[摘要] 物业是房地产（不动产）的别称，物业税即指房地产税。在不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致。
引言：
物业是房地产（不动产）的别称，物业税征收范围物业税即指房地产税。在物业税征收范围不同国家、地区其名称不尽相同。有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，物业税征收范围有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致：一是房产、土地合一，物业税征收范围适用统一的物业税；二是征税范围既包括城镇，也包括农村；三是按评估价值征税。物业税和所得税、增值税一起被称为国际通行的三大主力物业税征收范围税种。物业税主要为地方税，所得税和增值税是以中央税为主的共享税。物业税可考虑作为地方政府财政收入的主体税种，要由物业税征收范围中央政府统一立法，按生产经营用房和居住用房实行不同的税率，规定税率幅度。地方政府可在统一规定的税率幅度内，确定当地具体适用税率。
我国即将开始征收物业税，那么它的征收对我国的房地产业有什么影响呢？
物业税的定义：
物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产的而提高。物业税开征具体的征收方式可能各国有所不同，但可能性操作法是将现行的房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税，即把买房子前已经交的税，放到买房子后按年缴交收取。基本原则是，科学预测现行房地产税和房地产开发建设环节收费总体规模，使物业税的总体规模与之保持基本相当。
物业税的征收意味着将过去一次性征收的各种税费，在房产保有期内分批交纳。作为一种针对不动产征收的税种，它每年征收的税金会随着不动产市值或租金的变化而变化。随着物业税的征收，一定会对我国房地产带来巨大的变化。
物业税的具体征收办法
目前，我国已经征收的房产税实际上存在着两种征收方式。或者按租金收入的百分之十八征收，或者按房产原价的百分之一点二征收。各地还会根据当地经济发展情况，实行一些税收优惠政策。
如果今后真的要开征物业税，因为租金更能代表房产现有的市场价格，以租金为物业税的税基更合适，也比较合理。而已购房产，则不应该再次被征收物业税。因为现在税制下，这些税费都在购买房产时，以房价的形式交纳了。如果再征，就有重复征税的嫌疑，哪怕是房价、租金上升了。
当然，在财政部、税务总局都没有物业税确切消息的情况下，一切关于物业税具体征收办法都是只是猜测。只有等物业税的具体征收办法确定下来，一切关于其征收会带来的影响才能够比较准确预测。但是考虑到国际惯例和我国的国情和特色，物业税的征收方法有不会太多变化，一般都会遵守国际惯例，只是根据具体国情稍微改变一下。所以，考虑目前国内的局势和国际惯例，我们目前还是可以做出物业税的征收对我国房地产有何影响的基本判断。
物业税对政府的影响
物业税开征以后，在政府财政尤其是地方政府财政中的比重会不断增加。政府为了增加财政收入，在“盯紧”纳税企业的同时，也不会放过不动产税。为了增加财政收入，政府完全有理由千方百计地改善当地环境，不管是硬环境还是软环境。只有各方面的环境变好了，人们才会在这里居住下去。在当地居住的人越多，物业税就越多，个人所得税也会增加，政府财政收入就会相应增加。
以教育为例，当地政府越有钱，改善教育条件的余地就越大。学校好、教学水平高，为了让自己的孩子受到良好教育，人们当然愿意在这里居住。人气上升的一个结果就是，房价上升，富人增加，政府税收增加。
政府手里的钱变得更多，就会继续提高教育质量，用更高的薪水，聘请更好的老师，修建更好的学校，于是就会吸引更多富人过来，引起地价的进一步上升，再导致税收的增长，从而形成一种良性循环。相反，就会形成一种恶性循环。为了避免恶性循环的出现，政府会千方百计改善当地环境。
所以说，物业税的征收，加强了政府的税收收入，为政府进行各方面基础设施投资，建立完善的社会保障体系，以及积极行使政府服务社会的职能提供了更加充足的资金保证，为整个国家，整个社会的良好发展打下了基础。而经济和社会的发展又会反过来促进房地产的发展，提高人民的生活水平，进而形成良性循环。所以，物业税的征收对政府来说是有积极意义的。
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物业税对房地产商的影响
开征物业税对房地产商的影响有以下几点：
１、房地产开发门槛降低，巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域
征收物业税后，开发商为获取开发土地而需预先支付的成本大大降低，这些年所显示出的巨大利润空间由于行业进入壁垒降低必然会使更多资本进入，资金实力将不再是房地产企业竞争的重点，房地产行业的平均利润将大幅度下降。
２、不动产评估行业将大规模发展，相应的评估细则、法规的制定将提上议事日程
根据国际惯例，由于征收物业税需要有关部门定期对使用的土地或房产进行评估。一旦开征物业税，我国的评估业面临巨大的市场需求，提供的就业机会也将呈几何级数扩大。如何规范评估行业的行为，保证评估的科学、公开也是面临的一道难题。
３、避免重复征税，避免出现“政策性负资产”
对于在物业税改革前已经拥有房地产的业主们，他们已经一次性地在购房款中支付了地价和相关税费，如果针对他们也开征物业税，那么属于明显的重复征税，这便与国家的有关法规不相适应。目前提出的主流的解决办法是对新房和旧房采取不同的税率和征税办法。
４、利于市场健康发展
物业税会随着土地或房产市值的变化而变化，可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节，对高档物业的限制也可以自然调节，对于缩小社会贫富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义。
５、租金有望下降，投资性购房更加理性
对物业税的征收最有力的监管体制，可能还是在最终的交易上设置关卡，即不交齐不予过户。这需要建立详细的住房信息系统，同时要求现有的税务管理体制进行新的改革。
６、建筑设计更加注重户型面积的有效使用，楼盘质量竞争加剧
从某种角度看，物业税的征收标准与物业的面积或总价有一定关系。如果采用统一的税率，户型面积区间将压缩在一个功能和价格比较合理的范围内。同时，由于税费的征收，居住成本上升，楼盘的质量也将成为楼盘竞争的热点。
对于房地产商而言，物业税的征收也意味着房地产商的负担将进一步降低，房地产市场也将进一步规范。房地产商投资的负担降低，将有利于房地产商盘活现有资产，积极投资建设。另一方面，银行信贷的压力也将进一步减轻。同时，房地产投资门槛的降低将有利于房地产商将更多的精力放到房地产本身的产品质量竞争上来，加剧竞争。物业税的征收还有利于减少土地交易的灰色成分，进一步规范市场。所以，物业税的征收对房地产商来说是有积极意义的。
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物业税对消费者的影响
依照我国现行的土地审批制度，老百姓在购买房屋时，房价中就包含了几乎全部的税费，而地价和相关税费约占住宅成本的50％。如果改用物业税的形式分期支付地租和税费，现在的房价可望有所下降。经估算，假如以现在的建设成本为100元/平方米计算，把地价和其他费用所占建设成本的比例降到国外的一般水平，房屋建设成本将会降到58元/平方米。从理论上说，在购买新房这一环节上，消费者至少可降低10％－20％的购房成本。对于北京、广州等地价高企的大城市来说，物业税的开征，则大大降低住宅的开发成本，居民置业门槛也大大降低。
当然，新的房地产税收方式也可能会导致购房者在以后按年交纳税费时，有可能会比一次性交纳要承担的多，这种情况会产生一种“平买贵用”的现象。但是国务院发展研究中心专家则表示，将来征收物业税一定会结合购房者的经济承受能力进行设置，这样不仅不会增加居民的负担，还会促使地方政府改变其短期行为，更关心投资环境。
总体来说，物业税的征收确实会降低消费者在初期购买房子的门槛，让消费者能够真正的买得起房。但是物业税的征收其实也只是将本来一次付清的钱款分期交付而已。而且根据已经普遍成熟的分期付款的经验和时间价值的考虑，消费者购房的总支出将超越物业税征收之前的总支出。但是，具体物业税征收之后消费者购房的总支出还有待物业税具体征收方法的确定。不过政府在制定一项政策前必将会充分考虑各种因素，相信物业税的征收不会出现过激现象，政府会充分考虑各方面因素，制定一个合理可行的方案。而且从投资的合理程度来讲，物业税征收后的消费者购买行为将变得更加合理，更适合国内大多数消费者的实际承受能力。
物业税对二手市场的影响
对于物业税的开征，是对政府、发展商和业主普遍有利的消息。如果开征物业税，消费者首次购房成本会下降，但另一方面房价就会分摊到日后税收上，由于“买房不贵、供房贵”，这可能使得一部分消费者宁愿选择物业税相对较低的二手房。而且，目前大量的空置房，在物业税开始征收后，也可望得到一些不愿担负过高供房费用的消费者来消化。
国内房地产市场的二手交易市场一向不活跃，结果导致大量空置房出现，生产力的不到发挥。物业税的征收将产生“买房容易养房难“的现象。这样消费者在投资房地产的时候就会更加理性的考虑自己的投资行为的合理性，减小一部分投机行为。另外对于一些已经够置商品房的消费者，也不得不考虑以后自己在供养房屋方面的支出，便会积极投身二手房交易市场，进而加大我国商品房的流通，减少闲置现象，合理利用资源。
结论
总体来看，由于土地成本占房地产开发成本比重高达20％—40％，开征物业税，房价肯定会下降，但因为考虑到房子的使用成本，购房者消费会变得更加理性，市场的越趋成熟会令发展商的开发行为更加规范化。由于如今政府是一次性征收地价，开征物业税将会使政府的财政收入变得相对稳定，分期固定的财税收入将会让政府在考虑出地数量和规模时，更加具有长远性和计划性。这一切都是积极的因素。
目前不确定的因素便是物业税的具体征收办法。当然，目前所作的种种猜测还都仅仅是猜测而已。不过有一点可以相信，政府会综合考虑各方面因素的相互作用，制定出符合我国国情的具体征收办法。相信此办法对于政府、房地产商、消费者都将是一个合理可行的办法，对于进一步规范我国房地产市场，促进我国房地产经济的发展起到积极的作用。
综上所述，物业税的征收对我国房地产的影响是积极的。
延伸阅读：
记者在采访中了解到物业税征收范围,物业税的开征面临诸多难点。业内人士称,物业税征收范围并非简单的税费改革,而是涉及到土地使用制度、市场调控手段、住宅建设方式物业税征收范围等,牵涉非常复杂的社会利益关系物业税征收范围,背后隐藏了各方利益的博弈。
具体而言,征收物业税面临三大难题。其一,税收成本高。征收物业税前,要摸清每个人的房产情况,前期准备工作量很大,征管难度也很大;其二,我国缺乏有经验的地价师、评估师;其三,开征物业税后,地方政府将失去巨额土地出让金,地方政府或不热衷。在经济形势不尽如人意、财政收入吃紧之际,地方政府再作出这样的利益让步,无疑是艰难的。
北京千万家房产经纪有限公司市场总监常淑娟提出了一系列的问题:物业税的征收范围应该如何界定,是新房与旧房区分对待还是一刀切?自住物业与经营性物业是否区分?普通住宅与非普通住宅是否区别对待?套房与第二套、第三套房是否有区别?征收方式是什么?按什么基数征收?是否随市场价变动?谁来评估?
“之所以拖了那么长的时间,原因还在于物业税是面向个人征收的,前期需要做大量的准备工作。在实施层面,有很多相当复杂的技术问题。”中央财经大学税务学院副院长刘桓举例说,在北京,有大概40%的房子未落实产权问题,这些房子要不要征税呢?产权改革的不到位影响到了物业税的开征。同时,房屋价格也是问题。征税的时候,到底是应该以房屋的原始价值来征收,还是应该以重置价值来征收?
一旦开征物业税,将涉及资产评估,而资产评估师的稀缺又是一个大问题。刘桓说,一共有5亿多城市人口,如果以一家三口来计算的话,就是近2亿套房子,而国内的资产评估师还不足2万人,肯定忙不过来。
常淑娟表示,物业税属于地方税种,是地方政府财政收入的重要部分,如何解决中央财税和地方财税的分配关系是物业税能否顺利出台的关键。
刘桓告诉记者,跟发达国家相比,我国房地产市场发展的起步时间比较晚,积累不够,物业税出台会有比较多的麻烦。“由于中国的土地非私有化,与国外不同,不能完全照搬国外经验。”常淑娟说。（来源：经济参考报）
物业税短期内难开征长期看增加持有房产成本
物业税再次被提上议事日程。国务院25日通过并对外正式公布的《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》透露,包括环境税、物业税在内,都将在今年研究开征。
消息一出,A股地产板块全面下挫,3亿资金出逃。“全景证券分析师系统”的实时监测数据显示,截至昨日10:12,房地产开发经营板块净流出3.14亿元,仅次于煤炭采选板块居第二位。其中,万科A净流出8526.32万元,金融街流出4789.69万元。
接受记者采访的专家指出,在当前国际金融危机的背景下,促进内需、鼓励购房才是主旋律,现在开征物业税肯定会打压房价,时机并不合适。
出台时机:短期内开征可能性不大
“目前开征物业税并非合适时机且条件不成熟。”昨日,财政部财政研究所副所长刘尚希在接受记者采访时表示,在短期内,开征物业税并不会有实质性的推进。
2007年人大就提出要研究开征物业税,2008年也曾传出北京市要率先试点开征物业税的消息。刘尚希表示,征收物业税的说法由来已久,国家就此问题也开了很多次会探讨,但由于目前开征条件不成熟,在此问题上一直没有实质推进。
发改委社会发展研究所所长杨宜勇也告诉本报记者,物业税的征收可能并不像外界想象的那样,很快出台。在他看来,重提物业税,还有一个重要的目的,就是为了测试一下公众的反应。
“目前开征物业税可能还是停留在研究层面,短期内开征可能性不大。”中原证券房地产业分析师魏博表示。
刘尚希认为,现在绝不是推出物业税的好时机,目前政策重点是扩内需,首先要减少居民负担,而物业税的开征显然不利于增加居民的可支配性收入。
不过,在北京中原房地产经纪有限公司总经理李文杰看来,“如果政府需要征收,征收的条件还是具备的。”
但是为什么没有正式开征?他认为,主要涉及到物业税的环节在这种税收交替的时候,可能面临一些概念需要清晰。他解释说,由于目前的收入差距存在,是不是应该对于套免征,大家还有一定争议。
中央财经大学税务学院副院长刘桓预计,物业税开征后,可能先期针对企业征收,中期针对个人购买的豪宅征收,最后才会对个人购买的普通住宅征收。这个过程预计会有三四年。
长期影响:打击投机炒房
虽然很多人士表示,开征物业税增加了持有房产的成本,这对囤积房产进行投机炒房是一个打击,因而该政策对楼市的影响应该属于“利空”。但是,更多的市场人士则看好政府的这一信号。一位业内人士告诉记者,这一消息意味着物业税从“空转”到落实或许仅剩下一步之遥。政府的目的很明确,就是希望能够保持楼市的稳定。
“当前房价虚高已成公认事实,如果长期听之任之,将产生更多隐患,一旦房地产泡沫破裂,造成房价暴跌,付出的代价更高,还不如从一开始就做好制度规范。”中央财经大学税务学院副院长刘桓在接受本报记者采访时表示,开征物业税应从长远考虑,不应过多顾虑对当前经济的短期冲击。
“开征物业税将增加囤房捂盘者的持房成本,最终‘逼迫’炒房者降价出售存量房,平衡市场供需关系。”刘桓表示,除了加重捂盘者税负外,开征物业税将使开发商有更多动力开发中小户型,更利民生。
“由于物业税能够合理分配国家土地财政收入,防止将未来的土地收入一次在现在收讫,这个对于政府的财政收入可持续发展有很大的好处。”李文杰向记者表示,“此外,也可以防止有些人恶意炒卖房产获利,这对长期来说,对抑制房价也是有好处的。”
社会科学院金融研究所研究员易宪容也认为,在房地产炒作较为严重的地方,通过开征物业税,将使房地产炒作者颗粒无收,那么国内房地产的价格一定会回落到真实的市场价格上来,市场泡沫也会自然消退。
政策猜想
如何解决三大难题
物业税征收面临的个困难是,对于已经买了房子的买主,他们是不是还应该交纳?
“开征物业税,必须考虑政策的衔接性。”中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞指出,对于已经买房交纳了70年土地出让金的业主,他们是否需要在70年之后再交纳,或者如何核定他们目前应该交纳的物业税也是需要明确的地方,这中间仍需要深入的研究。
第二个困难是,如何摸清每个人的房产情况。刘尚希强调,物业税征收操作成本很高,比如征收物业税前,要摸清每个人的房产情况,房屋评估机构依照什么来评估才合适。如果按照面积征收,市中心和在郊区的房屋是否会有区别,征收物业税是从套房开始征,还是从第二套房开始征等问题都没有明确说法。
第三个困难则是,会不会因为开征物业税,导致房价成本提高,从而进一步增加公众的负担,如果真是这样,则得不偿失。
南京大学客座教授时寒冰在他的时评中提到,开征物业税等保有环节的税,必须以“相应取消有关收费”作为前提。
业内反应
牵涉利益众多物业税开征至少需要两三年试点
其实,从2007年实施《物权法》开始,关于物业税的各种说法就不时见诸报端。2007年,南京、马鞍山、郑州等一批城市被列为首批物业税试点城市,并进行了物业税“空转”试点,住宅和非住宅按照不同的税率模拟征收。中原地产研究部副经理胡广东表示,此次重申要推进物业税的开征,说明了经过“空转”试点,政府对物业税征收如何操作,已经取得了一些不错的反应,物业税的确离我们越来越近了。
不过,关于物业税何时征、怎么征,以及如何处理好各方面的利益关系等等,目前只能处于猜想阶段。一个普遍的共识是,开征物业税由于牵涉利益众多阻力会很大,当中的核心便是现行的土地出让制度。
有业主担心,在现行土地出让制度不变的情况下,物业税开征肯定会增加他们的负担。因为此前他们已经为土地出让金、土地增值附加费等买了单。如不实现物业税与原有土地税费制度等各种税费体系的衔接,就等于是税上加税。
而对政府来说,目前土地出让金是财政收入的重要来源,如果按照通常对物业税的理解,将土地出让金纳入物业税,即把现行一次性缴纳70年土地出让金改为“分期付款”,那财政短期内的收入将大幅减少。在当前不太乐观的经济形势下,财政收支普遍吃紧,因此广州同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文指出,目前把地价并入物业税的可能性不大,而且征收的比率也不会像美国、香港那么高。
从近年市场流传的版本来看,物业税的方案目前大约有两套思路:一套是将所有关于房地产的税费全部加到一起;另一套思路是把主要几个税种统一到一起。这两个思路被称为“大方案”和“小方案”。有专家指出,如若赵卓文猜测不把地价纳入物业税,即采用“小方案”,那这样的物业税改革意义也就不大了。
鉴于这样的阻力,不少业内人士指出,国家开征物业税,目前应该尚无时间表。赵卓文认为,物业税真正开征至少还需要进行两三年的试点,今年肯定不会推出,而且有可能先从商业物业开征,然后再过渡到住宅物业。
胡广东指出,从长远来看,物业税的开征对打破“土地财政”的依赖、降低空置率以及抑制过度占有资源,促进楼市长期健康发展等有明显作用,但在推进中必须处理好过渡期的各种矛盾,防止出现不安定因素。赵卓文也建议,政府在制定税率和征收对象时必须慎之又慎,并应出台一些减免政策。(记者卢轶)
链接
关于物业税
所谓物业税,又称“财产税”或“地产税”,主要针对土地、房屋等不动产,要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款,税额随房产的而提高。
在美国,拥有房产后每年都必须交不动产税给州政府。各州税率有所不同,幅度在房产价值的1%到2%之间,有的甚至可以达到3%。这意味着你花100万美元买房子,每年就必须支付3万美元的物业税给政府。
其实物业税在国外不少国家早已开始执行,不同国家的征税方式虽不大相同,但税收收入基本都是当地政府财政收入、公共支出的主要来源,并且是遏制房地产投机、合理配置房地产资源的主要手段。
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