资成本回落可能性不大，内地房企今年实现海外融资总额有可能低于去年，加上内地信贷力度进一步收紧，内地银行压缩房贷份额，资金压力的加大将降低房企拿地的欲望，土地市场有可能出现降温。

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“我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。”

经济增长和就业不是线性关系

财经：我们注意到李克强总理在他的政府工作报告中提到“民之所望和施政所向”。您觉得在经过了中国改革开放30多年之后，现在的民之所望是什么？

吴敬琏：因为我们现在面临着一些相当严重的经济和社会问题，我想老百姓的基本愿望就是能够克服这些严重的经济和社会矛盾。大概是两个方面的问题：

一方面是所谓经济发展模式的问题，靠投资拉动、大量耗费资源来实现增长的这样一种经济发展模式不能持续。它造成了许多的问题，而且现在变得越来越严重。从最微观的来说就是资源的浪费和环境的破坏，现在已经到了不能容忍的程度，我通常说人类生存最基本的条件受到了破坏，空气、水、土地现在的情况都很严重。那么进而再说到更复杂的问题就很多了，一直到宏观的问题。宏观的问题是因为大量的靠投资来拉动增长，它一定就会造成货币的超发，就会造成通货膨胀压力的提高。

另一方面是体制上的问题。体制上的问题使得老百姓的一些最基本的追求——比如亲民、官员的廉洁，这些都做不到。

财经：那么当中最核心的矛盾是什么？

吴敬琏：最核心的矛盾还是体制问题，经济体制、社会认知体制。体制上有缺陷，所以就会造成腐败的绵延，造成经济发展模式的转型转不过来，转了十几年了，而问题积累得越来越多。

财经：那么施政所向呢？

吴敬琏：施政所向就是首先要找出问题出在哪里，然后找出怎么解决这个问题的办法。然后用政府的力量和大众一块儿来解决这些问题。

财经：作为经济学家，您对政府的施政所向具体怎么看？比如说经济快速发展，一些高能耗、高污染的项目给落后地区创造了大量的就业机会，但这里面也有问题。如何去解决高速发展和付出的代价的矛盾？

吴敬琏：我不得不说在这里有一个普遍的误解，认为经济增长和就业及老百姓的收入是线性相关的。就是说一定的增长速度就必须付出这个代价，只有有了这么快的增长速度才能够有这么多就业，才能够使得老百姓的收入有这么高的增长。其实这之间的关系不是这样简单的，经济增长是必要的，问题是看你怎么增长，你靠什么办法增长，这就是所谓增长方式问题，就是经济发展方式问题。

最近的一个例子，你就可以看到去年和今年增速下降了好几个百分点，这一年半的时间就业的情况怎样？就业的情况比前两年要好得多。这就是说，这两者的关系不是线性的关系，不是说有多少增长就有多少就业。

“九五”计划决定了要转变经济增长方式，“十五”计划做得很不好。在我那本书《中国经济增长模式的抉择》里面就讲到了当时讨论问题出在了哪里，叫体制性障碍。体制性障碍主要的就是指政府有太多配置资源的权力，政府把GDP的增长看成政绩的主要标志。这是问题所在。那么怎么办？转变方式。转变方式的核心是提高效率，提高效率有些什么办法？当时讲了四个途径：一是实现农村剩余劳动力的城市市民化；二是制造业要强调向价值链的高端延伸，就是要着重在研发、设计、售后服务等方面，就是说要发展制造业内部的服务成分；三要发展服务业，发展独立的服务业，特别是生产性服务业；四是用信息化改造整个国民经济。

为什么这两年的就业情况跟经济增长的情况是两个方向？最主要的一个原因就是服务业的发展终于超过了制造业，大概是从前年开始。去年我们在国民经济中的第三产业比重就超过了第二产业，这是历史上次。所以虽然增速掉了几个百分点，但就业没有掉。

但是我们现在还有问题，因为产业结构有问题，反倒是大学毕业生的就业情况很不好。原因是高附加值、高技术含量的产业比重仍然太低。我们当然需要进一步改进，但是一定要打破那种想法，说是一定要保持8%或者10%的增长速度才能保证就业，并不是这样的。

关于国企改革

财经：我们注意到当前的改革再次把国有企业改革列为改革的重中之重。我们也看到以前说要管好企业，现在则要管好企业的资本。这样的一个改变，您觉得背后深层的原因是什么？

吴敬琏：这可能是三中全会吸收产业界和经济学界的讨论后在国有企业问题上最重要的一个突破。这是一个方向性的转变，过去政府直接管企业，政府官员就变成了企业的经理人。这是不正常的，这是搞不好的。因此这是一个非常重要的变化，现在的问题就看怎么落实了。

财经：谈到国企改革，您怎么看去年上海推出的国有企业改革20条？

吴敬琏：上海特别重要，上海是一个国有企业比重特别大的城市。它的改革对是有影响的。我所知道的是上海以前把家化卖了去充实社保基金，我对这个事情给予很高的评价。我认为现在为了防止出现系统性危机，这件事要抓紧做。因为十八届三中全会里面讲了要拨付国有资本去充实社保基金，我们社保基金的缺口是相当大的。但现在还没有看到动作。这个决定不但是有关国有经济的改革，而且是一个防止资产负债表里负债率太高、防止出现系统性危机的有效办法。

“人既是天使又是魔鬼”

财经：我们都知道民以食为天，但还有一句话叫病从口入。大家对食品安全问题，现在已经到了一个谈虎色变的状态。很多父母亲在为孩子选择食品时相当头疼。您怎么看待食品安全？

吴敬琏：这是一个非常复杂的问题。它需要有一个系统的解决，因为食品安全问题难在信息不对称，就是每一个消费者很难知道这个食品到底是安全的，还是不安全的。每一个消费者要消费成千上万种产品，他没有这个可能性去了解每一个产品的制造过程、含量等。所以应该有整个系统来保证它的安全。

那么首先就是要解决信息不对称的问题，要使得信息的弱势方能掌握信息。每一个食品上面都要标明它的成分，它有哪些规定的对于健康会有影响的成分。政府一方面运用机构去检查是不是如实披露，另一方面要有一些社会机构包括法律的体系、消费者协会，消费者协会帮助相对弱势方研究各种食品，法律体系能够对违反规定没有正确披露的起诉。

但是现在的问题是，我们在形式上很早就开始建立了，比如说消费者协会。但一开始好像就有问题，因为消费者协会往往是工业部门建立的，信息强势方掌握着这个协会。

加上我们还有一些更大的体制性问题，就是企业往往属于当地政府，于是它就有了保护。往往发生了食品的品质问题后，当地的执法机关是保护当地企业的。所以就需要把这个问题理清以后系统性地解决。比如三中全会就针对这一类问题，把县级法院的人财物升到了省一级去管，这就是防止司法地方化的一种做法。

另外，我们的体制、老的观念好像阻碍了我们这方面能够做得更好。老的体制我刚才已经说了，比如企业都跟当地政府有太过密切的关系，使得它不能秉公执法。

财经：改革开放30多年，大家的生活发生了这么大的改变，为什么对物欲对金钱的追求反而是愈演愈烈了？

吴敬琏：这个背后有一个假设，好像这一切是因为人的私欲所造成的。这个假设好像有一点危险，它会导致一些很不现实的结论或者是很悲观的结论。

一种结论就会是想办法消灭利己心，但这个肯定是劳而无功的。绝大部分人都存在利己心，所以我还是赞成经济学祖师爷亚当·斯密的办法，就是说人既是天使又是魔鬼，你先假定所有人都是利己的，然后你建立一个制度，就是看不见的手。看不见的手使得每个人要追求自己的利益，就必须为社会服务。另外还有一面就是要提升人的道德情操，发扬人的同情心、利他之心。这样两手来做。

“没弄懂限购解决什么问题”

财经：我们刚才谈了食，接着要谈住，您曾经有一个观点说现在房价居高不下是由于货币的超发。您认为货币超发产生的根由是什么？

吴敬琏：货币超发最根本的原因在我看来就是增长模式。用投资来拉动增长，为了保证增长速度达到一定程度。而你自己的实际潜在增长率，就是你现在这种技术水平可以达到的，往往是要超过。超过怎么办，就来发钞票积压这种资源。就因为你寅吃卯粮，超过实际掌握资源的数量，要去用它来支撑增长。所以就会货币超发。

改革开放以后加了一个新的因素，因为这种用投资来拉动增长的模式，它一定会造成一种情况，就是产能过剩和消费需求不足。那么对付这个问题在不改变投资拉动增长方式的情况下，我们学了日本的办法，就是出口导向，把我们富裕的一部分产品卖到外国去。

这在一段时期内起了很好的效果。但再过十年或者更长一点时间以后，所有这些国家都出现了一个问题，就是外汇太多。外汇多了以后就造成一种压力：本国货币要。这样对于原来的经济结构就造成了冲击，出口企业出口地区都反对。那么政府往往就响应这种要求，中央银行入市干预去收购外汇，来把本国货币压住。于是国家外汇储备就增加很多。比如说近四万亿美元外汇储备，它不是天上掉下来的，它是央行用它发的货币去买来的。央行货币在我们经济学上叫做高能货币。央行发一块钱造成的购买力不是一块钱而是几块钱。所以近四万亿美元的外汇储备是中央银行发行了几十万亿元的货币买的，这几十万亿元货币经过银行存款变贷款、贷款变存款的作用，就形成了将近一百万亿元的购买力。这就是为什么我说我们的货币超发了。

货币超发后，特别在东亚地区，保值的方法大家首先想到的就是房子。我们的股市又崩掉了，于是就更加集中到房地产市场上。从根本上说，要让房价落下来，就要把货币控制到适当程度。但因为我们的经济在相当程度上是靠货币支撑的，紧缩不能太快。紧缩太快以后泡沫一下就会破，泡沫破了这个灾难太大。

但是它造成的现实问题必须解决，就是人没房子住。这个问题必须马上解决。所以我认为政府应该采取很多发展中国家采取的方式，像廉租房。一是想办法提供一些较低价或者是低价出租的房子；另外一种办法就是给低收入者以住房补贴。

财经：政府工作报告也谈到要分类调控楼市，所以老百姓觉得可能又是限购。您怎么看这个分类调控？

吴敬琏：我不大懂为什么要调控，不知道为什么要调控。

财经：您觉得还是应该用市场这只看不见的手？

吴敬琏：那是一只看不见的手，货币发行量要尽量下去。另外一个就是政府提供准公共品。因为这是政府的一个基本职责。这是你的基本职责，政府要出手解决这个问题。至于说已经搞了很多年的限购是解决什么问题，我一直没弄懂。

财经：如果不限购，那手中持有大量货币的人可能就把这个楼市当做一个投资品或者是投机品了，就会越炒越高。是不是有这方面的压力？

吴敬琏：那么问题在这儿，政府必须考虑发票子的时候是对老百姓保证了你这个票子不贬值的。这是一个信用货币，就是你信任我这个票子是不贬值的。但我又不许你买这个，不许你买那个，这行吗？发票子的时候你是承诺人家这个票子可以买东西的。

财经：我身边的一些人听说我要采访吴老，都说问问吴老这个房价会不会出现一个转折点。

吴敬琏：要从根本上解决这个问题，而且平稳地解决这个问题。正如我刚才说的，你不能要求过激。我现在担心的不是它降不下去，我是担心它崩盘。日本当年崩盘以后到现在还没有起来。所以我想宏观当局也不会采取措施主动去把这个泡沫捅破。泡沫这个东西不要形成，形成以后就是要想办法让它慢慢萎缩。

延伸阅读：

6月5日，的住宅开发商万科牵手的中文搜索引擎百度，双方确立建立战略合作伙伴关系。

无独有偶，就在同一天，恒大拥抱阿里巴巴，阿里巴巴向广州恒大足球俱乐部注资12亿，获得50%股权。马云介绍，阿里巴巴是不会做地产的，但是会通过互联网的思想和技术，帮房地产企业进行转型和升级，共同发展。

虽然后一则消息更多被外界解读为阿里巴巴开始玩足球，但地产界人士注意到两个地产公司的跨界合作意味着地产业变化的来临。

“对于地产行业来说，6月5日是一个值得记住的日子。”中原地产市场研究部总监张大伟对21世纪经济报道记者称。他认为，两家大地产商的跨界合作标志着地产大数据时代或者说地产科技时代的到来，对于整个地产行业的震动很大。

万科风向标

作为地产一哥，万科无疑是最有危机感的企业。

在销售大好的2013年，万科总裁郁亮称，房地产行业10年内见发展天花板，万科会一直运营冬天模式，不再指望行业的春天，尤其是夏天的到来。

在市场下行的2014年，郁亮对于行业消极的拐点论、崩盘论、冰山论予以否认。郁亮说，未来10年楼市大势仍趋好，没有理由悲观。

在6月5日万科首届商业合作方大会上，郁亮提出了房地产的“斑马论”，“房地产就是一匹美丽的斑马，是白底黑纹还是黑底白纹，大家观点不一，如果你是乐观的，可能相信斑马是白底，不过，还有一半是黑色的，需要警惕，如果你是悲观的，可能觉得斑马是黑底，但也有一半白条纹。”

在郁亮看来，房地产行业已经度过了最黄金的岁月，开始进入了白银时代的下半场，下半场里，精细化、平台化、金融化将成为新的市场发展逻辑。

而在仍可期待的白银时代下，万科把互联网作为助推万科转型的重要力量。2014年以来，郁亮带领万科高管密集拜访了海尔、小米、阿里巴巴等炙手可热的互联网企业，并在6月5日，首次宣布与百度形成战略合作。

21世纪经济报道记者获悉，万科和百度的此次合作主要围绕万科商用旗下的社区商业、生活广场、购物中心系列业态展开，是基于百度公司的“定位引擎、大数据、营销工具”三类核心技术，发挥LBS、云计算等技术优势。

百度公司副总裁张东晨介绍，合作首先落地在北京昌平区北京金隅万科广场，百度为该广场提供大数据分析和云计算技术，打通线上线下信息，提供行车、车库和商场导航和路线规划等。

“想象一下，你现在想去一个商家，百度会通过大数据存储和分析告诉你这个商家在几层，里面有多少人，你想出去，百度地图也将指引你怎么下去、怎么去停车场，更准确的找到你的车。”张东晨如是介绍。

与此同时，张向东介绍，借助数据挖掘和分析技术，万科不仅可以针对消费者偏好来调整店铺分布、招商策略，也可以分析商场消费人群，掌握人流活动轨迹、消费习惯等，提供个性化定制服务和精准营销。

相比于其他传统行业，地产行业“触网”不算早。此前，一些地产商旗下物管公司推出社区服务APP系统，通过互联网手段实现物业管理的自动化、系统化、信息化服务，集成了包含衣、食、住、行、娱、购、游在内的各领域商户服务资源，构建社区1公里微商圈。

但对于万科而言，大数据服务显然要走得更远。“如今万科30岁，在第四个十年，万科不是简单的盖房子或者盖好房，而是打造更好的平台，通过和科技、商业的结合，不断满足城市居民在居住、餐饮、文化、娱乐等方面的多样化生活需求以及城市商业和公共事业发展需求。”在万科执行副总裁毛大庆看来，万科拥抱互联网是万科进一步适应新型城镇化需求，向“城市配套服务商”转变的需要。

业内人士指出，互联网与传统行业的结合蕴含着巨大的商业机会，百度基于自身的大数据技术优势来改造和升级传统地产项目，这是一个潜力巨大的蓝海市场。

据市场研究公司IDC实时发表的研究报告称，大数据技术和服务市场从现在至2017年的复合年增长率预计将达到27%，增长速度是整个信息和通讯技术市场增长速度的6倍。大数据是智慧城市的智慧核心，随着我国智慧城市建设的不断提速，大数据产业也将迎来发展良机。

地产大数据时代

在张大伟看来，地产和互联网企业或者说与大数据的结合，将颠覆或者影响整个房地产行业。

除了更好的服务社区，同策咨询研究部总监张宏伟也表示，房地产企业通过大数据或者互联网平台，从项目前期的拿地、规划、营销定位、开工建设、采购等各个环节获取更大的价值。

以拿地为例，百度不日前推出的人口迁徙大数据项目——“百度地图春节人口迁徙大数据”（以下简称“百度迁徙”），该项目利用百度后台每天数十亿次LBS（基于地理位置的服务）定位数据进行计算分析，展现春节前后人口大迁徙的轨迹与特征。

“人群迁徙的轨迹和数据对于地产商非常有价值。”张大伟表示，可以通过“人口迁徙图”的大数据应用来进行拿地布局，无疑是现在房企应该关注的重点所在。因为，通过对目标拿地城市的人口迁徙数量预判，以及当地新增供应和存量房的对比、房价收入比、地价房价比、与中心城市房价比等这些会影响土地价格的数据，就可以让房企明晰，该不该在这个城市拿地。

一位熟知万科的业内人士向21世纪经济报道记者透露，万科房山项目就是运用大数据的结果，“万科在房山布局拿地决策前，曾经请移动、联通、电信三大手机运营商，在同一时间点检测北京在网使用人数的数据，来判断北京地区的实际人口规模，以此结合当年北京的新房供应量、北京存量房数量、北京房价均价、购房人群年龄结构等众多数据，进行市场和区域预判，认为北京的购房主力为刚需人群。”

基于大数据调研的充分准备，2009年9月，万科以6443元/平方米拿了起步区1号地，次年的2010年面市时开盘均价为13500元/平方米。

“大数据让万科房山项目成为一场必胜仗。”上述业内人士介绍，无论在二手市场获取土地、三旧改造土地，以及获取保障房用地等方面，都利用了大数据的支撑，且土地数据主要来自于第三方机构。

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