[摘要] 2014年楼市正式进入下半场，全国楼市下行压力明显，多数企业上半年销售业绩不佳。从已经发布半年业绩的房企来看，近半数房企业绩同比出现下降。
2014年楼市正式进入下半场，楼市下行压力明显，多数企业上半年销售业绩不佳。从已经发布半年业绩的房企来看，近半数房企业绩同比出现下降。
业内分析称，从目前楼市发展状况来看，房企如果不采用以价换量的销售策略，很可能90%以上的企业将难以完成年度目标。下半年房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入到降价行列中。
业绩分化严重90%房企恐难完成年度目标
中原地产市场研究部统计数据显示，截止7月10日，已经有24家房企公布了上半年销售业绩，数据显示房企销售业绩出现明显分化，强者恒强态势加剧。其中，万科、首开、富力等10家房企销售业绩增幅超过20%；但恒盛、远洋、瑞安等部分房企业绩不佳，同比降幅超20%。
龙头房企中，万科、恒大上半年业绩已超越500亿，其中，万科以超1000亿元的销售金额继续居首位，与去年上半年相比涨幅高达20.6%。从同比数据来看，24家企业中，有10家出现同比下调，这是数年来首次出现如此大幅度的下降。以瑞安地产为例，前6个月销售额仅为28.19亿元，远低于去年上半年的64亿元，同比下降了56%。其他大部分企业的涨幅放缓，预计后续发布业绩的企业的数据也并不乐观。
从龙头房企“招保万金”的销售金额和销售面积看，除万科外，其他三家的销售金额和销售面积均出现双降。荣丰控股、嘉凯城、创兴资源等企业更是发布了首亏预警。今年上半年预计净利润下降幅度的上市房企为荣丰控股，预亏金额约1800万元~2200万元。
对此，中原地产首席分析师张大伟预测，2014年如果继续目前发展趋势，房企不采用以价换量的策略，很可能90%以上的企业将难以完成年度目标。
楼市进入调整期 开发商下半年或降价拼业绩
中原地产统计数据显示上半年典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套，这一数值比2013年上半年同期下降23.7%，其中一线城市跌幅达到了31%，二线城市跌幅高达34%。
住房和城乡建设部政策研究中心主任秦虹日前也表示，整个房地产行业大涨的势头已经过去，过去闭着眼睛投资房地产都能赚钱的时代已经终结，现在楼市进入了调整期。
上半年市场下行，开发商为了揽客使出浑身解数。据《财经日报》报道，北京首开香溪郡(楼盘资料) 项目日前推出“零首付”优惠活动，不仅所有购房人都能享受半年的免利息优惠，部分购房人还有免除半年月供的“零月供”，甚至还有免除三成首付的“零首付”优惠。但消费者似乎并不买账，市场推行效果欠佳。一线城市笼罩在观望氛围之中，尽管近期已有项目陆续降价，北京大兴、通州等郊区多个楼盘降价幅度超过10%；上海浦东新区、青浦等区域也有个别楼盘降价，但成交依旧表现逊色。
此外，近期央五条释放出的首套房贷定向宽松的信号，以及限购松绑的传闻，也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。张大伟预计，接下来房企迫于销售业绩以及资金链的双重压力，将有更多项目主动加入降价行列。“等到9月、10月，上市公司为了确保明年的财报，会有更猛烈的促销活动。”有业内表示，房价大跌的可能性不大，但多数企业为了“保量”会采取以价换量的策略，但下降幅度暂时很难预测。
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中房MVM（MarketValue Management，市值管理）研究中心推出的7月市值百强榜显示，受大环境影响，品牌房地产企业正在遭受挑战。但由于实体经济转型尚未明朗，房地产行业仍是抗跌性较强的投资避风港。
前十强市值
缩水133亿元
本期上市房企市值排行榜选取2014年7月2日（每月周周三）收盘时的200余家沪深、以及香港上市房企进行排序。
从结果来看，本期百强门槛提升2亿元至44.03亿元。提升的原因是万科香港、亿达中国的香港上市，以及中华企业和银亿股份的上榜。前两者上市即进入百强榜单，后两者则因为上月停牌，未能进入榜单。
根据中房MVM研究中心的统计，本期获取样本的215家房企总市值为1.72万亿元，平均每家市值为84.25亿元。
其中百强的总市值为1.45万亿元，占上市房企总市值的84.44%，比6月1.46万亿元略降。每家房企平均市值为145.12亿元。
百强榜以外的房企平均市值为25.71亿元，仅为品牌房企百强的17.72%。虽然比6月略有增长，但仍可以看出梯队分化明显。
前10强总规模为5772亿元，相比6月5905亿元减少了133亿元。市值规模仍占全部样本的1/3，占市值百强房企的40%。
从整个榜单来看，市值百亿以上的房企数量达34家，比6月增加1家。增加的原因是万科香港上市以后直接跃升至市值榜第23名；张江高科(600895,股吧)市值增加2.23亿元，成功进入百亿军团；与此同时，保利置业集团市值下降10亿元，跌出百亿阵容。
本期市值500亿元以上的房企仍旧只有4家，排名没有变化。但400亿元~500亿元之间的房企仅剩3家，恒大市值跌破400亿元。
百强市值规模略有缩水，这反映出在房地产整体形势不明朗、消费者观望情绪拖累市场。如果7月份销售形势仍不乐观，这一趋势将会继续。
5家房企出局
本期百强榜的前5名座次并无变化。但万科香港上市为万科在市值上超越中海提供了筹码。万科香港本期以150亿元排名第23位，加上万科置业海外17亿元市值，合计市值1062亿元，与中海1282亿元的市值相差220亿元，比上一期差距减少140亿元。
保利地产市值小幅增加，但保利置业集团跌出百亿军团，二者市值相加626亿元，距离第3名华润置地仍有不小的差距。
世茂房地产和世茂股份二者市值合计511.42亿元，如果合并计算，将超越碧桂园排在第5位。
同样在6月，花样年控股分拆彩生活在香港上市，彩生活上市后以39.10亿元的市值暂居114位。花样年本期跌出百强，位居105位，但如果将二者合并总市值为81.1亿元，可排入百强榜第53位。
从排位上看，龙湖地产和世茂房地产、金地集团(600383,股吧)与恒大地产位置分别对调，排名6~9位。
10~18名排名无变化，但此后的排名震荡激烈。由此可见，在100亿元~200亿元（共16家），50亿元~100亿元（共54家）的区间段，上市房企市值排名将出现激烈争夺。此外，在40亿元~50亿元这一区间内，共有22家上市房企，但仅有12家进入百强榜，未来百强的座次也会出现较大变数。
本期百强榜新增万科香港、中华企业、银亿股份、浙江广厦、亿达中国、和S前锋6家房企；时代地产、力高地产、三湘股份、花样年控股和中国新城镇等5家上期百强房企本期出局，另外，上期排名42位的毅德国际因为停牌未计入榜单。
浙江广厦成黑马
从百强市值的整体变化来看，本期市值较上期缩水2.25%。其中有55家房企市值下跌，40家市值增加。
方兴地产、世茂房地产、招商地产分别以24.65亿元、23.5亿元、21.07亿元位列下跌榜的3~5位。其中除招商地产外，都是香港上市企业。
实际上，中国上市房企百强榜中，在港上市共36家，除明发、佳兆业、旭辉、阳光100、上实城市开发和五洲国际等6家上涨、万科香港和亿达中国新上榜外，其余28家房企股价系数下跌，这反映出香港资本市场对目前中国房地产市场走势并不看好。
与此同时，在64家A股上市房企中，下跌房企为27家。
在市值上涨房企中，市值上涨额度的是金地集团。由于生命人寿在过去三个月不断的增持，将金地集团的总市值推高33.99亿元至391.75亿元，距离400亿元门槛咫尺之遥。此举帮助金地集团从百强榜第9位前进到第8位，并进一步威胁到龙湖和世茂房地产的排位。
明发集团以25.21亿元的新增市值排在第二位。
本期黑马是浙江广厦。从涨幅来看，浙江广厦在一个月时间里，上涨幅度为74.27%！从136位跃升至84位。浙江广厦也是本期排名进步最快的房企。
目前，房地产市场正面临调整期。两级分化将会进一步加剧。拥有过硬的品牌、能够进行更好的市值管理，才能在激烈的竞争中立于不败之地。
从本期榜单看，有些房企市值的变化非常大。这说明投资者仍然有一定的担忧。市值短期的剧烈波动当然不是企业实力的完全体现，但这一现象必须引起重视，只有解决了投资者的疑虑，房企才能更好的发展。
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