[摘要] 近年来，单一的商业形态已经不能满足人们的需求，城市综合体应运而生。徐州房地产市场上，作为新生代商业地产的城市综合体异军突起，颠覆了传统商业地产的模式，给徐州市商业地产注入了新生力量。
近年来，单一的商业形态已经不能满足人们的需求，城市综合体应运而生。徐州房地产市场上，作为新生代商业地产的城市综合体异军突起，颠覆了传统商业地产的模式，给徐州市商业地产注入了新生力量。
从2012年起，城市综合体的开发建设就已经闯入徐州市民的视界，2013年，云龙万达开业带来万人空巷的震撼对许多人来说仍然是记忆犹新。和平路板块绿地城市广场、月星环球商业中心全球知名超市的开业都给徐州人带来了新的体验。
房企开发商们显然是比我们更早看到城市综合体的潜力，在徐州各个区域都有所布局：主城核心区有和信广场、苏宁广场和雨润广场，东区有云龙万达广场、绿地城市广场，高铁板块有月星环球商业中心、高铁时代广场，新城区有中茵广场，云龙湖边有华厦广场，西区有淮海新天地，矿大文昌校区附近有三胞广场，北区有鼓楼广场，徐州各个区域的市民都能体验到城市综合体带来的便利与全新的生活体验。
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什么是真正的城市综合体?
城市综合体是城市发展的高级产物，它因为规模之大、影响力之广被称为城中之城，它凭借其特有的区域领导价值和影响力，正在成为房地产市场的新热点。深圳华润万象城、上海恒隆广场等城市综合体已经成为一张张耀眼的城市名片，它们在提升城市形象、功能和竞争力以及加速城市化进程等方面起到了重要的作用。
什么是真正的城市综合体?城市综合体就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
城市综合体的运作十分复杂，并非搭乘上城市综合体的列车就可以一帆风顺。许多开发商在城市综合体的建设上遭遇惨重损失，东莞华南Mall就是城市综合体运作失败的典型案例，建成后遭遇了人气难聚、商家撤铺、资金链紧张等问题，营业两年多开业率仍不到一半。湖南、北京甚至徐州都有失败的案例。城市综合体建设问题中非理性规划、过度乐观、运营能力欠缺等问题在失败案例中暴露出来，也给继续前行的人带来了经验教训。
要成功的运作城市综合体，资金实力、配套资源、人才团队、经营能力都是必须要把控好的重要因素。而后，还要考虑到所在地区人口规模、商业竞争状况、客户资源、城市规划等因素，根据以上因素来确定综合体的规模。运作城市综合体，就像打一场非常激烈的战争，知己知彼方能百战百胜。
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万达成功的一些启示
作为全球商业地产龙头，中国商业地产品牌，万达拥有已开业的万达广场94座，，计划2014年开业24座万达广场，持有物业面积2203万平方米，成为全球规模的不动产企业。万达的模式或许不可复制，但是成功的经验还是值得商业地产开发企业借鉴的。
万达商业地产公司拥有的商业规划研究院、性的商业地产建设团队、性的商业管理公司，形成商业地产的完整产业链和企业的核心竞争优势。
作为一个见证云龙万达广场成长的徐州人，我更感叹于万达的速度，还有能够满场开业的招商能力。从拿地到开业仅仅18个月，这是怎样的速度？“2013年12月6日云龙万达开业，是从餐饮到影院到我们的一环室内步行街，到国美电器到我们的超市都是同一时间开业的。”徐州万达广场有限公司销售经理佟颖如在接受房天下采访时说。
万达广场招商工作前置的模式使得万达立于不败之地。“在徐州，没有其他的竞品项目可以跟万达竞争，原因就是在我们拿这块地的时候，很多品牌就已经落位好了。”万达有5000多个品牌库，这些品牌是跟着万达发展的。“万达速度是没有一家开发商能与万达媲美的。万达之所以做到商业不动产的位置，与招商前置是有很大关系的。从建设，到后期营业，这都是集团在招商模式中提前运营过的。”
继云龙万达之后，万达集团还将在徐州建设铜山万达广场。占地14.49万平方米，总建筑面积 63.8万平米的铜山万达项目占据了铜山区商业圈核心地段，周边有文化教育中心、交通中心、商务中心环绕，更有高架、高铁等交通方式丰富铜山区与城市中心的连接。
铜山万达项目由多种不同形态的建筑产品构成的建筑综合体，其中除具有国际背景的大型商业广场外还包含室内外步行街、购物中心、高端住宅、SOHO公寓等。在填补徐州铜山区商业空白的同时，也将为铜山区甚至徐州南区带来新的体验。
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