[摘要] 随着楼市走低，多个地方政府已经在实施或者酝酿放松限购政策。徐州也紧随“限购松绑”大潮，于8月1日起正式松绑执行了3年的限购令。放松限购似乎不可避免，那么，这个曾被看做房价“紧箍咒”的政策，在退出之后，会对徐州市场产生什么样的影响？徐州房价会不会再度失控飙涨？徐州房地产市场能否迅速回暖？我们不妨来做些
随着楼市走低，多个地方政府已经在实施或者酝酿放松限购政策。徐州也紧随“限购松绑”大潮，于8月1日起正式松绑执行了3年的限购令。
放松限购似乎不可避免，那么，这个曾被看做房价“紧箍咒”的政策，在退出之后，会对徐州市场产生什么样的影响？徐州房价会不会再度失控飙涨？徐州房地产市场能否迅速回暖？我们不妨来做些猜想。
猜想 1
购买力回流中心区？
分析：就徐州而言，并非所有的区域都实施限购政策，铜山区和经济技术开发区就不在限购之列，所以在限购政策推出时，这些区域打出了“现购区”的口号。
事实上，限购确实逼迫了一些购买力的外流，不少近郊楼盘受益颇多。可以看到，目前徐州楼市成交最火爆的区域都是非限购区域，比如经济技术开发区。
那么，如果限购退出的话，徐州市中心区会不会迎来一个成交高潮？甚或引发郊区房价格的下降？
目前看来，这种可能性并不大。原因有三：其一，限购只是徐州郊区项目销售火爆的一个助推因素，城市框架拉大和人口增多才是导致郊区房成交火爆的主要因素；其二，随着各类配套设施的完善，非限购区域特别是经济开发区已经与市区连为一体，并不存在巨大差别，而价格优势又很明显，引来大量需求也实属正常；其三，经过多年开发之后，除了城中村改造项目，中心区项目供应量有时并不如周边项目，成交处于下风也在情理之中。
个人判断，而在新城区和高铁区建设的大环境下，徐州楼市的需求依然十分旺盛，限购退出之后，并不会造成大量的购买力回流，甚或改变如今的楼市热点区域。
猜想 2
楼市会不会迅速回暖？
分析：2011年，限购政策推出，当时楼市应声而落，各地楼市陷入寒冬，甚至有不少开发商破产；而随着2012年以来的政策调整，徐州市场又开始迅速回暖，甚至出现了又一波牛市行情。
这样的经历，有理由使不少地方政府相信，放松限购，将迅速地促进楼市回暖。
政策虽然还是那个政策，但市场已经不是那个市场了。与三年前相比，这一次楼市陷入低谷的一个重要原因在于整体经济的下滑，以及信贷和货币闸门的收紧，房贷的拮据状况不仅让开发商资金链紧绷，甚至连日常销售和回款都受到严重影响，从而将整个楼市拖入泥沼。
从这个角度看，放松限购并不能让开发商更有钱，也不会改变稳健的货币政策，而如果资金这个的难题还不能解决的话，奢谈楼市回暖，似乎更像是痴人说梦。
公开报道称，温州、南宁放松限购后，短期内成交量明显增加，但一个月后，市场又恢复到调整前的状态；目前济南和宁波正处于限购放松后的爆发期，销量激增，但预计不可能长期维持高位。加之部分城市由于前期房价过快上涨、需求提前释放，导致当前需求不足，尽管限购政策出现松绑，但需求不会持续旺盛，库存高企的局面难有改观。值得注意的是，在放松限购之前，部分城市对限购政策执行并不严格，所以即使限购政策放松后，对市场刺激也是短期的。
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猜想 3
购房者喜大普奔？
分析：当年，一纸限购令，没有让房价真正被遏制，反而让不少夫妻为买房假离婚而变成了真离婚，许多夫妻为了争夺房产对簿公堂。
如今，限购令将要退去，没了“紧箍咒”的购房者，是不是该大闹楼市呢？
个人判断，在楼市前景不明朗之时，在一片观望情绪中，取消限购或许对楼市刺激意义不大。据调查显示，取消限购后仍然有大量的购房者仍然选择观望，仅有很小一部分购房者选择出手购房。正如某网友所言，取消限购不会明显促使民众购房，“松绑又能怎么样，买房子跟限购有啥关系，买得起就买了，买不起的还是买不起，也没见大家抢着买的。”
的确，限购时候都能用假离婚、办社保等办法来规避政策，如今政策退出不过是少了一种寻租手段而已。当然，我们虽然无法确定购房者的反应，但或许现在能够确定，取消限购也许会降低离婚率？
猜想 4
改善型楼盘的春天来了？
分析：在限购的时候，支撑楼市发展的主要力量是刚需，而刚需又主要分两种：首套置业需求和改善型需求。
在限购时代，因为购房的次数被限制，而且换房的机会成本大幅上升，“一步到位”成为很多人的购房选择。与此相应，“一步到位”要求更高的支付能力，而这对于大量首套职业者而言并不容易，所以改善型楼盘还是受到一定冲击。
然而，众所 ，每次宏观政策出台，都遭受“一刀切”和“误伤刚需”的批评，一个重要原因就在于，没有能够有区别地对待改善型需求。而如果限购退出的话，有资金实力的购房者将可以不受限制地入市，这无疑将成为改善型需求楼盘的福音，也许这一次，春天真的来了。
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猜想 5
土地市场再度升温？
分析：在讨论各个地方政府积极试探调控底线和放松限购时，“土地财政”一直被看做一个重要动因：市场走低，开发商购地的意愿降低，依赖土地财政的地方政府肯定首先受到影响。
比如，徐州土地市场从6月开始断供，直到8月才有地块挂牌。徐州楼市低迷，土地招拍挂也深受影响。业内人士认为，目前徐州土地市场有所降温，并已开始产生分化。房企受到销售不佳、资金链趋紧的影响，虽然对重点地块仍有一定渴求，但购地已趋于谨慎及理性。
土地市场升温与否依赖开发商对后市的判断，就目前而言，在整个市场走势分化，市场下行趋势并未发生实质改变时，限购放松只能在一定程度上刺激成交量的回暖，传导至土地市场可能仍需一段时间。
猜想 6
限购放松
刺激房价报复性飙涨？
分析：当初之所以限购，目的就在于通过人为设置购房门槛，将一部分购买力隔绝在市场之外，以此来遏制房价快速上涨，那么限购取消，是否意味着房价上涨？
这个问题具有很大的争议，各方的意见都有理有据。支持放松限购的人认为，目前楼市的下行是市场力量在发挥作用，市场供过于求的现象比较突出，进而导致了价格下行，而限购放松并不能实质上改变市场的供需状况，所以也谈不上飙涨。
而持相反观点的人士则认为，限购这个门槛退出之后，毫无疑问将使得之前被隔离在外的投资、投机需求再度入场，这些资金和需求也将成为楼市回暖的导火索。而且，放松限购更像是一种心理暗示，让大量刚需购房者被逼入市，进而推动房价报复性反弹。
事实上，对此，早在2011年，专家王珏林就有过限购取消后房价上涨的担忧，“虽说限购令不会长期存在，随着法制完善，市场稳定后会将这一政策取消，但从目前的住房消费需求来看，很难轻易取消，一旦取消，最担心的是房价呈现高速反弹。”
所以，限购松绑后，房价是涨是跌，只能用时间来证明了。“公说公有理，婆说婆有理”，且各方都是有理有据，这将更加考验地方政府的决策智慧，需要他们具体状况具体分析，给出最合理、最有利的楼市政策。
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猜想 7
商业地产雪上加霜？
分析：有一种观点认为，限购对于城市的改变是促使了大量商业地产项目的出现，特别是经历上一轮楼市调控，商业地产成为多数房企业务转型的避风港。一时间，各大城市的商业综合体遍地开花。
当前，各地的商业地产已进入集中放量期，包括徐州在内的三线城市在巨量供应下，供求失衡开始成为舆论担忧的风险，引发了各方的广泛关注。
而限购确实挤压了一部分资金转入商业地产——包括各类城市综合体、社区商铺、写字楼、专业市场等——并且造成了一定的繁荣。
然而，随着产能过剩，目前商业地产的价格泡沫开始显现；另外，商业地产也存在产品同质化和市场差异化矛盾，在这个背景下，住宅解除限购后，会不会让大量游资再度回归，本来就存在去化困难的商业地产项目会不会雪上加霜？
答案不得而知，但可以肯定，商业地产的风险毫无疑问将上升，这将要求投资者在做出决策时充分考量各种要素，避免盲目投资，以免陷入“三代养一铺”的困境。
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