[摘要] 随着房地产市场的日趋成熟，市场竞争日趋激烈，越来越多的企业认识到企业竞争的实质是顾客之争。“让顾客满意并使之趋于忠诚”成为企业的最高经营目标，客户满意度成为综合调查企业经营业绩与运作质量的重要指标。
随着房地产市场的日趋成熟，市场竞争日趋激烈，越来越多的企业认识到企业竞争的实质是顾客之争。“让顾客满意并使之趋于忠诚”成为企业的经营目标，客户满意度成为综合调查企业经营业绩与运作质量的重要指标。
近日，中指研究院发布了《2014中国城市居民居住满意度研究报告》，对北京、上海、广州、深圳等24个城市进行调研，共涉及163家企业，464个社区。
从城市排名来看，居住环境舒适、幸福指数高的城市本次排名也都靠前，分值都在75以上，而许多城市因生活压力大，消费水平较高，自然环境不佳等因素，使居民幸福感不强，满意度水平低。
本次调研围绕对社区物业服务、工程质量、规划设计、销售服务等影响受访者居住满意度关键指标进行评价。最终，中国城市居民居住整体满意度得分为72.5分，比2013年增长1.2分。从满意率分布来看，74.2%的受访居民对于目前居住社区的产品与服务处于满意或非常满意的水平，同比2013年比重增加了3.9%。仅有4.5%的受访居民处于不满意或非常不满意的水平。由此可见，社区提供的产品与服务基本得到了城市居民的认可。
在公布普查结果前，很多人会潜意识认为一线城市由于自身各方面资源优势，满意度应该位居前列。但结果多少让人有些意外，北京和深圳位于第九、广州位于十一、上海排名十六。
“满意度的高低不能光看城市发展水平”中指院的报告称，“像北京这样的一线城市更多的是具备社会资源，能创造出更好的个人职业发展机会，有良好的教育、医疗配套。但从居住角度来看，我们面对的更多是空气污染、交通拥堵、人口密集等城市病，根据北京调研人员的反馈，很多居民抱怨小区外交通拥挤、小区内车位不足、物业费较高等问题，加上较多新项目分布在五环以外，许多区域面临着配套不齐全等问题。受到这些居住因素的影响，北京业主对于该方面评价自然偏保守。”
北京这样的特大城市由于人口众多导致住宅市场发展迅速，但也出现较多区域配套跟不上的问题，在北京某些区域，我们看到的更多是“睡城”，周边教育、医疗、就业资源的匮乏，导致居民把大量的时间浪费在交通上。对于整个城市的居民满意度是非常不利的。
此外，北、上、广、深这样的一线城市，过高的房价拉高了居民对居住环境的期望，如北京近年来自住房和保障房的供应大幅增加，使得原本的普通商品房市场出现“被豪宅化”。“豪宅”的心态抬高了客户期望，一旦在感知方面未达预期，将对满意度评判带来较多负面作用。
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【香蜜湖豪宅下半年猛发力 学位房或成"推手"】
上周末，南都记者在香蜜湖片区美联物业地铺了解到，整个香蜜湖片区二手房从上月开始突然变火，虽然仍比不上去年，但相对比今年上半年却要好得多。据行家称，香蜜湖片区7月约成交近20套，尤其是带学位的房子格外抢手。相比上半年的单月成交6套而言，增幅达到200%。
片区7月成交约20套
南都记者以买房者身份，向美联物业地铺中介人员打听市场情况。该名中介表示：“7月成交比上半年任何一个月的成交都要好，例如，中旅国际公馆一个月就成交了7套左右。均价在6万-6.5万元/平方米，总价都在600万元/平方米以上。”在香蜜湖片区，南都记者在地铺门口遇见世华地产的中介人员，他同样也表示：7月份以来的生意比上半年好做。他举例东海花园，价格4万-5万元/平方米，成交量也活跃，成交达到8套。随后，他又告诉记者，8月2日傍晚，东海花园9栋就成交了一套，面积169平方米，成交额820万元。
对此，南都记者随后又电话采访了美联物业深圳营业部副总经理梁文辉，他透露：“尽管7月成交确切数据还没有统计出来，但从市场数据搜集来看，香蜜湖片区7月成交套数达到20套左右。这个成交量相对上半年而言，是超出太多了。”梁文辉表示，上半年该片区单月成交不超过6套，有的甚至只有一两套。
学位房价格下调刺激市场成交
据地铺中介人员反映，购买者基本是自住客，多是冲着学位而来。“该区域是标准的学位房，周边有幼儿园、小学、中学，根据政策需要提前两年迁入，很多家庭提前做打算赶在8月31日之前迁入。”世华地铺中介人员表示。据悉，7、8月暑假期间，是传统的学位房成交高峰期，香蜜湖片区二手房突然变得红火，受此带动很明显。
不过，中联研究院二手房总经理肖小平也分析：“今年学位房成交与以往不同在于，价格同比有下调。除水榭花都、香蜜湖1号这一类豪宅价格在7万-8万元/平方米没有明显松动之外，片区其他楼盘成交价有略微松动，从成交数据看来，有5%的降幅。”
对此，梁文辉则称，有的成交价比市场低过5%。要结束市场买卖的博弈，或许还要等待银贷政策的进一步明朗。
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二手带旺片区一手楼盘销售
同时，南都记者还了解到，二手市场的活跃也同时带动了该片区内在售的一手豪宅楼盘“东海国际公寓”的成交。世华表示，东海国际公寓向市场推出一批一口价单位，均价5万元/平方米的毛坯房，市场也很关注。东海国际公寓相关方面称：“东海国际于上两周成交7套房源，售出3套，其余4套是高层正价单位，均价高于一口价，达到8万-10万元/平方米，面积在大约200平方米和250平方米。近一周以来热度还在持续，上门看房达100多批，意向客户50批。”
梁文辉对此表示：“相对周边的二手房，东海国际公寓作为新盘的定价是偏低的，这也是吸引买家购买的一大主要原因。”
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