[摘要] 近期，全国各地放松房地产调控的消息频出，传递了强烈的救市信号。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。
自9日起，在郑州市市内五区、郑东新区购买住房时不再需要提供住房套数证明以及居住、纳税和社保等情况证明。
福建省8日下发意见规定，“全省购房无须提供一年纳税证明和社保缴纳证明”，“购房套数只计算一手住房套数，家庭首改按首套计”，“房贷偿清后再次贷款按首套房认定”。
7日起，广东省佛山市正式放松楼市调控政策，成为该省松绑“限购”的城市。
近期，各地放松房地产调控的消息频出，传递了强烈的救市信号。据不完全统计，在全部46个限购城市中，目前以各种形式“灵活”调节楼市的已近八成。
专家认为，地方政府救市措施有升级趋势，要实现房地产市场软着陆，必须妥善处理好政策间的配比，警惕异化成“新一轮的刺激”。
地方政府被2.4万亿巨债压顶
据了解，截至2013年6月底，地方政府负有偿还责任的债务约11万亿元，而今年需要偿还的债务占债务总余额的21.89%，这意味着，2014年地方政府需偿还债务或高达2.4万亿元。“在财政收入增速放缓而支出刚性强的背景下，地方政府偿债压力会进一步加大。同时，化解债务压力较大。”财政部副部长王保安此前曾表示。
2.4万亿巨债压顶，注定了今年将是偿债压力的一年。在国内经济下行的同时，地方政府卖地收入却不断下滑，倒逼部分城市不得不对限购政策松绑。
值得关注的是，地方政府债务违约现象不时出现，从而影响到国内整体的融资市场。无论是券商还是基金子公司，相比较政府信用而言，如今更看重的是实物抵押，且估值折扣较大。
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救市措施或升级
在本轮楼市调整潮中，地方政府在救市上表现得颇为积极。但据20个放宽限购城市近期成交情况的监测发现，就目前市场来看，取消限购对市场成交的刺激并不明显，多数城市成交依旧低迷，仅个别明文调整限购城市成交量回升，而且这些城市成交量几乎都是短期冲高后又快速回落。
专家表示，到目前为止，20个城市中仅有不到两成的城市在限购放宽后，商品住宅成交量出现了单周冲高。值得注意的是，这些单周成交量冲高城市的政策发布形式均为明文放宽，如呼和浩特、济南、南宁等。
松绑限购被证明短期内无效后，地方政府救市的措施已不仅限于取消“限购令”了。近期，成都和包头等地开始以财政补贴的形式鼓励和引导当地商业银行松动“银根”，支持首套房贷款。如成都市规定，7月1日至年底，对银行发放的首套房贷款，贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，提供贷款金额的3％作为财政补助。包头则是在9月的房交会期间，给予购房者首套房契税全额补贴等。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，在限购之后，地方政府还可能祭出调整普通住宅标准、调整公积金政策、降低首付比例、取消“限价”政策等升级措施。如果后续其他城市跟进，加之开发商以价换量力度的加大，预计楼市在“金九银十”成交相对活跃。
银行松贷力不从心
多个城市松绑楼市限购，但对商业银行而言，放松“限贷”依然是易说难做的事情。
虽然央行要求各家银行优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，但商业银行对于放松住房贷款仍存顾虑。更有银行业人士称，政府放松限购和商业银行放宽信贷完全是两码事，银行目前流动性并不宽裕，银行对于来自房地产行业的利润和风险非常谨慎。
今年5月份，央行召开住房金融服务专题座谈会，要求商业银行合理配置信贷资源，优先满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求；商业银行要对个人住房按揭贷款合理定价，提高贷款发放和审批效率。
6月初，银监会副主席王兆星表示，银监会将继续执行差别化的住房贷款政策，大力支持个人首套住房的需求，保证中低收入群体改善住房条件；同时抑制投资、投机性住房需求。
在指导商业银行保证刚需房贷的同时，监管层也在提醒商业银行房地产风险。7月底，银监会主席尚福林在上半年银行业监督管理工作会议暨经济金融形势分析会议上表示，部分地区已出现房企甚至业主违约，一些中小房企的资金链紧张，三四线城市相关信贷风险需高度关注。尚福林还指出，重点监控房地产、政府融资平台、产能严重过剩等领域风险。
从整个上半年的情况看，房地产成交依旧在下降。国家统计局数据显示，上半年商品房销售面积48365万平方米，同比下降6.0%；商品房销售额31133亿元，下降6.7%。一家股份制银行某分行行长表示：“从银行的角度看，房价在跌，成交清淡，房贷的风险是增大的。”
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“断供弃房”拷问松绑限购
近期，随着部分城市房价的大幅回落，浙江、江苏、福建等地陆续出现“断供弃房”情况。记者在杭州等地调查了解到，单纯因为房价下跌而“断供弃房”的案例并不多，这类现象的主要原因是购房者自身资金情况出现问题，难以继续还贷，且选择弃房的人多以外地投资客为主。
浙江某国有银行风险管理部一名负责人分析认为，在炒房客较盛的地方，由于楼市整体趋稳下行，炒房客资金链吃紧，无法按期支付按揭贷款，加之预期房价一时无法回暖，因此便“断供弃房”。
在连续数月领跌房价的温州市，据当地监管部门统计，目前房屋按揭贷款中出现的弃房现象共有41例，较去年仅略有增长。
虽然尚无更多事实表明“断供弃房”将成普遍现象，但银行业内人士认为，房地产抵押贷款的率和额在上升，下半年要重点防控此类风险。多家银行的授信管理部门已明确表示将加强监控，严格审批房贷申请。
杭州一家股份制银行个人金融部负责人表示，尽管从目前看，“断供弃房”是个别现象，但仍需引起重视。
不过从法律角度来说，因为房价下跌而“弃房”拒还银行贷款似乎并不可取。北京市立圣律师事务所刘伟律师表示，住房按揭贷款一般以房产作为抵押，业主贷款不还被银行起诉到法院后，如果业主没有其他资产可以偿还贷款，法院通常会拍卖房产，拍卖所得的资金银行作为抵押权人顺位受偿，如果拍得的资金不足以偿还银行贷款的，法院还会追缴业主的其他资产来偿还。
一线城市不差钱松绑无望
今年以来，北上广深四个一线城市库存均出现了上升，库存去化周期明显延长，从过去12个月以下水平上升到13个月以上水平。此类城市也开始出现楼盘滞销的现象。因此，四个一线城市限购限贷政策能否松绑，成为政策和市场层面关注的焦点。
业内人士表示，今年以来，多个城市已放松了限购，以二三四线城市为主，然而一线城市在限购方面政策依然坚挺。“虽然上海、广州也在近期出现局部放松限购的传闻，不过一线城市今年内基本没放松限购的可能。”亚豪机构市场总监郭毅表示。
“尤其是北京，今年不具备放宽或取消限购的基本条件。”郭毅说道，“今年前7个月土地出让收入就超过1200亿元，比2011年和2012年都多，这方面没有压力。另外，北京地方财政收入的增速也保持在百分之十几，而且北京二手房和新房成交量在7月有所升温，这三点决定了今年放开的可能性不大。”
北京市公布的数据显示，2014年上半年北京市地方公共财政预算收入2182.5亿元，同比增长11.1%，顺利完成了过半任务。
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专家：警惕异化成新刺激
房地产市场“松绑潮”袭来，也引发了舆论的高度关注。不少网民和专家认为，当前房地产调控正处于关键期，政府应妥善掌握好调控艺术和节奏，处理好地方经济与民生保障关系，合理引导楼市预期。
眼下，在消费者预期方面可能产生两种极端：一是“买涨不买跌”，密集“松绑”反而进一步挫伤消费信心，市场预期进一步崩塌；二是“利空出尽”观点得到接纳，2009年市场状况重现，房价再度失控。
“从目前的情况看，种情况的趋向要显现得更多一些。”业内人士说，中国经济存在诸多不确定因素，产能过剩、地方债务集中到期等交织在一起，要充分考虑宏观背景，否则效果可能适得其反。
在采访中，许多专家认为，当前，随着房地产市场限购“松绑潮”的来临，放开限购要防止投资性需求的负面影响，各级地方政府须守住“五个底线”：守住管理底线，“放开限购不等于放任自流”，必须实行更严格的管理；守住土地杠杆底线，必须让土地供应和经济发展、生态保护相适应；守住城乡协调发展底线，科学实行新型城镇化；守住文化遗产保护底线；守住民生底线，城镇化目的之一是满足广大群众住房需求，让“居者有其屋”，而不是炒房。
专家认为：取消“限购”体现了政策层面坚持市场化的方向，但不赞成限购无底线地放开，要解决供需矛盾，达到供需的动态平衡，条件是市场要具备应对调控好的心理状态。
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