[摘要] 走过一路低迷的上半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。面对难见起色的楼市，为了打破当前胶着状态，低价跑量、全民营销、房产降价险……五花八门的新促销手段接连登场，至于效果如何，最终的决定权还是购房者。
走过一路低迷的上半年，中国房地产在2014年迎来新的调整周期。面对难见起色的楼市，为了打破当前胶着状态，低价跑量、全民营销、房产降价险……五花八门的新促销手段接连登场，至于效果如何，最终的决定权还是购房者。
购房者真实感受是楼市一直以来最缺少的内容。在地价、房价齐涨的2013年，开发商、学者总是通过各种理由解释房价、地价上涨的合理性，而很少考虑购房者承受能力、真实感受，随着楼市反转，如何适应新形势，打动购房者，将成为突破楼市胶着的有效方式。
淡市之下，投资型需求退场，留下的是以自住型为主的购房者，买房自住的群体注重价格，也注重产品品质，然而，不少开发商总想把好的产品带给客户，但是却往往忽略了客户需要的出发点。对于品质的追求，不仅仅停留在房企想要什么样的产品，而要更深入到购房者需要什么样的产品。品质提升需有的放矢，才能真正和客群的精神气质行为模式所契合，形成更为有效的作用。
值得一提的是，无论市场潮起潮落，价格仍是决定购房者是否出手的重要指标，“以价换量”策略仍是市场低迷之下保障销售业绩未见打折的关键，“价格舍得调整，也能够放弃一些利润空间，以价换量的方法对业绩的帮助比较大。”今年率先发起价格调整的房企负责人表示，在当前市场形势下，以价换量预计仍将是其下半年的主要策略。
短期迅速调整销售策略的同时，从中长期看，当房地产行业由高速发展阶段迈向成熟，房企能否走得更远取决于在战略上调整适应新变化，在提出“城市配套服务商”的战略定位后，万科旗下的物业布局外延在不断扩展，从传统的住宅开发到商用配套、物流仓储和养老服务等多个方面。绿地集团通过产业发展与扶持平台和商业服务平台，加速由开发商的角色逐步转变为运营商、服务商。泰禾则将中国院落的灵魂融入到“院子系”产品中，通过差异化逆势突围。
五花八门的营销手段固然能引起市场的关注，然而，在楼市调整期，最能顺利与购房者对话的路径或许是品质和对购房者真实需求的呼应。
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楼市降价风言过其实 刚需购房者不妨再等两月 证券日报
近日，二、三线城市的“降价潮”开始蔓延，从北京楼市来看，二手房市场确实被波及，5月份销售均价环比下跌了近1900元∕平方米。同时，一手房市场个别项目也开始被卷进来，一时间，房价大“跳水”的言论甚嚣尘上。
然而，这波降价潮到底是真是假？是个别开发商的抢客噱头，还是大面积项目开始实质性降价？
记者走访调查通州多个新盘后发现，与其说是降价，还不如说是开发商拿出少量户型位置等较差的房源促销，以低价吸引客户。正如某销售人员直言，“波动肯定是有的，但实际上不好的房子才拿出来促销，这是开发商抢客的销售手段。从整个盘面来看，与前一期房源销售均价相比，新一期房源的成交均价并未降低，甚至还有不同幅度的上涨”。
此外，记者还发现，此前引发热议的“零首付”也开始逐渐沉寂，所谓中国“零首付”购房或重蹈美国次贷危机覆辙可能性也并不大。事实上，开发商仅仅是拿出几个或者几十个名额来做宣传噱头，有点类似交定金占房源的意思，而且当时并不能网签，仅是与开发商草签合同，待半年或者更长时间后付齐首付才能网签。
即使房企与房天下等网站合作，用促销刺激市场有效需求，但这种促销也是小幅度促销，例如总价200万元以上的房子推出3万元左右的优惠。
不排除个别项目降价幅度非常大，房企为了快速回笼资金可能会牺牲一部分利润，但还远未到亏本甩卖的地步。
成交量确实在大幅减少，入市项目签约率已不足三成，但不代表房企已经扛不住了。实际上，成交量的减少，促销活动的增加，并不代表房价“跳水”。有公开资料显示，46个城市的12590个在售楼盘市场售价，对比2014年1月1日和2014年2月27日的售楼处报价后发现，88%的楼盘无价格变动情况发生，涨价楼盘占比为8.33%，降价楼盘占比仅为3.56%。
更为值得关注的是，外部因素的不理想，也不意味着北京楼市房价的大面积下调。毕竟，作为首都，北京楼市的刚需仍旧非常强劲。以记者调查的多个项目为例，新开房源的销售均价比上一期实际上都是环比微涨的，只要降价幅度到位，将马上实现反弹。换句话说，少量的促销并不能促成成交量的增加，相反，有的房企采取一步到位的定价方式推盘，反倒会被市场一抢而空，即使这样，其利润率也仅是增速下滑而已。
不过，北京楼市的“降价风”虽未大规模刮起，但市场下行预期却非常明显。对此，有业内人士建议，改善类需求现在可以入市了，但刚需还可以等两个月看看，若按目前楼市预期发展，届时，开发商可能会坐实降价，去打真正的价格战。
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