[摘要] 物业管理与广大人民群众的切身利益密切相关，也备受社会关注。7月29日，徐州市法制办法规处公布《徐州市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿），向社会公开征求意见，截止日期为8月20日。
物业管理与广大人民群众的切身利益密切相关，也备受社会关注。7月29日，市法制办法规处公布《徐州市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿），向社会公开征求意见，截止日期为8月20日。征求意见稿共六章46条，涉及到业主委员会的成立办法和职责、物业管理的职责、物业的使用和维护以及相应的法律责任，对物业公司的招聘方式以及小区停车位等关注热点也都详细规定。
业主委员会的成立办法和职责
记者注意到，《徐州市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿）着重涉及到业主委员会的成立办法和职责。提到只要物业管理区域内，交付满一年或者已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的，应当召开首次业主大会。业主大会可以采取现场会议或书面、网络等形式召开。
业主委员会执行业主大会的决定事项，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；通过上门催缴、在住宅小区的显著位置公示等形式，督促欠缴物业费的业主限期缴纳。
新建小区实行前期物业管理制度
《徐州市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿）提出，新建住宅小区实行前期物业管理制度。新建住宅小区建设单位，应当在取得商品房预售许可证之前，通过物业主管部门建立的统一物业管理招投标平台，公开选聘具有相应资质的物业服务企业实施前期物业管理。
建设单位应当提供前期物业管理开办费，所购资产归全体业主所有，由物业服务企业使用。
住宅小区内的供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视、公共照明等终端用户分户计量表或者终端用户入户端口以前的专业经营设施设备及相关管线的所有权由业主大会决定无偿移交的，由物业管理区域所在地县（市）、区人民政府组织相关专业经营单位接收并负责维修、养护、更新和管理。
征求意见稿中还明确了物业服务企业应当在前期物业管理介入期间履行的职责。比如参与工程的检查，对发现的工程质量问题和其他不利于物业使用和管理的问题，及时向建设单位或者相关专业管理部门提出整改建议，并协助专业管理部门督促落实。
《徐州市住宅小区物业管理条例》（征求意见稿）还明确了物业服务企业应当履行的职责，包括八项，比如维护管理疏散通道、安全出口、建筑消防设施和消防车通道，提供消防安全防范服务等。
对于社会关注度较高的物业服务收费，征求意见稿提出可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。物业服务收费项目和标准应当向全体业主公布。
物业服务收费标准应当由物业服务企业报项目所在地价格行政主管部门备案。物业服务合同签订后，物业服务收费标准调整的，应当经过业主大会决定。
实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业服务费、物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支明细。
实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。
物业服务企业不得以业主欠交物业服务费等理由拒绝退出物业项目，不得擅自终止物业服务。
物业服务企业职责包括八项
对于社会关注同样较高的小区停车位，征求意见稿提出，加强停车场规划建设，合理配置泊位资源。新建小区停车位的配比率应当达到1:1的标准。新建小区地下停车场有空余的，禁止车辆在小区地面乱停乱放，车主应当购买或租赁空余车位。
政府鼓励在有条件的老小区建树阵式停车场（位）或者建立机械立体停车库，鼓励住宅小区周边公共停车场向特定小区优先开放，规范收费标准。
新建小区停车位配比率1:1
征求意见稿明确提出了违反本条例的行为，法律、行政法规或者本市其他法规有处罚规定的，需承担的法律责任。
比如，对新建住宅物业未通过招投标方式选聘物业服务企业或者未经物业主管部门批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，责令限期改正，给予警告，可以并处3万元以上10万元以下的罚款；未缴存前期物业开办费以及未缴存工程质量保修金的，责令限期缴存，仍不缴存的，处以应缴存额百分之二十的罚款，并自之日起按日加收万分之三的滞纳金；未缴纳住宅专项维修资金的，由市物业主管部门责令限期改正，可处应缴专项维修资金数额一倍以下的罚款。
新住宅擅自选聘物业罚10万
业主14种行为需禁止
征求意见稿还列举了业主需要禁止的14种行为,如擅自将住宅改变为经营用房及其他改变物业规划用途的；损坏或者擅自变动房屋承重结构、主体结构的；违法搭建建筑物、构筑物的；损坏或者擅自占用、改建物业共用部分，损坏或者擅自占用、移装共用设施设备的；存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重等违反安全规定物品的；制造超过规定标准的噪音、振动或者影响邻居采光、通风的；任意弃置垃圾、排放污水、抛掷堆放杂物和露天焚烧垃圾的；侵占绿地、毁坏绿化和绿化设施的；擅自摆摊设点、占道经营，无序停放车辆的；破坏或者擅自改变房屋外观的；擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画等行为；非法饲养家畜、禽类、大型犬、烈性犬的；占用或堵塞消防通道、疏散通道、安全出口，圈占或遮挡消火栓等违反消防法律、法规的；法律、法规和管理规约禁止的其他行为。
有上述行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应及时报告有关主管部门，有关主管部门应当及时进行查处；业主委员会对侵害业主共同利益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。
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