[摘要] 在一个前“僵”后“红”的上半年结束后，江门楼市仍然面临着许多待解的问题，库存的消化、房价的走向、房企的应对。
在一个前“僵”后“红”的上半年后，江门楼市仍然面临着许多待解的问题，库存的消化、房价的走向、房企的应对。
在住宅市场疑云密布甚至“亚历山大”的时候，江门的商业地产却将迎来一个喷发的时期，两个距离相近的大型商业地产项目都将在下半年开业，而另外两个大型商业/城市综合体也将紧接着陆续开张，江门的商业地产如此大手笔令人震撼。两相比较之下，住宅市场举步维艰、商业地产大步流星的“冰与火”对比明显。
两种市场内部，也存在着不少不确定性因素，让下半年的江门楼市继续深陷“冰与火”的摇摆和煎熬之中。
住宅市场的“冰与火之歌”：
火成交大涨 冰房价下行
平淡了半年，“狼来了”半年，楼市都在一面寒冰一面火热的夹缝里运行，稍有不慎市场就有可能掉入冰窖，几个重要节点的市场糟糕状况也确实在当时引发舆论唱衰。
江门楼市在夏初的个月火热了一把，也是靠着大幅优惠、房价下跌的因素推动成交上涨，房价如冰水、成交如火焰的市场行情令开发商既松了口气又担忧不已。
火刚需仍强劲 冰库存难消化
江门市区在售的新建商品住宅达到10600套，库存消化周期大约11~13个月，较长的库存消化周期始终是一柄悬在开发商头顶的达摩克利斯之剑：库存无法消化，新货就很难推出。
在华茵堡地产营销中心总经理黄锦康看来，江门楼市的供需状况会在今年10月之后有所改善，未来三个月，优惠促销还是营销主调，而经过金九银十的消化后，也就是10月份后，库存状况、供需比例等指标均会得到改善。“所以，购房者还需把握这几个月的买房良机。”
据江门房天下调查，63.74%的受访者表示近期有买房的打算，而其中首套房的购房者占比58.24%。可见，刚需置业的购房者仍然是江门楼市最主要的购房群体。这样对江门楼市的下半年行情有一定的支撑作用。
火购房意愿强 冰房价难涨
这种买房的意愿能否转化为真正的成交，仍然受到多种因素的影响。其中最重要的，自然是房价的因素。
据房天下的调查结果显示，46.52%网友希望房价能调整到5000元左右的价位，这是众多购房者认为最合理的价格。假如未来一段时间内，江门的楼盘仍然保持目前的优惠和促销力度，使得房价维持在目前的水平上，那么楼市的成交量也就有较为稳定的保障。
记者对开发商的调查显示，江门中心城区的大部分重点楼盘从现在直到“金九银十”的时段，都不会取消目前大搞促销优惠的举措，事实上，按照历年的经验，这段时间也是开发商们冲销量的一个重要时段，尤其是金九银十，更是各大楼盘争相抢夺的一块肥肉。
商业地产的“冰与火之歌”：
火大型项目开业 冰有旧项目并不成功
8月26日，江门汇悦城广场将抢先开幕，鸣响近年来江门乃至五邑地区大型商业综合体的头炮。汇悦城是一个综合性的商业中心项目，位于北新区白石大道上，总体量达到21万平方米。而为了应对实体零售业受网购冲击的情况，汇悦城主打旅游商业购物，宣布推出江门一个商场直升机停机坪，并耗巨资建水族馆等观光设施。
在11月，筹备多时的江门万达广场也将举行开业典礼。与汇悦城不同，江门万达主打商务和写字楼特色，强调商务性质。
江门商务，企业汇聚的写字楼并不算少，却又良莠不齐。商住一体、办公环境差、交通不便等一系列问题让企业主们难以满意。真正意义上的“甲级写字楼”在江门并没有真正存在过。而江门万达则一直宣称万达广场将成为江门城市商务升级的起点，办公自动化、通讯自动化、楼宇自动化、消防自动化、安保自动化等基本要求都能满足，而两百米高的双子塔结构写字楼毫无疑问将成为整个五邑地区的真正地标，未来几乎难被超越，61万平方米的体量也是巨无霸级别的。
商业地产项目在下半年接连开业，将江门商业地产的热度推向了高潮。
在北新区或者靠近北新区地段，江门先后建设了至少三个大中型规模的商业地产项目，但是由于规划和经营管理方面的问题，加上消费群体的培育不足，这些项目到目前为止仍是相对平淡。这些不成功的案例对投资者来说始终是一个阴影，分析者们也往往就此提出质疑。
火集群效应有利 冰消费能力难料
对于北新区的商业地产项目，元子地产总经理谭华驹认为，包括江门万达广场、汇悦城和益丞国际广场这三个北新区的商业地产项目都靠得比较近，容易形成一个集群效应，提升整个商圈内的消费氛围，对于北新区商业氛围的打造和完善无疑是一大利好。
“北新区的很多住宅楼盘之前都缺乏相应的配套，这些商业地产项目不断成型后，将活跃这个区域的居住和商业气氛。”谭华驹说。在江门的政府官员眼中，这对把北新区打造成未来的江门CBD中央商务区，也有着非常积极的效应。
对于这些超大规模商业地产项目的担忧也不无道理。
也有业内人士指出，“由于这两年江门尤其是北新区的商业地产项目比较多，而江门中心城区目前的消费能力还不足以支撑这么多的商业面积，毕竟人口有限，又有周边城市分流，所以市场还需要一些时间来消化数量巨大的新增商业面积。即便要吸引周边地区的消费群体，也需要一定的时间，所以短期来看北新区的商业地产很难迅速发展起来。”
美吉地产总经理汤建军也认为，北新区的商业地产的前景需要依托并吸引整个江门的消费群体，“单独依靠江门市区的消费能力是不够的，还要把整个五邑地区吸引过来，成为整个五邑的商业中心”。
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2014年上半年楼市成交持续低迷，有数据显示，A股上市房企整体销量增速均值已经接近零，与之对应的是，北上广深四大一线城市上半年的去库存周期都已超过12个月。
有业内人士分析指出，A股上市房企表现已经两极分化，下半年开发商将打起去库存大战，提高现金流。
上半年房企表现两极分化
根据相关的报告显示，上市房企的去化率、年度销售目标和股价表现，都呈现两极分化的态势。
从去化率指标看，达70%以上去化率的上市公司只有3家，占报告样本的6%。其中，金融街（000402.SZ）去化率达92%，方兴地产（00817.HK）去化率达85%，中南建设（000961.SZ）去化率达70%。
然而，去化率不足40%的上市公司有7家，占报告样本的14%，其中，佳兆业（01638.HK）去化率为39%，荣盛发展（002146.SZ）去化率则是38%，泰禾集团（000732.SZ）和中国铁建（601186.SH）去化率同为35%，雅居乐（03383.HK）去化率徘徊在31%，首开股份（600376.SH）去化率则低至29%。
从全年销售目标完成度看，万科（000002.SZ）、恒大（03333.HK）、中海（00688.HK）完成率均在50%以上，万达（00169.HK）、招商（000024.SZ）、绿地（00337.HK）等上市公司全年目标完成率未能超过35%。
截止6月30日，从销售完成总额情况来看，万科稳坐龙头，其销售额达1018亿元，对照全年2000亿元销售目标已完成过半。紧随其后的绿地集团、恒大地产则分别完成830亿元、714亿元的销售额。其中，绿地集团对照其全年2400亿元的销售目标，完成35%；恒大地产完成全年1100亿元销售目标额65%。
中海地产完成销售额575亿元，对照全年1120亿元的销售目标，完成率亦超过50%，位列第六；万达集团位列第七，销售额为507亿元，按其年初制定的全年2400亿元的销售目标，完成率仅为21%。今年以500亿元销售目标的招商地产，其完成率没能超过40%，仅为34%，其销售额为172亿元。
从股价表现看，根据银河证券统计，上半年房地产指数累计上涨1.8%，跑赢大盘约9个百分点，但在此次房地产报告中，上榜的17家A股上市房企里仅有4家跑赢房地产指数，分别是金地、华夏幸福、金融街、万科，累计涨幅分别为33%、25%、8.8%、8.6%。
其中，由于上半年有较好的业绩支撑，华夏幸福（600340.SH）与万科有一定幅度的上涨并呈现总体上扬的走势，而金融街虽然销售业绩有所下滑，但其去化率高达92%，排名，因此在股价变动上也有所体现；此外，金地股价虽累计33%的涨幅，但其并非由业绩体现，银河证券分析师赵强指出。
而在上榜的17家A股上市房企中，股价跌幅前五位的则是招商地产、滨江集团（002244.SZ）、建发股份（600153.SH）、金科股份（000656.SZ）及中粮地产（000031.SZ），累计跌幅均超过 12%，大幅跑输大盘。
下半年去库存保持现金流
2014年上半年，北上广深商品房库存高位运行，库存消化周期都在12个月以上。
根据中指院提供的数据显示，2014年上半年，北京商品房库存为79420套，可售面积为980.63万平方米，所需去化周期17.62个月；上海商品房库存为72513套，可售面积为1104.00万平方米，所需去化周期16.04个月；广州商品房库存为62767套，可售面积为857.95万平方米，所需去化周期12.69个月；深圳商品房库存为34046套，可售面积为325.86万平方米，所需去化周期13.73个月。
从库存量来看，约有5亿平方米的商品房库存需要消化，华远地产（600743.SH）董事长任志强在3月底时表态称。下半年，市场上不仅有较大的库存压力，同时，即将入市的众多项目带来的增量也不可小觑。
对此，有业内人士表示，对于开发商而言，在市场观望氛围和宏观经济没有明显改善的情形下，一场去库存“大战”即将打响。“对上市公司来说，为了充实年度财务报表，润色其利润、资产和现金流，在特定时间节点用以价换量、促销打折以快速回笼资金将是最优选择。”
兴业证券分析师刘建刚认为，当前房地产行业净负债率已处于历史高位，下半年行业随着更大规模的信托兑付，在销量持续萎缩的情况下，地产企业资金链将承受较大的压力。其中，中小房地产公司的风险更大，如果金融机构的支持力度下滑，其风险将进一步加大，刘建刚指出。
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