[摘要] 已被中央“冷落”的限购令似乎已经过时，各地政府都或明或暗在限购令松绑上做文章，试图打开令人窒息的楼市局面，新盘还在不断推出，供需市场博弈升级，下半年楼市将拐向何处？
2014年上半场已收尾，各地楼市成交量低迷，库存压力递增，各地政府寄希望于“松绑”限购来“救市”，中央虽无明示废弃此前的限购令，但一直强调“系统性重构”的理念，监管层提出“分类调控”原则，强调“地方政府能够自行调控的，就不要由中央政府来调控”。如此一来，已被中央“冷落”的限购令似乎已经过时，各地政府都或明或暗在限购令松绑上做文章，试图打开令人窒息的楼市局面，新盘还在不断推出，供需市场博弈升级，下半年楼市将拐向何处？
限购令逐步走入历史
内蒙古呼和浩特市人民政府办公厅近日出台《切实做好住房保障工作促进全市房地产市场健康稳定发展的实施意见》。意见要求，取消商品房销售方案备案制度，居民购买商品住房(含二手住房)在办理签约、网签、纳税、贷款以及权属登记时，不再要求提供住房套数查询证明。该文件的发布，意味着呼和浩特市成为正式发文确定放开楼市限购的城市。
而据齐鲁晚报官方微博7月9日晚发布消息称，7月10日起，济南新房与二手房限购政策将全面放开，不管本地人还是外地人在济南买房都没有套数的限制。这也意味着，在济南实施了三年多的限购政策将正式退出房地产市场。
此外，最近几天，一则厦门放宽楼市限购政策的消息也在网络上疯传，内容详细具体，称厦门岛外限购将全部解除，购买不限套数等。而在某网站房地产版块上，有厦门中介挂出了二手房出售信息，以“取消限购”的标题，吸引外地购房者的眼球。中介信誓旦旦地表示，这一消息属实。
与此同时，武汉开发商开始相互转发房管局放宽限购的会议内容截图。具体内容为：武汉市房管局表示，将放宽本地居民第三套房和外地人购买二套房有关政策；限制首套贷款利率不下浮的银行承接房贷业务；同时严禁开发商恶意降价，下浮15%将约谈、下浮20%将停止网签。
其实，早在今年上半年就已经有不少城市开始松绑楼市调控政策。杭州、南京、北海、天津、芜湖等城市均在“救市”行列。中原地产首席分析师张大伟表示，在供需关系发生逆转态势下，还将有更多城市加入“救市”行列。其中，具有人口净流出、新建区域较多、产业支撑不足等特征的城市“救市”冲动尤其明显。综合各地措施来看，目前主要“救市”手段为松绑限购，预计有30个以上城市的“限购令”可能在年内取消。
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下半年量价走低预期明显
对于一直“居高不下”的楼市，这届中央政府明显的把保障房和长效机制建设作为重要的两个政策着力点。而监管层则坚持分类调控做法，并不对房地产市场进行直接干预，更倾向于采取以市场调节为主的“无为而治”方式。所以呼和浩特市政府旗帜鲜明地抛弃限购政策，一方面有自身特殊情况之外，另一方面也可以理解为国家高层态度的宽松与默许。
国家高层针对楼市调控的思路变化在2014年3月政府工作报告中已明确，报告重申中国将遏制房地产投机，提出针对不同城市情况分类调控。之后，对楼市政策进行微调的城市不断增多。据不完全统计，2014年以来，已有杭州、天津、长沙等约20个城市通过放宽落户条件、大学生购房补贴、调整公积金贷款等方式，直接或间接地实现了“宽松”。
而在北京等一线城市，限购政策依旧严格。但也并非铁板一块。堪称豪宅、一度被“限价令”卡住的北京保利海德公园项目，日前获得了预售审批，即将开盘。
6月沪上开发商拿地热情降温、房贷持续收紧，成交市场未见起色，大市整体走低。目前上海新房库存超过1100万平方米，以前5个月月均销量计算，去化周期将近16个月。21世纪不动产上海区域市场研究部副总监黄河滔表示，预计7月份上海或将局部出现更有力降价行情，一部分资金链紧张的开发商，会加大推盘、促销力度，以价换量。
截至今年6月，中山市住宅存量已经达到62502套，环比5月上升4%，按照上半年商品住宅月均消化4365套来计算，目前库存量起码要消化14个月。有地产机构分析，虽然6月份开发商的降价优惠奏效明显，但面对着庞大的库存，优惠的力度显得有点不够，预计今年下半年的压力会更大。
中原地产数据显示，上半年典型的54城市合计住宅签约套数为113.9万套，同比下降23.7%。其中，一线城市跌幅达31%，二线城市跌幅达34%。中金公司报告称，预计重点城市下半年成交量将有6%左右的同比降幅，房价将环比下降约5%-10%。部分公司或下调销售目标，从而应对房地产市场“寒冬”。
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在多地先放风后否认的多次试探后，济南终于打响了取消限购的枪。济南多位地产商向《华夏时报》记者证实，7月9日晚间接到相关部门的口头通知，限购政策7月10日零时起全面取消。
“济南既然被允许放开，也就意味着实行限购的47城中，绝大部分都有资格放开了。”不过很多业内人士认为，在房地产市场下行的大气候下，取消限购对市场影响不大，楼市能否回暖还要看银行的“脸色”。由此可见，冀望取消限购来扭转济南房地产市场的低迷局势，恐怕要事与愿违。
“目前限贷政策没有做出调整，这仍是影响购房者买房的关键因素。”山东的房地产顾问机构世联怡高总经理朱江7月11日对《华夏时报》记者说。
口头传达
7月9日下午4时左右，济南将于7月10日零时起全面取消限购的消息甚嚣尘上。7月10日上午，济南市房管局的工作人员率先证实了这一消息。
10日上午，本报记者在济南市住房保障和房产管理局交易大厅看到，前来咨询和等待办理多套房买卖业务的市民明显增多，咨询窗口被围得水泄不通。几名工作人员不断向前来办理业务的市民解释：“济南从10日起取消限购，无论是否有济南户口，不管之前买过几套房，都可以随便买房了。”
一位工作人员告诉本报记者，虽然没有下发正式文件，但10日晚上该消息已经被确认并传达下来，由工作人员向市民做出解释。
同时，取消限购的消息7月9日晚上同样以口头传达的方式传达给了房地产企业。
“对我们来说这是个利好消息。”几个楼盘的销售人员无一不向记者表达着“激动”的心情。当天上午，记者走访了几家楼盘的售楼处发现，他们大都在醒目的位置摆出了取消限购的提示。
库存“压力山大”
“目前限购涉及四十多个城市，这些城市均出现了严重的产能过剩的问题。”北京大学房地产研究所所长陈国强说。
事实上，高库存也一直困扰着济南房地产市场。
实时数据显示，自2013年3月以来，济南存销比持续走高。截至2014年6月底，济南普通商品住宅库存697万平方米，按照月均成交量41万平方米计算，存销比高达16.9个月，而这还没有包含济南房地产市场未来的供应量。
更为严峻的是，济南上半年楼市销售数据惨淡，据大智慧通讯社实时统计，今年上半年，济南市商品住宅成交量价齐跌，销售套数、销售面积、销售额同比跌幅均超过30%。
济南市城乡建设委员会统计数据显示，今年1－5月份济南住宅网签面积同比增长分别为：-30.12%、6.06%、-48.32%、0.49%和－44.57%。
不仅仅是济南，高库存和低去化率已经成为许多二三线城市的顽疾。
研究院报告显示，截至5月底，监测的35个城市新建商品住宅库存总量为25570万平方米，环比增长2.7%，同比增长20.1%，去化周期超过16个月，库存再创历史新高。而温州、济宁、西安、福州、常州、杭州、沈阳、青岛等15个城市存销比已超过20个月，库存面临着“压力山大”的窘境。
尽管有业内人士认为“济南这么做(取消限购)开了个很坏的头”，但更多的舆论倾向于取消限购，“那些从长期来看已经没有必要保留限购的城市，现在是取消的时机，取消限购将可以省下一笔监管成本。”
“一些地方政府放松限购政策，以稳定地产市场，看起来是‘水到渠成’。”房地产研究机构合富辉煌山东区域市场总监许传明分析说，结合今年上半年楼市来看，各城市成交数据与去年相比都有所回调。
“实际上，目前依靠房价上涨推动的投资投机需求已大幅减少。”国家统计局科研所数据质量研究室主任余根钱表示，受限制的投资投机需求就更少了，取消限购只能使受限制的需求释放出来，因此作用很弱。
“可以预期，大多数二三线城市都会紧随其后，中央的限购政策或将名存实亡。”业内表示，今后限购政策很可能只会在一线城市和1000万人口以上的城市存在，而其他城市都将逐步取消。张
“取消限贷”才是关键
不过，取消限购对于需要贷款的购房者来说，可能并不能解决实质的问题。
“房贷政策不调整，我们还是干着急。”刚刚结婚不久户口尚在外地的小刘在交易大厅对记者说，一大早兴冲冲赶过来，想看看房贷政策是不是也随着取消限购松动了，结果得到的答复是“相关贷款政策和之前相比没有变化”。
“我们俩都刚刚毕业，买房子只能靠贷款，光取消限购有啥用？”小刘无奈地说。
“目前影响销售最关键的因素还是房贷政策，取消限购还在其次。”济南一位不愿具名的小型房地产企业老板李先生对本报记者说，他们公司开发的是小户型，针对的都是刚性需求，而这一块购房者大都需要贷款。
“限购与限贷相比，限贷对市场的影响作用更大，因为购房者买房子需要钱，房贷不松绑，仅放开限购，对市场的促进作用并不会很大。”在李先生看来，限购全面放开只是打开了道大门，“限贷令”的存在仍一定程度上将部分购买人群挡在了门外。
李先生告诉本报记者，目前济南首套房贷款为基准利率上浮5%，二手房首付60%、在基准利率的基础上上浮10%的政策仍在执行。至于购买第三套住房者，多家银行表示无法贷款。此外，非济南市户籍人群申请贷款仍有纳税或缴纳社保年限限制。
“目前二套房的首付六成比例、 三套房停贷等政策， 都增加了市民的购房成本。”在朱江看来，如果在信贷政策上加大扶持力度，推行支持自住和改善性购房的信贷优惠政策，对促进成交将有更实质的意义。
事实上，房贷业务目前对银行而言吸引力并不大。一个佐证是，在济南，之前在售楼处办公的银行信贷人员，现在已经大都撤出售楼处。
据在线金融搜索平台融360分析，目前来看，银行下调房贷利率动力明显不足。“目前5年期以上房贷基准利率为6.55%，而5年期的存款利率已‘一浮到顶’至5.225%，二者十分接近。存贷差是银行的主要盈利来源，房贷的存贷差较小，对银行不具诱惑力，而做房贷还意味着银行要为未来楼市可能出现的风险埋单。”
可见，监管层的喊话并没有真正调动起银行做房贷的积极性。在线金融搜索平台融360日前发布报告称，房地产信贷收紧态势在央行“喊话”后只是稍有缓解。
“值得注意的是，虽然有一些商业银行出现8 .5折利率，但由于条件苛刻，符合放贷条件者甚少。”上述报告称，未来房贷宽松可能性不大。
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